요즘 부동산에 관심이 많은 부린이가 이번에도 부동산 관련된 독서 후기를 하려고 합니다^^

그리고
유튜브 [이현철] 아파트사이클연구소를 가끔씩 보다 보니까~~
이 분이 책도 내서 궁금하더군요.
그래서 도서관에도 비치되어 있어서 빌려서 읽어보았는데요~~

부린이가 이 책을 읽으면 굉장히 좋다는 생각이 많이 들더군요~!!

무조건 상승론, 무조건 하락론이 아닌...
저자의 부동산 사이클의 생각을 대략 알 수가 있습니다.

그래서 1부 2개, 2부는 7개 5개로 나눠서 총 9개 7개의 '독서 후기 포스팅'을 하려고 합니다^^
오늘은 1부 1편입니다~!!

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (1부-1편)

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

목차

Part 1.아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

• 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
• 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
• 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

Part 2.부동산 투자에 숨어 있는 비밀

• 황금알을 낳는 투자 11
• 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
• 무주택자들이 궁금한 Best 9

Part 1. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

Chapter 01. 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

• 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?

집은 대표적인 가격이 정해져 있지 않은 물건입니다.
시장에서 수요와 공급으로 가격이 정해져 있지 않은 물건입니다.
그런데 우리는 인구는 곧 수요라는 함정에 빠진 것입니다.

1인 1 수요로 착각을 하는 것이죠.
정말 잘못된 생각입니다.
1인 10 수요도 될 수 있고, 1인 100 수요도 될 수 있는 것입니다.
정말 돈 많은 사람이 한꺼번에 집을 100채를 사겠다고 한다면 그게 바로 1인 100 수요인 것 아니겠습니까?

그런데 왜 우리는 1인 1 수요라고만 생각하고 있을까요?
그것은 사람이 꼭 집에 들어가서 살아야 하는 상품이기 때문입니다.
그래서 다들 실수요 기준으로 생각하기 마련인 것입니다.

그리고

인구가 시장에 크게 영향을 주는 상황은 인구가 갑작스럽게 많은 수가 변해야 합니다.

하지만

인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않게 됩니다.

저자는 인구가 자연스럽게 감소하면,
부동산 시장에는 별 영향이 없다고 하는데요~
그에 반해, 인구가 하락하고 있어서 집값은 더 이상 안 올라간다는 말도 나오고 있죠~
과연 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지 궁금하긴 합니다.

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• 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

면밀하게 판단하자면 입주 미분양이야말로 정말 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다.
입주 미분양이라는 것은 아파트를 다 짓고 입주를 시작했는데도 불구하고 분양을 끝내지 못한 상황을 말합니다.

이 상황은 새 아파트가 빈집으로서 공급이 되는 것을 의미하고, 안 팔린 물건은 결국 건설사 입장에서는 손실을 줄이기 위해 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수밖에 없게 됩니다.

분양가보다 할인해서 보다 싼 물건이 시장에 나오기 때문에 시장에 충격을 바로 주게 되고 집값 하락으로 이어질 수가 있는 것입니다.

따라서 집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.

그런데 뉴스에서는 이를 거의 구분하지 않고 단순 미분양이라는 숫자적 통계치만을 다루기에 뉴스를 볼 때는 항상 그 행간의 의미를 잘 파악하는 것이 매우 중요합니다.

무주택자인 저로서는 입주 미분양이 시세만 괜찮다면 꽤 끌릴 것 같네요^^

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• 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?

사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다.
집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다.
그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다.

주식, 코인도 바닥이 어디인지 아무도 모르죠...
시간이 지나고 나면 그때가 바닥이었구나 합니다.
부동산도 비슷한 부분이 있네요~

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• 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?

단순히 집의 공급이 많다 해서, 주택보급률이 높다 해서 집값이 내려가는 것은 아니라는 것입니다.
만약에 집을 똑같은 집이라고 본다면 비슷한 지역에 있는 아파트가 이렇게 가격 차이가 크게 날 수는 없습니다.

