[tooza] 투자가 강요되는 시대 #6

안녕하세요 fenrir입니다.

지난 1~4편의 포스팅을 통해 투자의 기본 원칙에 대해 알아 보았고 5편을 통해 왜 부동산이 좋은 투자자산인지에 대해 알아보았습니다.

1편/2편/3편/4편/5편

오늘은 이에 이어 매우 좋은 투자자산임에도 불구하고 왜 2013년까지 부동산 가격은 하락했는지 그리고 향후 우리는 어떤 선택을 해야 하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

사실 부동산 투자에 대한 글을 적는 것은 상당히 조심스러운 일입니다. 일단 제가 부동산 투자에 대한 전문가도 아닐 뿐더러 전문가라 할지라도 향후 시장을 예측하는 맞추는 것은 불가능하며, 또한 한 개인이 거의 전 재산을 털어 투자를 해야 하는 부동산의 특성 상 저의 포스팅이 혹시라도 안 좋은 방향으로 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 사실 제가 모라고 그럴 일는 없을거라 생각합니다.

그럼에도 불구하고 제가 지금까지 말씀 드린 것은 모두 팩트 위주이고, 앞으로 말씀 드릴 내용 역시 팩트 위주로만 말씀 드릴 터이니 ‘이렇게 생각할수도 있구나’ 라는 정도로만 참고해 주시면 감사하겠습니다.

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• 부동산, 그 중 아파트 가격에 영향을 미치는 요소들

우선 하락기와 상승기에 아파트 가격에 영향을 미치는 주요한 요소들이 어떻게 변했는지를 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.

구분	하락기(2009~2013)	상승기(2014~2017)	향후(2018~)
대출금리	낮아짐	더 낮아짐	높아질 예정
대출한도	LTV 40~50	LTV 70	LTV 40
부동산규제	완화	더욱 완화	강화
아파트공급	공급확대	공급제한	큰 공급없음
전세가율	낮음	높음	낮아지고 있음
매수심리	낮아짐	높아짐	아직 높음

대출금리 및 대출한도

부동산 대출금리가 쌀 수록, 그리고 대출한도는 높을수록 부동산 투자에 유리합니다. 적은 이자로 더 많은 돈을 빌릴 수 있어 투자자 입장에서 레버리지 효과가 극대화되기 때문입니다.

2008년 8월 7일 5.25%였던 기준금리는 글로벌 양적완화 추세에 맞춰 2013년 5월 9일 2.50%, 2016년 6월 9일 1.25%까지 낮아졌고 이후 0.25% 상승하여 현재는 1.50%가 되었습니다. 금리 하락폭만 놓고 본다면 하락기에 더 많은 하락을 했는데(5.25% -> 2.50%) 왜 해당 기간 중 아파트 가격은 하락했을까요?

제 생각엔 금리가 부동산 가격에 영향을 미치는 주요한 요소이기는 하나 그 중 하나일 뿐이지 금리 하나만으로 부동산 가격 등락이 결정되지는 않기 때문입니다. 또한 하락폭은 하락기에 더 컸으나 절대 레벨 자체로는 상승기 때 평균 2% 미만으로 더 낮아 부동산 투자에 유리한 환경이 조성되었기 때문입니다.

LTV도 보겠습니다. 최대 40~50%를 유지하였던 LTV는 2017년 최경환 경제부총리의 진두 지휘 아래 최대 70%까지 완화됩니다. 과거에는 자기 돈 50~60%가 필요했으나 그 이후에는 30%만 있어도 집을 살 수 있게 되었습니다. 이는 이후 2017년 82대책으로 다시 투기과열지구 기준 40%까지 강화되었습니다.

부동산 규제

노무현 정부 시절에 시행된 강력한 부동산 규제에 더하여 2008년 금융위기까지 겪게 된 부동산 시장은 하락세도 돌아서게 되었습니다. 이에 이명박 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과제폐지/재건축 초과이익 부담금 부과 중지/투기과열지구 해제/뉴타운 지구 설정/건설업계 지원 등과 완화 정책을 펼쳐 부동산 가격을 안정시키고자 했습니다.

참 아이러니한 것은 노무현 정부 시절에는 부동산이 너무 올라 문제였고, 이명박 정부에서는 너무 빠져서 문제였다는 점입니다.

이에 더하여 박근혜 정부는 LTV 완화/청약자격 제한 완화/양도소득세 감면/집단대출 완화/재건축 허용연한 완화/분양가 상한제 폐지 등 거의 모든 부동산 관련 규제를 폐지시켰습니다.

