[독서 후기#15-3] 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클 (feat.전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-1)

blackeyedm (84)in Korea • 한국 • KR • KO • 2 years ago (edited)

멘탈이 요즘 좋지가 않아서 독서 후기 포스팅이 하루 늦춰졌네요^^

올해의 계획들은 제대로 지켜진 건 없지만...
독서 후기 포스팅은 목표한 10개를 채운 것 같기도 합니다 @.@

그리고
'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 2부에서는 제가 중요하다고 생각되는 부분을 2개 정도 따로 포스팅을 하려고 합니다.

그 이유는
기억력이 좋지 않은 저는 제가 쓴 '독서 후기 포스팅'을 나중에 찾아서 다시 보곤 합니다^^

부동산 경기 사이클에 관련된 포스팅을 시작하도록 할게요~!!!

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제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클

(전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-1편" )

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클-1.jpg

제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클

우리나라 아파트 경기 사이클
폭락기 -> 하락 안정기 -> 상승 안정기 -> 폭등기

폭등이 이루어지면 반드시 외부 충격이 없어도 폭락은 오게 됩니다.

폭등은 사람들이 생각하는 수준을 훨씬 뛰어넘어서는 가격대를 형성하게 됩니다.

폭등은 사실 전문가들이 분석하는 요인으로는 설명할 수 없습니다.
경기가 좋아서도 아니고, 금리가 낮아서도 아닙니다.
그리고 인구가 늘어서도 아닙니다.
공급이 적은 것도 아닙니다.
이 시기에 분양 물량은 거의 최고에 이르게 됩니다.

그럼 왜 올라가느냐? 바로 사람들의 심리입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. 이때의 시장은 매도자 우위의 시장이 형성됩니다.

이 시기에는 몇천 세대나 하는 대단지 아파트에서도 팔고자 하는 매물이 거의 없습니다.
왜? 올라갈 것이라 생각하니까요.
지금 팔면 손해지요.
사고자 하는 사람은 많습니다.
그래서 매도자가 가격을 거의 마음대로 결정하게 됩니다.

부동산도 심리가 중요하네요~
주식, 코인도 심리가 중요하죠^^

그리고

정부의 강력한 규제에도 불구하고 하락하지 않고 그 규제를 넘어서 지속적인 상승이 이루어지면 나중에는 정부의 더 강력한 규제가 나오더라도 그때는 더 이상 효과를 보기 어렵게 됩니다. 규제를 함에도 불구하고 시장이 상승을 지속하기 때문에 학습효과를 발생하는 것이죠.

이 시기에 조심해야 할 것이 있습니다. 이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있습니다. 폭등기 다음에 찾아오는 것이 폭락기입니다.

주식 격언에 "개미가 주식을 사면 상투다!"라는 말이 있습니다.
부동산도 마찬가지입니다.
폭등기에는 항상 묻지 마 투자자가 부동산 투자를 하게 되어 있습니다.

또한,

대부분의 투자자는 뒤를 생각하고 투자에 임합니다. 분양권을 구입할 때 프리미엄만을 생각하는 것이 아니라 입주를 하고 전세나 월세 등을 고려해서 자기 투자금이 얼마나 들어갈지를 생각하고 투자에 임하는 것이죠.

그런데 뒤늦게 뛰어드는 분들은 대부분 분양권의 프리미엄만을 노리고 투자에 임하게 됩니다.
투자를 준비하지 않았기 때문에 그 지역에 대한 지식도 거의 전무하고, 시세도 잘 모릅니다.

그냥 주변 사람들이 프리미엄을 얼마 받았더라 하니까 자기도 그렇게 벌고자 하는 것이죠.
이분들의 특징은 뒤가 준비가 안 되어 있다는 것이죠.
이분들이 정말 많이 분양권을 사게 되면 이 분양권이 입주할 때 폭락을 맞이할 가능성이 매우 큽니다.

잘 모르는 분야는 누가 이익을 보더라도 항상 조심해야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

그리고
지금 정부(22년 11월)가 규제를 조금씩 풀고 있는데요~~
아마 상승 시점이 지난, 이 하락은 규제를 풀어도 하락을 막지는 못할 것 같다는 생각이 드네요~
한 편으로는 아무것도 안 하는 것보다는 낫긴 합니다.

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전세가를 알면 부동산 2부-1.jpg

투자자는 항상 폭등 상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기 사이클을 아는 것이 매우 중요합니다.

이 사이클을 모르고 투자하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다.
실제로 그 시기가 되더라도 폭락이 올 것이라는 것을 느끼기 매우 어렵습니다.
저도 이렇게 상황을 묘사하고는 있지만, 현장에서는 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.
그래서 미리 대비하는 것이 중요하다는 것입니다.