책을 읽은 지는 조금 되었는데요~
중간중간 나의 생각을 적지 않아서 독서 후기글을 미루었던 책입니다^^

그리고
부동산 관련 도서이다 보니까~~
정부의 정책에 따라 안에 있는 내용이 현재에 사용을 못 할 수도 있을 것 같아서 이번에 글을 적고자 합니다^^

3부분으로 나눠서 독서 후기 포스팅할 생각입니다~

대출의 마법

저자: 레오(김지은)

출시일 : 2022년 8월 26일

목차

• 1장. 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문

• 2장. 사회 초년생이 가장 궁금해하는 전세 대출 기초 상식

• 3장. 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수 용어

• 4장. 예비 1주택자가 가장 사랑하는 최고의 주택담보대출

• 5장. 최고 한도, 최저 금리를 위한 대출 전략

• 6장. 1주택자가 가장 빨리 부자 되는 레버리지 기술 (pass)

• 7장. 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택담보대출 전략 (pass)

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1장. 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문

자신이 감당할 수 없는 수준의 빚은 모두 나쁜 빚입니다.

언제나 '나의 소득'을 기준으로 빚이 적다, 많다를 판단하길 바랍니다.
똑같은 1000만 원을 빌려도 고길동 씨의 월급이 100만 원일 때와 200만 원일 때 느껴지는 부담감은 다릅니다.

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2장. 사회 초년생이 가장 궁금해하는 전세 대출 기초 상식

여러분은 '다세대'와 '다가구'를 구분할 수 있나요?

쉽게 말해 다세대는 101호, 102호, 103호의 집주인이 다 다른 경우입니다.

반면,

다가구는 101호, 102호, 103호의 집주인이 같은 사람입니다.
이것이 왜 대출을 받을 때 중요할까요?

다가구에 입주하면 해당 건물이 경매로 넘어갔을 때 '큰일'이 발생할 수도 있기 때문입니다.

아파트나 다세대주택과 달리 다가구주택은 전셋집에 입주한 순서에 따라 보증금의 보상 순서가 정해집니다.

만약에,

다가구주택이 경매로 넘어가면 세입자는 전입신고와 확정일자를 기준으로 변제금 배당 순서가 정해집니다.
그래서 다가구주택에 입주할 때는 나보다 전입신고가 빠른 세입자가 몇 명인지를 꼭 살펴야 합니다.

나의 생각)
전세로 들어갈 생각이면 여러 가지 알아봐야 될 것들이 많구나라고 생각이 듭니다.

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질문. 근저당은 무엇이고, 안전한 전셋집은 어떻게 알아보나요?

전세로 입주하는 우리가 목숨처럼 지켜야 하는 것이 있습니다.
바로 전세보증금입니다.

전세 사기를 당해 보증금을 받지 못한 분들은 귀갓길을 '지옥으로 가는 길'이라고 말할 만큼 고통스러워합니다.

그래서

우리는 전세 사기를 당하지 않기 위해 등기부등본을 보는 법부터 공부해야 합니다. 겉보기에는 멀쩡한 집일지라도 등기부등본을 떼어보면 많은 비밀을 알게 될 것입니다.

등기부등본은 쉽게 말해 해당 주택의 '히스토리'를 담은 문서입니다.
토지나 건물을 거래할 때 소유자와의 권리관계를 확인할 수 있습니다.

해당 주택의 소유자가 아니더라도 누구나 손쉽게 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

예를 들어,

계약 전에 이미 집주인에게 주택을 담보로 한 빚, 즉 '근저당'이 설정되어 있었다면 이보다 늦게 입주한 세입자는 보증금을 후순위로 변제받게 됩니다.

그리고

근저당은 집주인이 빌린 주택 담보대출금액을 일정한 비율에 따라 등기부등본에 기재한 것입니다.

만약에,

마음에 쏙 드는 전셋집에 근저당이 많다면 어떻게 해야 할까요?
먼저 계약하기 전에 공인중개사를 통해 '근저당 말소' 조건인지를 꼭 확인해야 합니다.

