[독서 후기#11-2] 지금이라도 집을 사야 할까요? 2부

blackeyedm (84)in Korea • 한국 • KR • KO • 2 years ago (edited)

지금이라도 집을 사야 할까요?

저자; 김병권(부동산아저씨)

출시일 ; 21년 10월 18일

집을 사기 어렵다고 생각하는 이유

유주택자보다 무주택자들이 집 사는 것을 더욱 어려워한다.
이들이 집을 사기 어려워하는 이유는...
2가지이다.

첫 번째, 모은 돈이 부족해서

자신이 사고자 하는 집의 전체 매매가만큼 돈이 있어야만 살 수 있는 것은 아니라는 것이다.
그런데 경험이 부족한 무주택자일수록 해당 집값의 100%에 근접하는 돈이 있어야만 살 수 있다고 생각을 한다.

이와는 반대로 경험이 많은 유주택자일수록 해당 집값의 최소치만으로 집을 사려고 노력한다.
집 사는 것을 어려워하는 사람일수록 많은 돈이 있어야 한다는 생각과 돈을 모두 모아야만 살 수 있다는 생각을 갖고 있다.

두번째, 투자와 거주를 한 번에 해결하려는 욕심 때문

무주택자일수록 투자와 거주를 한 번에 해결하려고 한다.
소유와 거주를 동일시하기 때문에 내 집 마련이 어려워진다.
모아놓은 돈이 부족할수록 투자와 거주를 분리해서 생각해 보기를 바란다.
집을 소유하고 있어도 때론 상황에 따라 세를 살 수도 있다는 탄력적인 사고를 갖고 있어야 한다.

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집값은 화폐가치 하락으로 장기적 우상향

장기적인 상승은 특별한 호재가 없어도 시간의 흐름에 따라 가격이 자연스럽게 상승하는 것이다. 부동산은 대표적인 실물 자산이다.
통화량의 증가와 인플레이션으로 인한 화폐의 가치가 하락하는 만큼 상대적으로 가격이 상승하게 된다.

즉, 해당 부동산의 가치의 변화로 인한 상승이 아니라 화폐가치의 하락으로 인한 상대적인 상승이다.
그러므로 집값은 특별한 개발 호재가 없다 하더라도 장기적인 관점에서 상승할 가능성이 굉장히 높다.

우리 나라 부동산의 가격은 이러한 상승 패턴을 그리며 현재까지 이어왔다. 그래서 특별한 정보와 판단력이 없어도 오래만 갖고 있으면 대부분 가격이 올라가기 때문에 보통 사람들도 부동산으로 어렵지 않게 수익을 낼 수 있게 되는 것이다.

물론 사람들의 지역적 선호도에 따라 가격 상승의 크기가 다를 수는 있다. 그러나 특별한 악재만 없다면 부동산의 가격은 물가 상승률 이상으로 상승하는 것이 일반적이다.

근로소득으로 열심히 돈을 모아서 집을 사는 것이 가장 이상적이겠지만 자신의 소득을 획기적으로 개선하지 못하는 한 매년 동결 또는 소폭으로 상승되는 근로소득으로는 집값 상승의 속도를 따라갈 수가 없는 구조가 되었다.

그러므로 경험이 없는 무주택자들이 집값의 100%에 가까운 돈을 모아서 사겠다는 생각을 빨리 버리지 못하면 그만큼 내 집 장만의 꿈도 점점 멀어질 수밖에 없게 된다.

집을 사기 위해서 가장 중요한 것은 단시간 내에 적정 시드머니를 '모으는 것'이다.
이렇게 시드머니를 모았다면 이때부터는 레버리지를 활용해서 집값을 '만드는 것'에 돌입하는 것이다.

집을 산다는 것은 '자산'의 개념이지 꼭 순자산일 필요는 없다.
일단 빠른 시간 내에 자산을 만들어놓고, 그러고 나서 순자산의 내실을 다져도 늦지 않다.

