[법률상식] 임대차 목적물의 하자, 누가 수선해야 할까?

임대인의 수선의무의 범위

주택을 임차하여 살고 있는데 집에 수도관이 동파되어 망가진 경우 등에 있어, 그 수리비를 누가 부담해야 할지를 놓고 임차인과 임대인 간에 종종 다툼이 일어납니다. 임대인이 수리비를 일단 내놓고, 나중에 임대차보증금에서 까고 주는 경우도 있고요.

오늘은 주택임대차에 있어 임대인이 부담하는 수선의무의 범위에 관하여 간단히 살펴보겠습니다.

임대인의 수선의무

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민법 제 623조는“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하며 원칙적으로 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다.

다만, 모든 경우에 있어 임대인에게 수선의무를 지우는 것은 아닙니다.

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 수선의무를 부담하지 않으며, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담합니다(대법원 2010다89876, 89883 판결).

관련하여 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리는 것도 가능하지만, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 94다34708 판결).

주택임대차표준계약서

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위와 같은 기준에 의할 때, 형광등이나 변기의 사소한 수리 등은 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있는 것이므로, 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 수리해야 할 것입니다.

그러나 기본적 설비 부분의 교체 등 대규모의 수선(예를 들어 벽 균열 발생, 누수, 보일러 고장 등)이 필요할 때에는 임대인의 수선의무가 면제되지 아니하므로 임대인이 비용을 부담하여야 합니다.

이와 같은 판례의 태도 등을 반영하여, 주택임대차표준계약서는 수선의무에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다(물론, 특약으로 이와 달리 정하는 것도 가능합니다)