전세금 안 날리는 법 (부동산 등기부등본 보는법을 중심으로)

jongsiksong (62)in #tooza • 6 years ago (edited)

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등기부등본(토지)의 예시

주식 투자를 하기전에는 기업의 재무제표와 다트에 공시된 사업보고서를 읽어보는게 기본입니다. 그와 마찬가지로 부동산 투자를 하거나 세입자로 들어가야 한다면 등기부등본을 파악하는게 가장 기본입니다.

오늘은 생각나는대로 간략하게 등기부등본을 보는 법, 몇가지 팁과 주의사항에 대해서 공유하겠습니다. 실전 투자로 들어가면 권리 분석이나 물건 분석은 훨씬 복잡해집니다. 그러나 아마 이 글에 기재된 내용만 파악하셔도 일반 세입자가 실생활에서 알면 좋은 대부분의 상식을 포괄하리라 생각합니다.

입주하는 주택의 시장가격 * 예상 낙찰가율,
말소기준권리와 그보다 선순위 권리들,
집주인이 밀린 국세,
다가구 주택이라면 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금,
경매 비용 등

이것을 모두 감안해서 배당계산을 해보고 내 보증금이 살아남을 수 있을지 꼼꼼하게 따져보고 입주하는 건 기본이겠죠?

부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성돼 있습니다.

표제부에는 해당 부동산의 물리적인 기초 정보들이 담겨있습니다.

갑구에는 부동산의 소유권과 관련된 정보들이 기록돼 있습니다.

을구에는 해당 부동산의 소유권 이외의 권리들의 정보가 기록돼 있습니다.

등기부등본 표제부상의 부동산 정보와 (건축물, 토지)대장상의 정보가 불일치 하는 경우에는 (건축물, 토지)대장에 기재된 사항이 우선합니다.

다른 공부들에 기재된 소유권 정보와 등기부등본상의 소유권 정보가 불일치하면 등기부등본상에 기재된 사항이 우선합니다.

부동산이 경매에 넘어갈 경우 '말소기준권리'를 기준으로 후순위 권리는 소멸합니다.

말소기준권리에는 '저당', '근저당', '압류', '가압류', '담보가등기'가 있습니다. 따라서, 세입자로 입주하는 집에 등기부등본을 떼어봤는데 내 입주일보다 빠른 날짜에 '저당', '근저당', '압류', '가압류', '담보가등기'가 잡혀있다면 후순위 세입자로 밀려납니다. 집이 경매에 넘어갈 경우 임차 보증금을 떼일 수 있습니다. 물론, 집의 가격이나 선순위 권리의 금액 크기 등을 면밀히 분석해서 낙찰가가 얼마까지 떨어져도 배당을 받을 수 있겠다는 계산이 서면 안전할수도 있습니다만 일단 내앞에 선순위 권리들이 있다면 주변 전문가에게 반드시 물어봐야 합니다.

후순위세입자여도 선순위에 우선해서 보증금을 우선 배당받을 수 있는 권리가 있습니다. 물론 모두 배당받을 수 있는건 아닙니다. 배당공식에 따라 배당을 받지만 그래도 한푼도 못받고 쫓겨나는 것보다는 훨씬 낫습니다. 그것을 '최우선변제권'이라고 합니다. 소액임차인들의 기본적인 생존권 보장을 위한 장치입니다. 최우선변제권 해당 여부는 입주 시기마다, 그리고 지역마다 다릅니다. 그리고 금액이 조금씩 변동하므로 자신이 최우선변제권이 있는 세입자인지 여부는 필요할때마다 확인을 하는 것이 좋습니다.

최우선변제권을 확보하려면 입주한 날짜에 해당 지역에서 최우선변제금액 범위안에 있는 보증금과 차임으로 입주를 하여야합니다. 그리고 또 하나, 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력은 1) 주택의 인도, 2) 전입신고, 3) 확정일자를 받으면 자동으로 발생합니다. 확정일자 도장이 찍힌 계약서는 잘 갖고 계셔야합니다. 집이 경매에 넘어갈 경우 배당순위는 앞의 1), 2), 3)번 중 가장 나중 날짜가 기준이 됩니다.