이후 문재인 정부는 부동산 급등세를 진정시키고자 동원할 수 있는 모든 규제를 담은 82대책을 2017년 발표하게 되었습니다.

아파트 공급

이명박 정부의 부동산 대책은 특이한 점이 있습니다. 하락하는 부동산 가격을 안정시키고자 규제를 완화하였지만, 보금자리주택이라는 공급 확대책을 동시에 사용하여 결과적으로 부동산 시장을 더욱 침체시켰습니다.

그리고 이유가 어쨌던 간에 2012년 박원순 시장의 강북 뉴타운 지역 해제에 따라 서울 시내 신규 공급량은 이전에 비해 줄어들게 되었습니다.

전세가율

2009년 40%를 밑돌던 서울의 전세가율은 2016년 75%까지 상승하였습니다. 물론 이는 평균일 뿐 일부 지역에서는 90% 가까운 전세가율을 보이기도 하였습니다.

이 때 등장한 투자 패턴이 흔히 말하는 갭투자입니다. 5억원 집에 전세가율이 90% 인 경우 5천만원으로 집주인이 되어 레버리지 10배짜리 투자를 시작하게 된 것입니다.

2016년 말 정점을 찍힌 전세가율은 현재 약 65% 수준으로 유지되고 있습니다.

매수심리

하락기의 끝이었던 2013년까지는 집을 산다고 하면 모두가 뜯어 말리는 상황이었습니다. 서울 시내 미분양은 넘쳐 났고, 기존 구축 아파트도 지속적인 하락세를 보였습니다.

그러던 것이 2014년부터 조금씩 회복을 하기 시작하였고 최근까지 적어도 30~40% 이상 상승하여 그 때 집을 안 사거나 못 산 사람들을 허탈하게 만들었습니다.

최근의 경우를 보면 2013년보다 최소 몇 억 비싼 가격임에도 불구하고 지금 못 사면 영원히 못 살 것만 같은 불안감에 매수 심리는 최고조에 달하고 있습니다.

일부 지역은 2018년 초까지는 매물이 없어서 못 살 지경이었고, 현재는 조금 그 분위기가 가라 앉았으나 청약 경쟁률은 아직 수백대 일을 기록하면서 매수심리가 전혀 꺾이지 않았음을 알 수 있습니다.

• 왜 하락했고 왜 올랐는가?

원금이 보장되지 않는 모두 투자자산은 상승과 하락을 반복합니다.

제가 생각하는 2009년부터 시작된 하락기의 가장 중요한 원인은 그 전에 이미 너무 많이 올랐었기 때문이라고 생각합니다.

2000년 이후 세계 경기 회복에 따라 전세계적으로 부동산 경기는 활황이었고 국내 부동산 경기도 이에 맞춰 2007년까지 약 3배에 달하는 상승을 보였습니다. 그런 와중에 2008년 금융위기가 터지게 되고, 그전부터 시행되었던 각종 규제들이 효과를 나타내면서 급등하였던 부동산 경기는 조금씩 침체되어 갔습니다.

거기에 위에서 말씀 드린 보금자리 반값 주택 공급으로 매수심리는 더욱 위축되었고, 선대인 소장의 대세 하락론도 힘을 보태 부동산은 사면 안되는 것으로 치부되었습니다.

사람들이 매수를 안하니 부동산 가격은 계속 떨어졌고 모두가 전세를 살고 싶어하니 전세가율은 지속적으로 상승하였습니다.

그러던 중 박근혜 정부는 부동산 시장 부양을 통해 국가 경제를 살리는데 초점을 맞췄고, 이에 따라 부동산에 투자하기 아주 좋은 분위기가 형성되었습니다.

금리는 낮고, 대출은 더 나오고, 양도세 부담도 이전에 비해 낮아졌습니다. 청약도 당첨 후 1년만 지나면 다시 1순위가 되었고 여러 채 당첨되어도 집단 대출은 상환 능력과 관계없이 지원되었습니다.

게다가 전세가율까지 높아지면서 갭투자들이 시장에 대거 뛰어 들었습니다.

부동산을 매매해보신 분들은 알겠지만 5억 하던 가격이 5.5억에 거래되면 그 다음 매도 물량은 왠만하면 5.5억 이하로 나오지 않습니다.

갑자기 팔고자 하는 사람은 적어지고 사고자 하는 사람만 늘었습니다. 거래될 때 마다 거래 가격은 지속적으로 상승하였고, 미친 호가라고 생각되었던 가격에도 거래가 이루어졌습니다.

