[독서 후기#15-6] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-4)

일을 하다 보니... 독서 후기 포스팅이 계속 미뤄졌네요 @.@
비번과 휴무가 있는 2일에는 그나마 여유가 있습니다^^

2부 4편을 포스팅을 짧게 하도록 할게요~

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-4편)

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

목차

Part 2.부동산 투자에 숨어 있는 비밀

• 황금알을 낳는 투자 11
• 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
• 무주택자들이 궁금한 Best 9

Chapter 02. 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다

많은 사람들이 부동산에서 착각하는 것이 있습니다.
바로 상대적으로 저렴한 상황입니다.
상대적으로 저렴하기 때문에 나중에 따라 올라가지 않을까 하는 기대입니다.

물론 저렴하기 때문에 한때 사람들이 몰려 어느 정도 상승은 하지만, 그것뿐입니다.

오히려 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고, 학군 좋고, 교통 좋은 브랜드 있는 아파트가 더 많이 오릅니다.

빌라 투자에서 결론은 빌라가 싸다고 해서 아파트처럼 따라 올라가는 것은 아니라는 것입니디.
오히려 전세가 급등하고 아파트 매매가 뜸할 때 틈새상품으로서 단기간 메리트가 있는 투자 상품입니다.

소액의 자본금으로 투자할 곳을 찾지 못해 어쩔 수 없이 하는 투자로서는 어느 정도 괜찮은 상품이긴 하지만, 시기를 잘못 선택하면 오히려 딱 물리기 좋은 상품이 될 수도 있습니다.

물론 재개발 지역의 경우에는 예외가 될 수도 있습니다.
그 경우에는 빌라라서 올라가는 것이 아닌, 재개발 지역의 땅을 소유하고 있기에 그 기대 가치로 인해서 올라간다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.

부동산 공부를 계속하다 보면...
빌라는 수익성보다는 거주를 할 생각이면 매매를 하는 게 좋을 것 같더라고요
매도가 아파트보다 많이 힘들기 때문이겠죠~

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재개발, 재건축 투자는 비효율적일 수 있다

• 사업의 장기화

재개발, 재건축은 기간이 도래했다 해서 바로 사업을 진행하는 것이 아닙니다.
우리나라 사람들이 모두 알고 있는 강남 대치동의 은마아파트를 보세요.
벌써 몇십 년째 재건축을 진행하고 있지만, 아직 사업을 추진하지 못하고 있습니다.

은마아파트는 1979년에 입주를 한 아파트입니다.

(책 출시일은 2018년도입니다.)

그리고

1999년부터 재건축사업을 추진했지만 22년이 지난 지금도 사업추진이 불투명합니다.

사업 추진을 못 하는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 결국에는 조합원의 수익 문제라 볼 수 있습니다.

재개발, 재건축에서의 핵심은 조합원의 수익 여부에 따라서 조합원들의 대부분이 사업 추진에 동의하냐, 안 하냐의 문제인 것입니다.

조합원의 수익이 많아지기 위해서는 일반 분양 물건이 많아야 하고, 그 일반분양분이 비싼 분양가에 잘 팔려야 합니다. 그래서 주택 가격의 침체 흐름에 있는 시기에는 재개발, 재건축이 전면 중단되어버립니다.

일반 분양을 비싼 가격에 해야하는데 그때는 안 팔립니다.
그래서 어느 정도의 기간이 흘러서 주택가격이 활황을 이룰 때 비로소 사업들이 활기를 띠며 추진되는데요.
이것도 흐름이 잘 맞아야 진행이 가능합니다.

상승기 초반에 잘 진행한 곳은 괜찮은데 너무 활황인 상태가 되면 정부에서는 제일 먼저 재개발, 재건축에 대한 규제가 강력하게 진행이 됩니다.
그러면 사업 추진이 무산될 수도 있습니다.

은마 아파트가 22년 08월 25일 재건축이 서울시 도시계획위원회 소위원회 통과했다고 합니다.

그리고
10월엔 재건축 심의가 통과되었습니다.

재건축 통과하기가 이렇게나 힘들군요ㅠ

또한,
현재 14층, 28동, 4424가구인 은마아파트를 35층, 33동, 5779가구 신축으로 구상 중이라고 합니다.

하지만
조합설립인가 후 2023년 49층으로 변경 절차를 추진할 거라고 하네요.

그리고
22년 10월, 강원도 레고랜드 어음 채무불이행 사태로 자금 시장이 안 좋아지면서 둔촌주공 PF(프로젝트 파이낸싱) 7000억 원 차환 발행이 실패했다가 추후에 다시 단기간으로 PF(프로젝트 파이낸싱)이 기존 사업비 +추가로 1250억 원을 더해서 8250억 원을 빌리는데 성공했다고 합니다~

재건축은 여러 가지 변수가 많기 때문에...
아마 재건축하는데 빨라야 10년, 중간에 조합장 서로 하려고 싸움이 일어나고 하면...
최대 15년까지 봐야 하지 않을까 생각이 듭니다.

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마지막 포스팅은 1주일 이내에 하도록 9~10일 이후에 하겠습니다^^

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22.11.28

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