[독서 후기#15-5] 지역주택조합 아파트 투자를 조심해야 한다 (feat.전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-3)

blackeyedm (84)in Korea • 한국 • KR • KO • 2 years ago (edited)

오늘은 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 2부'에서 제가 중요하다고 생각하는 한 부분을 포스팅하려고 합니다^^

지역주택조합 많이 들어보셨죠?!
그것에 관련된 내용입니다~!!

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지역주택조합 아파트 투자를 조심해야 한다

(전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-3편" )

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

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지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다

같은 특별시, 광역시, 특별자치도•시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말합니다.

그리고

지역 주택조합원의 자격은 주택조합설립 인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합 설립 인가 신청일 현재 동일한 시•군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자여야 합니다.
주택조합은 구성원을 위해 건설하는 주택을 해당 조합원에게 우선 분양할 수 있습니다.

토지 매입의 어려움

지역 주택조합은 토지를 매입하지 않고 조합원을 먼저 모집하는 과정을 거칩니다.
그런데 대부분 지역 주택조합을 분양하는 대행사는 광고할 때 100% 토지 매입 완료라는 홍보를 하고 있습니다.

하지만

거의 99% 매입이 완료되지 않았을 가능성이 큽니다.

토지 매입이 완료되었다고 말하는 것은 거의 대부분이 계약금 중 일부만을 지불한 상태일 가능성이 매우 큽니다.
그렇게 계약서만 써놓고 사업을 진행하면서 토지 매입이 100% 완료되었다고 선전하는 것이죠.

그러나 이 상황은 토지 매입이 완료되었다고 보면 안 됩니다.
계약금을 다 지불한 것도 아니고, 일부만을 지불한 상황에서 매도자가 계약을 파기할 가능성이 아주 크다고 보면 됩니다.

그래서 일단 상식적으로 지역 주택조합은 토지 매입이 100% 완료된 상황은 아닐 거라고 전제하고 조합원이 될지, 안 될지를 검토하시는 것이 맞는다고 생각됩니다.

그런데 조합이 구성되어 토지를 매입하는 단계에서도 많은 문제점이 있습니다.
수많은 토지 소유주 중에 몇 명만 원래 약속했던 금액을 무시하고 더 많은 금액을 요구하게 되더라도 토지 매입에 어려움이 발생합니다.

원래 약속했던 것은 계약이 아니기 때문에 얼마든지 무효화시킬 수 있고, 금액을 올리거나 팔지 않겠다고 해도 문제 될 게 없습니다.
이렇게 될 경우 토지 매입 비용이 처음 예정했던 금액보다 훨씬 더 올라갈 수가 있습니다.

그리고 이렇게 금액을 가지고 오랫동안 실랑이를 발생할 수도 있습니다.
이러저러한 이유로 토지 매입 과정에서 벌써 추가 부담금이 발생할 가능성이 매우 큽니다.

토지매입부터 어려움이 있는군요!!!
조합 아파트도 일반 분양으로 들어가는 게 더 안전해 보이지 않을까라는 생각이 듭니다~

번외)
일반분양 아파트의 경우 사업주체인 시행사가 사업지를 사업시행하기 전에 미리 토지를 구매합니다.
그러고 나서 일정 기간이 지나서 사업시행을 하는 경우가 대부분입니다.
그런데 그 일정 기간이 짧지가 않습니다.
꽤 오랫동안 빈 땅으로 유지합니다.
땅을 구매하자마자 사업을 시행하는 경우는 거의 없습니다.
이때 발생하는 것이 금융 비용과 기회비용입니다.
이러한 비용은 분양가를 산정항 때 포함시킵니다.

조합 운영의 문제점

사실 지역 주택조합은 처음부터 같은 지역에 자리 잡은 조합원들이 아닙니다.
분양이라는 형식을 빌려 모집된 조합입니다.
그래서 어떤 조합원들은 자기가 조합원의 지위를 가지고 있는지도 모르는 경우도 종종 발생합니다.

이렇다 보니 조합이 설립되었을 때 조합을 책임지고 운영해나갈 조합장이라든지, 회계를 처리할 사람들이 조작된 경우일 수가 있습니다.

얼마 전 일산의 한 지역 주택조합 사업장에서 있었던 일입니다.
조합원 모집이 50%를 넘어서서 조합설립총회를 하고 회계 감사를 진행하는데 조합에 있어야 할 자금이 거의 바닥난 것이 발견되었습니다.

그동안 조합원들이 납부했던 계약금 및 업무추진비 그리고 1차 중도금 자납분이 모두 허공으로 사라져버린 것이었습니다.
물론 이 과정에서 토지 매입 및 조합원 모집 과정에서 쓰인 광고 및 제반 비용 처리가 되었다고는 하지만, 그러한 자금을 다 쓰고도 상당 부분의 자금이 남아 있어야 하는데, 그 자금이 어디에 쓰였는지가 모호한 상태였습니다.

조합원들은 난리가 났지만 이미 조합원 총회를 거쳐 조합설립 인가가 난 상태가 되어 그 책임을 어디에도 물을 수가 없는 상태가 되어버렸던 것입니다.

그런데 문제는 이러한 문제가 발생해도 누구에게 책임을 묻거나 하소연할 곳이 없다는 것이었습니다.
조합 설립 이후 발생하는 문제는 모두 조합 자체의 책임이 되기 때문입니다.

조합 설립 이후 발생하는 문제가 조합 자체의 책임이 된다는 말이 초기에 생각했던 투자 금액보다 더 늘어날 수도 있다는 말로 들리네요~

확정 분야가 아닌 점과 변경되는 조건의 문제점

초기 조합원 모집 분양 당시 중도금 무이자와 발코니 확장비 무료라는 파격적인 조건으로 분양 홍보를 해 조합원 모집이 매우 순조로웠던 사업장이 있었습니다.

조합원 모집이 완료되고 조합설립 인가를 받고 조합원 총회에서 이 조건이 변경된 상황이 발생했습니다.
문제는 분양 당시 중도금 무이자와 발코니 확장비가 무료이기 때문에 분양을 받았던 조합원이 대부분이었습니다.

그런데 중간에 총회를 통해서 이 조건이 무효화되고 중도금 이자 후불제가 되고 발코니 확장비도 얼마간을 납부해야 하는 조건으로 변경된 것이었습니다. 추가 비용이 없을 것으로 완전히 믿고 분양을 받았던 조합원들은 낭패를 보게 된 것이었습니다.

전세가를 알면 부동산 2부-3.jpg

조합원 탈퇴의 어려움

예상치 못한 상황이 발생해 도저히 잔금을 치르고 입주할 수 있는 여건이 안 되는 조합원이 탈퇴하고자 해도 그마저도 쉽게 되지 않습니다.
왜냐하면, 조합설립인가는 기본적으로 총 분양 세대의 50% 이상이 되어야만 승인이 되고, 이후에도 최소한의 그 수가 유지되어야만 합니다.