자신이 생각한 대출 금리가 적정하다고 판단이 될 때 활용을 하면,
꽤 괜찮을 것 같다는 생각이 듭니다~

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실거주 목적을 위한 대출 한도는 40%가 적정선

실거주가 주목적이라면 혹시나 생길 수 있는 변수에 대비를 해놓는 것이 좋다.
언제라도 금리가 올라갈 수 있고 부동산시장이 하락세로 전환이 될 수도 있기 때문이다.
약간의 안전장치를 미리 해놓고 예기치 못한 변수가 발생했을 때 버틸 수 있는 여력을 만들어놓는 것이 중요하다.

실거주 목적으로 주택을 구입할 때 최소 집값의 60% 이상은 자기자금으로 준비가 되어야 하고, 대출은 40% 미만이어야 한다. 여기서 중요한 것은, 집값 대비 대출금액의 비율인 LTV를 40% 이하로 하는 것만을 의미하는 것이 아니라 매달 원리금 상환액이 자신의 근로소득의 40%를 넘지 않는 것을 포함한 개념이다.

이렇게 대비를 해놓는다면 금리가 상승하거나 부동산가격이 일시적으로 하락을 한다 해도 실수요자는 사용가치를 누리면서 버틸 수가 있다.
몇 년간 버틸 여력만 된다면 언젠가는 분명히 집값은 회복될 것이며 또 언제 그랬냐는 듯 물가 상승률보다 높은 상승곡선을 그리며 우상향을 하게 될 것이다.

대출금액 또는 근로소득의 40%를 기억하고 있어야 할 것 같네요^^

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근로소득은 절대 자본소득을 이길 수 없다

부동산 투자에 관심이 없고 자본주의를 제대로 이해하지 못하는 사람일수록 자신의 근로소득에만 집착하는 경우가 많다. 또한, 시간과 노동력을 투하해서 땀 흘려 벌지 않은 돈은 올바르지 못한 돈이라며 펌하하거나 곱지 않은 시선으로 바라보는 경향이 있다.

자본주의에서 필요한 돈을 벌기 위해서는 몸으로 벌어야 하지만, 남들보다 잘 살기 위해서는 머리로 돈을 벌어야 한다. 자본주의 시장에서 불변의 진리는 근로소득이 절대 자본소득을 이길 수 없으며 근로소득은 분명한 한계가 있다는 것이다.

지금 당장 먹고사는 것에만 신경을 쓰고 거기에 만족을 한다면 투자를 할 필요가 없다.
그러나 언젠가는 상실하고 말 자신의 노동력의 한계를 알고 있다면 반드시 미래를 위한 투자를 최대한 빨리 시작해야 한다.

우리는 언젠가는 자의든, 타의든 회사에서 퇴직을 하게 됩니다.
준비 없이 퇴직을 하게 되면, 잘 모르는 분야에 성급하게 투자를 해서 회복이 불가능한 상황들을 기사들을 통해서 접하곤 하죠~

중요한 건, 이때는 다시 일어서기가 힘들다는 겁니다ㅠ;

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전세가율이 높은 그 아파트, 매수를 추천!

일반적으로 매매가는 미래가치를 반영하고 전세가는 현재가치를 반영하게 된다.
매매가 대비 전세가가 높다는 것은 현재를 기준으로 거주자들의 만족도가 높다는 뜻이기도 하다..

편하게 살기 좋다는 의미로 해석할 수 있다.
이렇게 전세가 비율이 높은 아파트의 특징은 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있다는 것이다.
다만 특별함 개발호재가 없어서 특정지역처럼 가격이 급상승하지는 않는다.

하지만 실수요자들의 수요가 꾸준하게 뒷받침해주기 때문에 매매가와 전세가가 모두 꾸준하게 상승하는 패턴을 보이는 경우가 많다.
즉, 특별한 호재가 없어도 묵묵히 갈 길 가는 아파트가 된다.

