[독서 후기#15-4] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-2)

blackeyedm (84)in Korea • 한국 • KR • KO • 2 years ago

오늘은 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 2부 2편 포스팅을 하도록 하겠습니다^^

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-2편)

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

Part 2.부동산 투자에 숨어 있는 비밀

황금알을 낳는 투자 11

01. 집 한 채로 돈 버는 방법

조금은 번거로울 수도 있는데 집값이 어느 정도 오르게 되면 반드시 다시 떨어지는 시기가 오게 됩니다.
그때는 집을 높은 가격에 팔고 다시 전세로 갈아타는 방법입니다.

많은 분들이 집을 사시면 그 집에서 10년, 20년 살고 싶어 하십니다.
물론 집값이 상관없는, 내 자산이 늘어나거나 줄어드는 것에 상관이 없는 분들이라면 어쩔 수 없다고 말씀드릴 수 있지만, 조금이라도 내 자산을 늘리고 싶은 분들이라면 명심하셔야 할 것이 있습니다.

집에는 사이클이 있습니다. 일정한 주기를 가지고 오르고 내리기를 반복합니다.

그 집에서 20년을 살고 있다면 어쩌면 내가 집을 산 가격 그대로이거나 오히여 떨어져 있을 가능성이 큽니다.
떨어지는 것을 안다면 그것은 피해야 하는 것이 맞는 것 아니겠습니까?

아파트도 대세 하락기가 있습니다. 이때는 팔고 나서 집은 꼭 필요한 것이기 때문에 전세라는 상품으로 갈아타는 것이 현명합니다. 이것으로 갈아타고 있다가 3~4년 후에 다시 집을 사시는 것입니다.

이렇게 집을 한 채로 가지고 있고자 한다면 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 적절하게 늘려갈 수 있습니다.

요즘 전세 사기가 많습니다.
자가에서 전세로 넘어가더라도 전세 사기를 당하지 않게 꼼꼼히 알아보고, 계약서 작성 때도 임대인(집주인)의 은행 대출 시행도 계약 후 2~3일 뒤에 해주지 않으면 안 된다는 말도 넣어야 그나마 전세 사기를 당하지 않을 수 있을 겁니다.
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02. 수요가 몰리는 새 아파트 투자

기존의 집들은 가격이 크게 변하지 않는데 새 아파트만 가격이 크게 상승하는 경우가 있습니다.

신도시도 그런 맥락에서 보면 됩니다. 신도시를 처음 개발하고 처음 분양하는 아파트는 분양이 어렵습니다. 기반 시설이 전혀 없는 곳에 허허벌판에 이 아파트만 달랑 있다고 생각하면 거기에 들어가서 살고 싶은 생각이 들지 않습니다.

그러나 결과적으로 보면 그때 샀으면 대박이었죠.

그리고

사람들은 조금의 리스크도 안고 가는 것을 두려워합니다.
그때 당시 뉴스에서는 긍정적인 내용은 거의 없었습니다.
부동산에 대한 부정적인 내용이 대부분이었습니다.
집값이 올라갈 것이라는 내용은 없다시피 했습니다.
사람들은 그런 여론에 충실했습니다.

그래도 그때 사시는 분들이 있었습니다.
그분들은 대부분 신도시 투자 경험이 있는 분들이거나 새 아파트가 오를 것이라는 확신을 가지고 있던 분들이었습니다.

저에게도 이런 기회가 올수 있을지 궁금합니다 @.@

03. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다.
매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다.

그리고

이 전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않습니다.
다만 지역적으로 주변에 신도시나 대규모 도시개발로 인해 입주 아파트가 일시적으로 몰리는 경우에는 일시적으로 떨어질 수 있지만, 이것마저도 그 지역이 입주가 끝나면 다시 상승하게 되어 있습니다.
그렇기 때문에 갭 투자를 행한 분들은 길게 가져가시는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다.

금리가 높거나 금리 상승이 가파를 때는 갭투자는 아닌 것 같다는 생각이 드네요~!!

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04. 지방 시장 VS 서울, 수도권 시장

우리 나라 부동산 시장은 크게 2개로 분리되어 있습니다.
서울, 수도권 시장과 지방 시장입니다.
물론 지방도 대도시별로 약간씩은 차이가 있지만 크게 나누어보면 그렇습니다.

그리고

서울, 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향 안정기에 접어들었을 것입니다.
이 시기에는 매매가는 싸고 전세가는 저 밑에서 쭉 치고 올라와 매매가에 근접한 상황을 만들고 있을 것입니다.

지금이 폭등하고 폭락하기 전 단계입니다.
과연, 저자의 생각대로 맞아떨어질지 궁금합니다^^

05. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라

부동산 투자를 처음 하시는 분이나 투자 경험이 적은 분들은 주변 분들에게 관심 있는 물건에 대해서 어떻게 해야 하냐고 묻습니다.

대답은 어떻게 나올까요? 거의 99%가 부정적인 답이 나옵니다. 그래서 결국에는 관심 있는 물건을 구입하는 것을 포기하는 분들이 대다수였습니다. 왜 좋게 보고 있는 물건 구입을 포기하시냐 물어보면 대부분 주변분들이 말린다는 것이었습니다.