나의 전세보증금으로 빚을 다 갚을 예정인지를 꼭 확인해야 합니다.
집주인이 이에 동의하면 계약서 특약에 '근저당 말소 조건'임을 반드시 명시해야 합니다.

단, 말소 조건이 아니라면 근저당과 전세보증금, 해당 주택의 매매시세를 비교해 모든 금액이 합리적인지를 따져봐야 합니다.

근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면, 계약을 하지 않는 게 더 현명한 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

• [신중한 판단이 필요한 전세 계약]
  근저당 + 전세보증금 > 해당 주택의 매매시세

나의 생각)
등기부등본이 깨끗하고, 전세로 들어가는 날에 계약을 하고, 확정일자와 전입신고를 하더라도 집주인과 공인중개사가 전세 사기를 생각하고 있다면 나의 전세금은 사기를 당할 가능성이 높은 게 현재의 부동산 관련 법인 것 같습니다.

그래서 위의 저자처럼 계약서에 특약을 명시해야 한다고 나오는데요~
그 특약이 효과가 있는지 궁금하기도 합니다.


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임대인이 바뀌는 경우

전세 대출을 받고 나서 임대인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다.
특히 난감한 경우는 세입자가 소득이 없어서 안심 전세를 받았는데, 집주인이 법인으로 바뀌는 경우입니다.

물론 전세 만기 시점까지는 세입자도 문제없이 지낼 수 있지만, 연장할 때 심각한 문제가 될 수 있습니다. HUG는 임대인이 법인일 때 대출 승인을 해주지 않기 때문에 연장 계약도 불가능한 것이지요.

이럴 땐 임차인이 소득을 얻어서 다른 보증 기관의 전세 상품을 이용하거나, 집주인이 법인이 아닌 새로운 집으로 이사를 가야 합니다.

나의 생각)
법원 경매 보러 갔을 때, 입찰자가 법인이 있었습니다.
살고 있는 임차인을 자연스럽게 내쫓는 방법을 알고 있었던 걸까요?!

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질문. 전세 대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?

• 전세 계약서 원본

임차인은 미리 주민센터나 인터넷 등기소에 방문해 계약서 원본에 확정일자를 받아놓은 뒤 이를 은행에 제출 또는 최근에는 주택 임대차계약신고 필증을 받기도 합니다.

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증(SGI)를 통해 전세 대출을 받았다면 은행이 전세 계약서 원본을 점유합니다.

• 계약금 영수증

전세보증금의 5% 이상을 납부한 계약금 영수증 사본을 제출

임대인이 써준 현금보관증을 가지고 은행에 방문하면 은행원이 이를 복사해 가져갑니다.
HUG는 반드시 필요하고, SGI는 경우에 따라 공인중개사가 발급하는 중개물 대상 확인서와 공제증서를 요구하기도 합니다.

• 주민등록등본, 주민등록초본, 신분증, 소득자료

보증 기관에 따라 소득이 없어도 전세 대출을 받을 수 있지만, HUG는 '소득이 없음'을 문서로 증명해야 합니다.

그리고

은행에 소득 관련 자료를 제출할 때에는 소득금액증명원과 건강보험 자격득실 확인서가 필요합니다.

또한,

직장인이라면 재직증명서와 원천징수영수증이 필요하고,
프리랜서는 위촉 증명서와 같은 서류를 제출해야 합니다.

잠시 직장을 휴직하고 있는 경우라면 휴직 이후 3년까지는 휴직 전 소득으로 인정받을 수 있으니 이와 관련된 서류를 준비합니다.

그리고

SGI와 같이 대체소득을 인정해 주는 기관에는 신용카드대금 납부내역, 건강보험료 납부내역 등을 제출할 수 있습니다.

나의 생각)
아직 월세만 살아 본 저에게는 전세 대출도 챙겨야 할 것들이 많다는 걸 알게 되었네요^^

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2~3일 뒤에 2부 포스팅을 하도록 하겠습니다.

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23.09.23

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