이런 아파트는 가성비가 비교적 좋은 편이면서 금액적인 부담이 덜하기 때문에 무주택자라면 전세로 사는 것보다 조금 더 무리를 해서 매수를 해서 사는 것이 향후 경제적으로 이득이 될 확률이 높아진다.

금리가 낮을 때, 갭투자를 해서 아파트 매매하기에 좋은 방법이지 않을까 싶습니다.

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[출처 : 무료이미지 / https://pixabay.com]

파이가 커야 이익도 그만큼 커진다

규모가 커질수록 리스크도 커지는 것은 당연하다.
하지만 관리할 수 없는 '위험'이 아니라 관리할 수 있는 '리스크'라면 이로 인해 얻을 수 있는 이익도 커진다.

그러므로 재테크에서 자산을 빠르게 늘리기 위해서는 어느 정도 리스크를 감수하고서라도 판을 키워야 한다.
물론 리스크를 관리할 수 있는 기본적인 능력을 갖추기 위해 끊임없이 경험을 쌓고 공부를 게을리하지 않아야 한다.

자본주의는 '규모의 경제'를 지향한다.
처음에 단단한 스노우볼을 크게 만들수록, 굴리면 굴릴수록 눈덩이는 빠른 속도로 점점 커진다.

다시 한번 강조하지만 투자 대상물을 정할 때, 가격이 높다고 해서 지레 겁먹기보다는 실제 투자금이 얼마인지를 잘 따져보기를 바란다.
그리고 감당할 수 있는 범위 내에서 약간 무리를 해서 투자를 하는 것이 좋다.

투자는 '가격'에 베팅을 하는 것이 아니라 '가치'에 베팅을 해야 수익이 커진다는 것을 반드시 기억하기를 바란다.

저자가 말한 대로 과연 할 수 있을까요?!
현재는 저는 못할 것 같네요~^^

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1주택은 투자의 개념보다는 주거의 안정에 더욱 비중을 두어야 한다.
그러므로 특히 무주택자 또는 1주택자들은 하락에 베팅하는 우를 범하지 않기를 바란다.

1주택은 선택이 아니라 필수이다!

언젠가는 1주택을 얻기 위해 부동산 관련 책을 읽고 있네요^^;;

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부동산 상승장의 특징

☆☆☆☆☆

부동산 시장이 상승장으로 접어들었을 때 일반적으로 부동산의 가격은 두 가지 특징을 보이며 상승해나간다.

첫 번째, 모든 부동산의 가격이 동시에 상승하지 않는다

아무리 가까운 거리에 위치해 있는 부동산이라 하더라도 가격이 동시에 상승하지는 않는다.
특히나 지역적인 개발호재가 없는 경우에는 더욱 그렇다.

해당 지역의 대장 아파트의 가격이 가장 먼저 치고 올라간다. 그러고 나서야 2등, 3등 아파트의 가격이 시간차를 두고 키 맞추기를 하듯 천천히 따라서 상승하는 경우가 일반적이다.

그러므로 특별히 문제가 없는 상태에서 주변 아파트의 가격이 크게 상승했는데 아직까지 자신의 아파트만 상승하지 못했다면 조만간 가격 상승에 대한 기대감을 갖는 것도 괜찮다.

즉, 가격 상승의 순서가 점점 다가오고 있다는 신호로 생각해도 무리는 아니다.

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두 번째, 집값은 계단식으로 상승하지 않는다

예를 들어 5년 동안 집값이 1억 원이 올랐다고 하면 사람들은 단순하게 평균적으로 1년에 2,000만 원씩 올랐다고 생각하는 경우가 많다.
하지만 집값은 결코 일정한 높이의 계단처럼 단계적으로 상승하지 않고 사다리처럼 갑자기 올라갈 수도 있고 반대로 내려갈 수도 있다.