그에 해당하는 가장 잘 맞는 예가 있습니다. 경기도 일산의 한 아파트는 대단지의 새 아파트인데 대거 미분양이 생겨서 500세대 정도의 빈집이 있었습니다. 그런데도 그 주변의 아파트 가격은 오르는 상황이 발생했고, 특히 전세가는 그 아파트에 있는 다른 호실까지 오르는 상황이 발생했습니다.

빈집이 넘쳐나는데, 그것도 새 집임에도 전세가는 오르고 있었습니다.
왜 이런 상황이 발생할까요?

명확하게 따져보면 빈집은 통계에 잡히는 집이지만, 결코 주거의 기능을 하는 집은 아니었습니다. 개인에게 팔리기 전까지는 주거 기능을 하는 집은 아니었습니다.

왜냐하면 분양되기 전까지, 신탁사의 소유로서 팔리기 전까지는 아무도 그 집에 들어가서 살 수가 없는 상태이기 때문입니다. 빈집이 500세대가 넘게 있었지만, 정작 전세로 들어갈 집은 오히려 부족한 상태이기 때문입니다. 그래서 전세가가 오르는 상황이 발생하는 것이죠.

앞의 상황은 언뜻 이해가 잘 안 갈 수도 있습니다.
그런데 이게 현실입니다.
현장의 아주 세밀한 분위기나 상황을 모르면 절대 이해할 수 없는 그런 상황들이 현실 속에서 빈번하게 벌어지고 있습니다.

그래서 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다.

이러한 특수한 상황을 무시한 채 단순히 수요, 공급이나 수요에 미치는 대외변수인 인구, 금리, 경기 상황 등만을 고려한 가격 논쟁은 아무 의미가 없습니다.

이 부분은 이해가 잘 안되는 부분이긴 합니다만 특별한 경우인 것 같기도 합니다^^

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Chapter 02. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

'전세'는 전 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 제도로서, 부동산 소유자에게 일정 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 무상으로 빌려 쓰는 것을 말합니다.
부동산을 돌려줄 때는 맡긴 돈의 전액을 돌려받을 수 있는 제도입니다.

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전세 거래를 보고 매매 호가만 계속 변합니다.
그런데 그 호가를 보고 다시 전세가도 높은 가격에 거래가 됩니다.
결국, 이 상황이 몇 번 반복되니 매매가와 전세가가 훌쩍 올라갑니다.

이 상황은 명백히 전세가로 인해 매매가가 올라가는 상황입니다.

이 상황이 서울, 수도권에서 2012~2014년 정도에 거의 모든 아파트에서 일어났던 것입니다.
비율은 아파트별로 차이가 있습니다.
강남 같은 경우는 매매가 대비 70% 선에서 전세거래가 이루어질 경우 호가를 올려주는 상황이 발생했고, 인기가 덜한 지역 같은 경우는 90% 정도에서 이러한 상황이 발생했습니다.

이 상황으로 판단해 보면 어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 됩니다.
집값에 부정적인 분들은 이러한 상황을 잘 인지해 적당한 상황에서 집을 사는 쪽으로 포지션을 취하는 것도 나쁘지 않은 것 같습니다.
현명한 투자자는 이러한 상황을 잘 인지해서 갭 투자로 활용을 잘 하시면 됩니다.

갭 투자는 양날의 검인 것 같습니다.
지금처럼 금리 인상이 가파르게 오를 때는 갭 투자는 자신의 자산을 마이너스를 만들 가능성이 크기 때문이죠~

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내일이나 모레 1부 2편을 포스팅 하겠습니다~

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[독서 후기#14-1] 돈의 맛 (1부)
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[독서 후기#15-2] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (1부-2)
[독서 후기#15-3] 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클 (feat.전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-1)

22.11.10

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