2017년 후반에는 집주인이 내놓은 매도호가에 매수자가 달려들면 집주인은 그 자리에서 호가를 올리거나 아니면 아예 매도 자체를 취소하였습니다. 이에 다급해진 구매자는 울며 겨자먹기로 비싼 가격에 살 수 밖에 없었고 이러한 상황은 2018년 초까지 계속되었습니다.

• 앞으로 부동산 구매 시 생각하여야 할 점

제가 위에서 열거한 부동산 가격 결정 요소들을 현 상황에 맞춰 다시 한 번 체크해 보도록 하겠습니다.

대출금리는 이미 올랐고 앞으로도 오를 것으로 예상됩니다. 미국은 연내 3회 인상을 예상하였고, 아마도 국내 기준금리도 이에 따라 최소 2회 이상은 올릴 것으로 예상되기 때문입니다.

대출한도는 이미 줄어 들었습니다. 투기과열지구를 기준으로 LTV는 40%로 줄어 들었고, 기존 주택에 주택담보대출이 있는 경우 추가적인 대출은 불가합니다. 게다가 DSR 도입으로 상환 능력에 따라 대출 받을 수 있는 한도도 더욱 줄어 들었습니다.

나올 수 있는 부동산 규제는 이미 거의 다 나왔습니다. 추가적으로 고려할만한 것은 고가 혹은 다주택자에 대한 보유세 증가인데, 지방선거 이후 시행될지 말지는 미지수입니다.

추가적으로 대규모의 아파트 공급은 없습니다. 2018년부터 2019년까지 재건축/재개발 아파트 입주 물량은 크게 증가하나 이것은 기존 주택이 멸실된 후에 공급되는 것이지 신규 공급은 아닙니다.

전세가율은 2016년을 정점으로 떨어지기 시작했습니다. 이미 주택 구입이 많이 이루어졌기 때문에 이전에 비해 전세 수요가 확실히 줄어들었기 때문입니다.

게다가 2018년 후반 가락 시영 재건축 단지인 헬리오시티 입주 시 다시 한 번 큰 폭의 하락이 예상됩니다. 보통 1,000세대 이상의 아파트가 공급되는 경우에도 주변 전세 시세에 영향을 미치게 되는데 헬리오시티는 10,000 세대가 넘습니다.

2016년 중반 이후에 들어간 갭투자자들 중 자금 여유가 없는 사람들은 아마 2018년 중순 이후 고생을 좀 하게 될 것 같습니다. 역전세 발생으로 인한 차액을 지불하지 못하는 경우 보유하고 있던 주택을 매물로 내 놓을 수 밖에 없습니다. 매도 물량이 쌓이면 자연스럽게 가격은 하락합니다.

다만 매수심리는 전혀 꺾이지 않았습니다. 단기간에 아파트 가격이 너무 급등해서 그 가격을 따라 가기가 부담스러울 뿐이지 아직까지는 기회만 있다면 대부분의 사람들이 주택을 구매하고 싶어합니다.
이는 청약 경쟁률에서도 확인할 수 있고, 주변의 지인들에게 물어만 봐도 충분히 알 수 있는 사항입니다.

정리하면 투자자는 줄어들 수 밖에 없는 상황이고 투자를 위한 시장 상황도 이전보다는 확실히 어려워졌습니다. 다만, 매수심리는 전혀 줄어들지 않았습니다.

앞으로 더 오를지 아니면 하락하게 될지는 모르겠습니다. 하지만 큰 폭의 하락을 기대하시면 안 될 것 같습니다. 제 생각엔 2월 고점 기준 10% 정도 하락한 물건만 나오더라도 구매할 사람은 널렸을 것 같습니다.

최근 몇 년간 상승만 있었던 것은 아닙니다. 2015년말, 2016년 말부터 2017년 초, 2018년 8월까지 시장이 주춤했던 적이 있습니다. 그 때 확실히 시장은 주춤했지만 그 이후로 큰 폭의 상승이 있었습니다.
반복되는 이런 패턴에 대한 학습효과로 아마도 사람들은 조정 시에 매수를 택하게 될 것 같습니다.

결론을 내지 않으려고 했으나 그래도 적어보겠습니다.

투자자 입장에서는 이전에 비해 확실히 어려운 시장이 되었다.

매수심리가 꺾이지 않는 한 큰 폭의 하락은 없을 것으로 예상된다. 실거주 입장에서는 이 기회를 잘 이용하여야 한다.

청약점수가 된다면 무조건 청약에 도전하라. 청약은 아파트를 싸게 살 수 있는 로또이다.

이상입니다.

감사합니다.