[tooza] 투자가 강요되는 시대 #7

안녕하세요 fenrir입니다.

지난 1~4편의 포스팅을 통해 투자의 기본 원칙에 대해 알아 보았고, 5~6편에서는 투자자산으로서 부동산의 특징과 현재까지의 가격 추이 및 향후 대응방안에 대하여 알아보았습니다.

1편/2편/3편/4편/5편/6편

오늘은 이에 이어 아파트 구매 시 어떤 점을 고려해야 하는가에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 저의 거주지가 서울이라 서울 위주로 설명 드리는 점은 양해 부탁 드립니다.

• 향후 어떤 지역의 아파트를 사야 하는가?

서울시 홈페이지에 가면 2030 서울도시기본계획이란 문서가 있습니다. 향후 2030년까지 서울의 발전 방향을 제시하는 장기 계획이며 코인으로 치면 백서라고 할 수 있겠습니다.

향후 부동산 투자에 관심이 있으시다면 이 문서는 꼭 읽어보시기를 추천합니다. 왜냐하면 특별한 문제가 발생하지 않는 한 2030년까지 서울은 이 문서를 토대로 정책이 추진되어 개발될 것이기 때문입니다.

본문 중 제4장 공간구조 및 토지이용계획을 보시면 아래와 같은 그림이 있습니다.

우리는 이 그림을 통해 서울시는 서울을 3도심, 7광역중심, 12지역중심 위주로 전략적으로 육성하고 이를 바탕으로 광역 교통 축을 마련할 것이라는 것을 알 수 있습니다. 자세한 내용은 본 문서를 꼼꼼히 읽어 보시기를 추천합니다.

사실 도심/광역중심/지역중심으로 설정된 지역을 살펴보면 이미 2020 서울도시계획에 포함되어 있었거나 기존부터 인기가 있던 곳이어서 새로울 건 없습니다.

그럼에도 불구하고 서울시가 다시 한 번 향후 10년간 내 살집을 마련하거나 추가적인 투자를 할 시 이 지역 내에서 투자하라고 친절하게 가르쳐 주고 있으니 이를 꼭 따르셔야 합니다.

간단하게 살펴보도록 하겠습니다.

가장 핵심지역은 한양도성-영등포/여의도-강남의 트라이앵글 안에 위치한 지역이며, 그 범위를 조금 넓혀 본다면 좌측부터 목동-한양도성-왕십리-잠실-강남-영등포/여의도까지 이어지는 선 안에 있는 지역까지입니다. 개별적으로는 분당/판교와 마곡까지 포함된다고 생각합니다.

위 지역들은 비싼 부동산의 3대 조건인 교통/학군/생활편의시설 중 적어도 2개 이상을 갖추었거나 갖출 예정이 있는 곳입니다. 여기서 말하는 교통이라 함은 큰 의미에서 광화문/여의도/강남/판교/마곡과 같은 중심업무지구에서 집까지의 거리가 얼마나 가까운지를 말합니다. 지하철과 아파트 간의 거리가 100m라 하더라도 위의 중심업무지구까지 지하철로 1시간이 소요되는 거리라면 그것은 교통이 좋다고 할 수 없습니다.

지역	교통(양질의 직장)	학군	생활편의시설
목동	O	O	O
마포/한양도성	O	X	O
왕십리/성수	O	X	O
강남/잠실	O	O	O
영등포/여의도	O	X	O
판교/분당	O	O	O
마곡	O	X	O(예정)

여건이 되시는 분들은 실거주이던 투자이던 위 지역 내에서 교통/학군/생활편의시설 등을 세부적으로 고려하시어 투자하시면 되고, 혹 지금은 여건이 안 되신다면 위 지역을 목표로 하시고 나중에 기회가 되실 때 갈아타시면 됩니다.

위의 교통/학군/생활편의시설 중 가장 중요하다고 생각되는 건 교통입니다. 학군도 물론 매우 중요하나, 학군은 초등부터 고교까지의 자녀를 둔 가정에게만 한정되는 조건이기 때문에 교통을 더 우선적으로 고려하셔야 합니다.

교통이 좋아야 한다는 것은 크게 두 가지입니다. 위에서 말씀 드린 바와 같이 중심업무지구와 집까지의 거리가 가까워야 하며, 지하철역과 집까지의 거리 또한 가까워야 합니다. 누구라도 위 두 가지를 모두 갖춘 곳을 선호할 수 밖에 없고 이는 수요의 증가로 이어지기 때문입니다.

그 다음으로 학군을 고려하시고(물론 해당 연령 대의 자녀가 있으신 분은 학군이 최우선으로 고려될 수 있습니다.), 생활편의시설은 가장 마지막으로 고려하셔도 될 것 같습니다. 이는 해당 지역이 발전함에 따라 자연스럽게 좋아질 수 있는 부분이기 때문입니다. .

조금 더 말씀 드리자면 아파트를 고르실 때는 내가 살 수 있는 물건 중에 가장 좋은 물건을 사시는 게 좋습니다. 예를 들면, 저층과 고층이 있다면 고층, 지하철역과 500m 떨어진 곳과 800m 떨어진 곳이 있다면 더 가까운 곳을 선택하셔야 합니다.

물론 조건이 좋을수록 비싼 가격을 지불해야 하지만 누구나 선호하는 요건을 갖추었기 때문에 오를 때 잘 오르고 내릴 때도 덜 빠집니다. 주식과 마찬가지로 꼭 대장주 아파트를 구매하시기 바랍니다.

그리고 투자 목적으로 아파트를 구매하신다면, 이미 좋은 곳보다 앞으로 좋아질 곳을 선택하셔야 합니다.

최근 상승장에서 마포와 성수, 영등포의 수익률이 아주 좋았습니다. 사실 이 곳들은 과거부터 핵심지역 안에 위치했음에도 불구하고 사람들의 선호지역이 아니었습니다. 그러다가 최근 재개발을 통해 대단지의 아파트가 입주하면서 선호지역으로 점차 바뀌어갔고 그것이 시세에 반영되어 큰 폭의 상승을 보인 것입니다.

결론으로 마무리 하겠습니다.

여건이 된다면 실거주/투자 목적 모두 핵심지역 내의 아파트를 구매하라.

가장 중요한 것은 교통이다. 중심업무지구에서 가까운 역세권 아파트를 구매하라.

가격이 비싸더라도 누구나 선호하는 조건을 갖춘 곳을 구매하라.

투자 시에는 이미 좋은 곳보다 앞으로 좋아질 곳을 고르는 것이 수익률이 더 좋다.

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이상으로 부동산 편까지 마쳤습니다. 위 내용은 불특정 다수를 대상으로 한 포스팅이기 때문에 본인의 현재 상황 및 부동산에 대한 가치관과 전혀 맞지 않는 내용일 수도 있으니 참고용으로만 봐주시면 매우 감사하겠습니다.

오늘도 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.