[독서 후기 #22-3] 대출의 마법 3부

blackeyedm (84)in Korea • 한국 • KR • KO • 9 months ago (edited)

오늘은 '대출의 마법' 마지막 3부 포스팅을 하도록 하겠습니다^^

긴 글 유의하시길 바랍니다 @.@

앞표지 대출의마법-3부.jpg

3장. 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수 용어

대출 한도를 정할 때 KB 시세가 왜 중요한가요?

은행에서는 우리가 실제로 매매한 가격보다는 KB 부동산이나 한국부동산원에서 감정한 시세를 믿고 그것을 기준으로 대출금을 내어줍니다.
공신력 있는 기관에서 집계한 시세를 따르겠다는 의도이지요.

그리고

최근에 입주를 시작한 신축 아파트도 전매제한 등으로 인해 거래가 거의 발생하지 않으므로 KB 시세도 없을 가능성이 큽니다.
이때는 분양가를 기준으로 한다거나, 은행의 감정가대로 대출 한도가 결정되므로 다소 불리합니다.

또한

디딤돌대출은 매매 가격과 KB 시세가 5억 원 이하일 때,
보금자리론은 매매 가격과 KB 시세가 6억 원 이하일 때 가능한 대출입니다.

(2022년 기준입니다.)

하지만

이들의 대출 한도는 '실제 매매 가격'과 'KB 시세 또는 한국부동산원 시세' 둘 중에서 낮은 금액을 기준으로 결정됩니다.
그래서 대출을 받을 때에는 KB 시세가 무척 중요한 영향을 미칩니다.

<참고>
KB 시세만 보는 하나은행, SC은행

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DSR은 무엇이고, 대출 한도에 어떤 영향을 미치나요?

DSR이란 'Debt Service Ratio'의 약자로 '총부채 원리금 상환 비율'을 의미합니다.
차주가 빌린 '모든 대출의 원리금(원금+이자)'을 합한 뒤 이를 차주의 연소득으로 나눈 비율입니다.

쉽게 말해 개인의 연봉과 기존에 받아두었던 부채를 고려해 '그 사람이 감당할 수 있는 만큼만' 새로운 대출을 허락하겠다는 의미입니다.

여기서 DSR을 40% 제한한다는 건 "매년 당신의 연봉에서 40%만 은행에 갖다주어야 합니다"라는 뜻이지요.

그리고

DSR 한도를 특히나 많이 잡아먹는 대출들이 있습니다.
바로 '신용대출'과 '비주택 담보대출'입니다.
신용대출은 보통 만기가 1년입니다.

하지만

통상 5번까지, 즉 5년간 연장할 수 있습니다.
그렇게 받은 신용대출은 매달 이자만 지불하고, 원금은 만기시점에 한꺼번에 갚는 만기 일시상환 방식을 따릅니다.

그러나

DSR을 계산할 때만큼은 다릅니다.
사용하고 있는 신용대출을 DSR 계산기에 입력할 때는 '만기 5년'에 '원리금 균등 상환'으로 입력해야 합니다.

실제로는 매달 이자만 갚고 있지만, DSR에서는 다달이 원금과 이자를 함께 갚고 있다고 셈하는 것입니다.

만기가 5년이라는 점이 가장 치명적입니다.
주택담보대출과 같이 30~40년씩 만기가 긴 대출은 '개월 수 분의 1'을 해도 원리금 상환 부담이 적습니다.

하지만

신용대출처럼 만기가 짧은 상품은 적은 액수를 빌려도 DSR에 큰 영향을 미칩니다.

오피스텔이나 상가와 같은 비주택담보대출도 만기를 8년으로 보기 때문에, 비주택담보대출이 있다면 DSR 40%를 맞추기가 상당히 어렵습니다.

이를 반대로 생각해 보면,

만기가 짧은 신용대출과 비주택담보대출부터 먼저 갚는 것이지요.

추정소득으로 최대 5000만 원까지 소득을 인정받습니다.

DSR은 추정소득 (신용카드 사용액, 건강보험료 납부 실적 등)도 비교적 많이 인정해 줍니다.

단, 디딤돌대출과 보금자리론은 인정 소득(건강보험료, 국민연금)만 따지고 추정소득은 허용하지 않는다.

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4장. 예비 1주택자가 가장 사랑하는 최고의 주택담보대출

디딤돌 대출 (2022년 기준)

디딤돌대출은 부부 합산 연소득이 6000만 원 이하일 때, 5억 원 이하 주택에서 LTV 최대 70%까지 대출을 허용해 주는 상품입니다.
투기과열지구에서는 LTV를 최대 40%밖에 적용받을 수 없는데 이를 70%까지 누릴 수 있다는 점이 상당히 매력입니다.

그리고

최대 허용하는 2억 5000만 원보다 더 많은 돈을 빌리고 싶다면 '디딤돌 대출+보금자리론' 조합도 있다고 합니다.

예) 주택 가격이 5억 원일 때 LTV가 70% 적용된다면
대출 가능 금액은 3억 5000만 원입니다.
디딤돌 대출 50%, 2.5억 원 이 외에 보금자리론으로 최대 1억 원 더 빌릴 수 있다고 하네요.

그리고

디딤돌대출은 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내에만 신청할 수 있습니다.
즉, 세입자를 내보내는 전세 퇴거 자금 목적으로는 쓸 수 없고, 매매 잔금 용도로만 사용할 수 있습니다.

보금자리론과 비교해 한 가지 이점이 있다면 '추가 주택 매수 금지 약정서'를 쓰지 않습니다.
이 말은 곧, 주택을 추가 매수해도 대출이 회수되지 않는다는 뜻입니다.

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보금자리론 (2022년 기준)

보금자리론은 디딤돌대출보다 연소득, 주택, 가격, 대출 상한액이 높고, LTV를 최대 70%까지 인정받을 수 있으니 6억 원 이하 주택을 매수할 때 가장 널리 사용되는 대출입니다.

DSR 40% 규제 안 받는다.

보금자리론에는 실입주 조건도 있습니다.
대출을 실행하고 나서 3개월 이내에 전입신고를 해야 하고,
1년 동안 거주를 유지해야 합니다.
1주택자는 기존 주택을 투기과열지구라면 1년 이내에,
그 밖의 지역에서는 2년 이내에 처분하는 조건으로만 이용할 수 있습니다.

또한

보금자리론 받고 나서는 다른 주택을 추가로 매수할 수 없습니다.
이는 1년마다 철저히 검증하며, 만약 주택을 추가로 매수한 사실이 발각되면 즉시 대출이 회수되고 3년 동안 보금자리론을 이용할 수 없습니다.

따라서 집을 추가로 매수할 계획이 있는 분들이라면 아예 보금자리론을 받지 않는 게 더 좋은 전략입니다.

나의 생각)
디딤돌 대출, 보금자리론이 아니더라도...
23년 1월 30일에 출시된 특례보금자리론은 1년간 한시적으로 운영된다고 합니다.
이 상품은 소득에 상관없이 9억 원 이하 주택을 최대 5억 원까지 연 4%대의 고정금리로 대출받을 수 있다고 하네요~
그래서 50년 만기 주담대와 특례보금자리론으로 인해서 가계 부채는 증가했지만 부동산 가격 방어는 어느 정도 하게 된 걸로 보입니다.

그리고
집이 있는 분과 집이 없는 분들의 바라보는 입장은 다를 수밖에 없겠죠~

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