왜 그런 결과가 나올까요?

부동산은 지역성이 강한 물건입니다. 그래서 부동산은 임장 활동, 즉 그 물건이 있는 지역에 현장 답사를 가서 그 지역을 파악하는 것이 필수적으로 수반되어야 합니다. 그런데 주변 분들은 그 지역을 거의 가보지 않은 분들입니다.

모르니까 부정적이 될 수밖에 없습니다. 그 지역에 대해서 잘 모르면 일반적인 분석 요소를 가지고 말할 수밖에 없고, 그리고 그분이 잘 아는 지역을 추천하게 되어 있습니다.

웬만하면 주변 분들에게 조언을 안 구하시는 것이 오히려 좋은 결정을 하시는 지름길이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

암호화폐도 대부분 하지 말라고 하지 않나요?!^^
남들이 하지 않을 때가 진주 속의 기회를 찾는 법이죠ㅎ

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06. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자

원래 우리나라 모든 상품에는 부가세가 원가에 10% 정도가 기본적으로 붙어 있습니다.

건물에는 원가 부분이 토지와 건물로 나누어질 수 있는데 토지에는 부가세가 붙지 않습니다.
가공물이 아니기 때문이죠.
건물분에만 10% 부가세가 붙게 되어 있습니다.

예를 들어보자면,
분양가가 1억 원인 오피스텔이 있으면, 토지와 건물의 비율이 5 대 5라고 가정을 합니다.
건물분의 원가가 5000만 원이라서 10%인 500만 원의 부가세가 붙게 됩니다.

그래서 부가세를 포함한 오피스텔의 분양가는 1억 500만 원이 됩니다.

사무실로 임대한 오피스텔은 부가세 환급을 받을 수 있지만
취득세 4.6%를 내야 한다.
주택용으로 임대한 오피스텔은 부가세 환급이 안 됨
40m2 이하의 경우 취득세를 주택 임대 사업자를 내게 되면 면제받는다.
부가세는 환급이 안됨

오피스텔 투자의 경우 세금의 혜택을 받기 위해서는 사업자를 내야 하는데 피부양자로 등록된 분이 사업자를 내면 피부양자의 지위에서 벗어나게 되어 지역가입자로 자동 등록됩니다. 이럴 경우 잘못하면 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할 수도 있습니다.

노후 대비로 꼬박꼬박 월세를 받아서 생활해 보겠다는 당찬 계획과는 달리 월세를 받아서 대출이자를 내고 남아야 하는데, 의료보험비를 추가로 내야 하는 상황이 발생하는 것이죠.
어떤 경우에는 이자와 보험료를 합한 금액이 월세를 넘기도 합니다.
이것은 투자를 아니 한만 못한 상황이 되는 것입니다.

다시 본론으로 들어와 오피스텔 투자를 하면 공부가 되는 이유는 오피스텔은 복합적인 상품이기 때문입니다. 주택이 될 수도 있고, 사무실이 될 수도 있는 아주 가변적인 상품입니다.
여기에 적용되는 법률과 세금이 모두 다릅니다.
그런데 이것을 그냥 공부로 하려면 복잡하고 가변적이거나 아주 난해합니다.

그런데 이것을 투자하게 되면, 일단 내 돈이 들어가게 되면 공부를 하지 말래도 저절로 하게 됩니다. 오피스텔 투자를 한 번 해보십시오. 바로 부동산 박사가 될 겁니다.

아파트를 투자한 분이 사업자에 대해서 공부하겠습니까? 오피스텔 투자를 하게 되면 임대 사업자로 할 것인가 주택 임대 사업자로 할 것인가 아니면 실소유자로 갈 것인가 어느 것이 나에게 유리할 것인가를 요모조모 따져봐야 하기 때문에 집중해서 이 모든 것을 알아봐야 합니다.

월세를 놓게 될 경우에 내 자본금에 대한 투자 수익률도 공부하게 됩니다.
부가세와 취득세, 그리고 나아가 양도세까지 알아야 합니다.

이런 것들에 관심을 저절로 두게 됩니다.
아주 구체적인 공부가 되는 것이죠.

저는 오피스텔 투자의 매력은 바로 여기에 있다고 강조합니다.
특히 처음 부동산 투자를 해보시고자 하시는 분은 첫 번째 투자로 오피스텔에 투자해 보시라고 적극 권해드리고 싶습니다.
적은 돈으로 크게 부담되지 않으면서 투자 수익도 올릴 수 있고, 이와 더불어 정망 많은 양의 부동산 공부가 저절로 되는 상품이기 때문입니다.

2년 반~3년 뒤에 20평대 아파트를 매매를 할까 생각하고 있는데요~
저자의 말대로 오피스텔을 첫 투자를 할지는 그때의 경제 상황을 보고 해야 될 듯싶네요~!!
제가 보기에는 부동산의 경기 사이클이 길어서 사고팔기를 잘 해야 할 것 같다는 생각이 드네요^^

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