오늘은 2일 전에 포스팅한 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 1부 2편을
'독서 후기 포스팅' 하도록 하겠습니다^^

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (1부-2편)

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

목차

Part 1.아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

• 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
• 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
• 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

Part 2.부동산 투자에 숨어 있는 비밀

• 황금알을 낳는 투자 11
• 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
• 무주택자들이 궁금한 Best 9

Chapter 03.주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

후분양을 실시했을 경우 나타날 수 있는 상황과 우리의 대응 방법

후분양 제도의 가장 큰 문제점으로 공급이 줄어들 것입니다.
아무리 법안으로 후분양 제도를 제정하고 각종 금융 지원을 만들더라도 건설사 입장에서는 선분양제도보다 위험부담이 훨씬 큰 것에 사실입니다.

건설사는 이익이 발생할 가능성이 있다고 판단해야 아파트를 짓겠죠.
발생할 이익보다 리스크가 더 크다면 이것을 감당할 만한 건설사는 거의 없습니다.

후분양 제도가 실시되면 아파트 공급은 어떻게 하더라도 현재 선분양 제도하에서 보다 훨씬 줄어들 것은 자명한 일입니다.

아파트 공급이 줄어들면 어떻게 되겠습니까? 폭등이 올 가능성이 매우 큽니다. 이미 사회 구성원 모두가 공급이 줄어들 것이 확실하다고 생각하고 적극적인 매수에 나설 것이기 때문입니다.

사람들은 새 집에서 살고 싶어 하고 질적으로 좋은 집, 위치가 좋은 집에서 살고 싶어 합니다.
집이라고 다 집이 아닙니다.

그 결과 항상 새 집과 헌 집의 가격 차이가 발생하게 됩니다.

앞으로 새 집의 공급이 없다고 한 번 생각해 보십시오.
기존의 새 집에 대한 수요가 폭증할 것입니다.
앞으로 공급이 더 줄어들 것이라는 전망이 사람의 심리를 더욱더 새것에 집중하게 만들 것입니다.

그렇게 되면 새집부터 폭등이 이루어질 것입니다.

명심하시기 바랍니다. 후분양 제도가 실시되면 반드시 폭등이 일어나게 됩니다. 우리는 지금 아파트를 미리 구매해둬야 할 것입니다.

건설사 쪽에서는 후분양은 큰 리스크이기 때문에~ 다들 선호를 하지 않을 것 같습니다.
만약에 후분양이 된다면 저자의 말처럼 해야겠지요~

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전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다

전세난이 심화되어 전세가가 폭등하게 되면, 매매 거래 하나 없이 전세 거래가 계속 이어지면서 상승하게 되고, 매매가는 전세가 보다 낮으면 안 되기 때문에 매매가가 상승하게 된다.

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폭등기가 지난 후 대규모 입주는 상황이 다릅니다.
이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄도 형성이 쉽지 않습니다.
입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨줍니다.

그리고

주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다.

지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.

현재(2022년) 가파른 금리 인상으로 인해 역전세난이 일어나고 있습니다.
그리고
역전세는 주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락해 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황이라고 합니다.

예를 들면,
2년 전 세입자가 전세 보증금 5억에 들어왔습니다.
2년 뒤에는 보증금 시세가 3억이 되면서 임대인(집주인)이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황이라고 보면 됩니다.

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사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다

• 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다

일반 사람들은 부동산에 대해서 충분한 지식이 없고 주변 가격이나 언론에서 내보내는 뉴스를 통해서 분위기를 느끼게 됩니다. 그러나 그 시기에는 매수 신호를 주는 것은 어디에도 없습니다. 단지 부정적인 상황만이 있을 뿐입니다.

사람들은 바닥을 보고 싶어 합니다.
그런데 주식 격언에 "바닥은 아무도 모른다."
그래서 무릎에 사라는 것인가 봅니다.
이 말은 약간의 리스크를 감수해야 한다는 말입니다.

무릎에 사게 되면 더 떨어지는 것을 겪어야 합니다.
그게 리스크입니다.
그런데 사람들은 이 약간의 리스크도 겪는 것을 아주 두려워합니다.

그도 그럴 것이 집이라는 것은 단위가 매우 큽니다. 대부분의 사람은 전 재산을 투입해도 집 한 채 사기 어려울 것입니다.
그래서 대출까지 얻어야 합니다.
이렇게 산 집이 더 떨어지게 된다면 생각만 해도 끔찍합니다.

이런 상황을 못 견디는 것이죠.
그래서 집을 못 사는 사람은 거의 영원히 집을 못 사게 되는가 봅니다.

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• 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라

주식 격언에 이런 말이 있습니다.
"일반 주부, 어린아이까지 주식에 뛰어들면 그게 바로 상투다!"

너도나도 주식으로 돈을 벌고 있으니 주식을 모르는 사람들까지 주식 투자에 나서게 됩니다.
그럼 반드시 얼마 안 있어 폭락이 이루어지죠.

부동산도 마찬가지입니다.
아파트에 관심이 없던 분들이 묻지 마 투자에 나서는 경우 그게 바로 상투입니다.

부동산도 주식, 코인과 비슷하게 고점을 알 수 있는 부분이네요^^

실제로 제 친구가 코인에 관심 없는데 코인에 대해서 흥미를 느끼는 시점이 있었습니다.
그날부터 약 2개월 뒤에 코인 시장은 하락을 하게 되었죠^^;;
지금도 코인장은 안 좋긴 하네요 @.@

아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

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부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다

시장의 분위기입니다. 시장의 가격이 올라갈 것 같은 분위기라면 매물이 안 나오겠죠. 나중에 더 오른 뒤에 팔려고 할 테니까요. 그런데 떨어질 것 같은 분위기라면 매물이 쏟아져 나올 것입니다.

상승 흐름에서는 매도자 우위의 시장이 형성됩니다.
매도자, 즉 공급물량은 거의 없습니다.

그리고

사려고 하는 사람은 많아지겠죠?
이때 급한 쪽은 매수자 쪽이 됩니다.

매도자는 느긋하게 시장을 관망하면서 오르는 상태를 보고 팔지 말지를 결정하면 되고, 매수자는 더 많이 오르기 전에 사야 하므로 훨씬 더 적극적으로 될 수밖에 없습니다.
그래서 자연스럽게 매도자 우위의 시장이 형성됩니다.

반대로 하락 흐름의 시장에서는 매수자 우위의 시장이 형성됩니다.
사고자 하는 사람은 더 떨어질 수 있기 때문에 천천히 구매해도 충분한 상황이므로 관망세를 취하고, 팔고자 하는 사람은 훨씬 적극적으로 매도에 임해야 합니다.
좀 더 떨어지기 전에 팔고자 하기 때문입니다.

22년 하반기는 하락 흐름의 시장인 매수자 우위의 시장이네요~
올해 부동산에 관심이 가졌기 때문에...
몇 년간 어떻게 흘러갈지 지켜보고, 이 시장에 접근하는 게 좋지 않을까 싶습니다.
어떤 분야든 초기 진입 땐 조심해야죠^^

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우리 나라와 같은 특수한 문화나 관습 등에 의해서 수요와 공급이 다른 나라와 다르게 형성되기도 합니다.
특히 중요한 것이 학군이라고 볼 수 있습니다.

우리 나라의 교육열은 다른 나라가 결코 따라올 수 없을 정도로 대단합니다.
그리고 학연, 지연이 사회에 나가서도 정말 크게 작용하는 상황입니다.
대학교를 어디에 나왔는지가 그 사람의 인생을 좌우하기도 합니다.

옛날에는 좋은 대학을 가기 위해서 고등학교가 매우 중요했고 유명한 고등학교가 있는 주변 집값에 영향을 주었습니다.
지금은 그 열기가 더 심해져서 초등학교가 중요한 상황이 되었습니다.

지금의 초등학교에 배정 방법은 지역 배정입니다.
그 초등학교에 배정되는 아파트가 정해져 있습니다.
우리나라 주택 시장에서 학군이 중요한 변수로 작용하는 것은 교육열이 워낙 강해서 어떻게 해서든 그 학교에 자녀를 보내고자 하는 부모들이 많기 때문입니다.

이 부모들이 주변 집값이나 전세가를 들썩이게 하지요.

제가 생각하는 교육과 다른 부분이라서~
이 부분은 조금 더 부동산에 대해서 공부하면 알 수 있는 부분일 것 같습니다.

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Part 1부 독서 후기 끝났네요^^
Part 2부는 내일 또는 모레 3~4일 후 부터 독서 후기 포스팅을 하도록 하겠습니다^^

[독서 후기#1] 사후생
[독서 후기#2] 나를 위해 거절합니다.
[독서 #3] "살면서 한번은 논어" 초간단 후기 + 도서관에서 책 빌리기~~
[독서 후기#4] 어쩌다 보니 50살 이네요~
[독서 후기#5] 아무도 가르쳐 주지 않는 부의 비밀

[독서 후기#6-1] 내가 이끄는 삶의 힘
[독서 후기#6-2] 내가 이끄는 삶의 힘

[독서 후기#7-1] 부자 아빠 가난한 아빠 1 (20주년 특별 기념판)
[독서 후기#7-2] 부자 아빠 가난한 아빠 1 (20주년 특별 기념판)
[독서 후기#7-3] 부자 아빠 가난한 아빠 1 (20주년 특별 기념판)

[독서 후기#8] 부동산 투자 1만 시간의 법칙
[독서 후기#9] 아파트 청약 이렇게 쉬웠어?
[독서 후기#10] 그냥 하지마라. 당신의 모든 것이 메시지다

[독서 후기#11-1] 지금이라도 집을 사야 할까요? 1부
[독서 후기#11-2] 지금이라도 집을 사야 할까요? 2부
[독서 후기#11-3] 지금이라도 집을 사야 할까요? 3부

[독서 후기#12-1] 우울할 땐 돈 공부 1부
[독서 후기#12-2] 우울할 땐 돈 공부 2부
[독서 후기#12-3] 우울할 땐 돈 공부 3부

[독서 후기#13-1] 공부머리보다 금융머리를 먼저 키워라 (1부)
[독서 후기#13-2] 공부머리보다 금융머리를 먼저 키워라 (2부)
[독서 후기#13-3] 공부머리보다 금융머리를 먼저 키워라 (3부)
[독서 후기#13-4] 공부머리보다 금융머리를 먼저 키워라 (4부)
[독서 후기#14-1] 돈의 맛 (1부)
[독서 후기#14-2] 돈의 맛 (2부)

[독서 후기#15-1] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (1부-1)
[독서 후기#15-3] 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클 (feat.전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 "2부-1)
[독서 후기#15-4] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-2)

22.11.12

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