그리고 살고 있는 집이 혹시라도 경매에 넘어가면 배당요구종기일 이전에 보증금을 배당신청해야 합니다. 그렇지 않으면 국가로부터는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

대항력은 당일 바로 발생하지 않습니다. 대항력은 익일 0시를 기준으로 발생합니다. 이점을 매우 주의하셔야 합니다.

앞서 8번에서 보았던 말소기준권리를 포함해서 앞에 있는 권리들이 경매 낙찰 대금에서 배당됩니다. 말소기준권리 이후에 있는 권리들은 소멸됩니다.

2001년 12월 21일 : 대항력 있는 임차인 - 5,000만 원
2003년 4월 7일 : 근저당(말소기준권리) - 1억 원
2004년 6월 20일 : 가압류 - 2,000만 원

낙찰가 1억 4,000만 원

이와 같은 경우가 있다고 가정하면, 2003년 4월 7일 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후에 발생한 권들은 모두 말소되므로 가압류는 말소가 됩니다. 임차인과 근저당권자만 낙찰대금을 배당받습니다.

낙찰가가 1억 4,000만 원이라고 해서 1억 4,000만 원이 다 배당되지 않습니다. 최선순위 위에 더 선순위가 있습니다. 경매비용이 가장 먼저 빠집니다. 통상 몇백만 원 수준입니다. 그리고 국세, 국민연금보험료 등이 연체돼 있다면 이것이 그 다음으로 빠집니다. 일반적인 배당 순서는 다음과 같습니다.

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어지간한 정보들이야 공부를 떼어보면 나옵니다. 다가구 주택에 입주할 경우 먼저 들어온 세입자들의 보증금을 산정해서 경매 처분시 내가 배당을 받을 수 있는지 없는지 여부도 계산 자체는 가능합니다. 그런데 문제는 바로 위의 13번에서 체납 국세 부분입니다. 전세입자들이 특히 주의해야 하는 부분이 이 부분인데요. 이건 사실 세입자들이 확인하기가 매우 어렵습니다. 집주인을 설득해서 국세청에 '미납국세 등 열람신청서'를 열람시켜 달라고 하시는 수 밖에 없습니다. 그게 안된다면 조심하셔야 합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 전세로 입주를 했는데, 나중에 알고보니 집주인 앞으로 밀린 국세가 많아서 전세보증금을 몽땅 떼이는 경우가 종종 있습니다. 얼마나 억울한 경우입니까?

다만 작년 8월 2일, 정부에서는 세법 개정안을 통해 이와 같은 일을 막는 길을 열었습니다. 집주인이 국세를 체납해서 주택이 경매 처분 되는 경우에는 세입자의 보증금 전액을 국세에 우선해서 배당받도록 하는 내용이 추가되었습니다. 다만, 세입자는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 이 부분은 입주일자에 따라 차등 적용될 가능성도 있으므로 전문가의 꼼꼼한 상담이 필요합니다.

건물을 새로 짓고, 처음으로 등기하는 것을 '보존등기'라고 합니다. 해당 부동산의 등기부등본이 생깁니다. 간혹, 보존등기 이전에 입주를 하는 세입자들이 있을 수 있는데, 이 경우에도 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.

다가구 주택은 건물 하나에 주인이 한명이고 세입자가 여럿, 다세대 주택은 건물 하나에 주인이 여럿. 이렇게 생각하면 쉽습니다.

표제부에 면적은 m²로 기재됩니다. 정확하지는 않지만 3.3m² = 1평으로 기억해두면 부동산 물건볼 때 편리합니다. 33m² = 10평이겠죠.

항상 그런건 아니지만 등기부등본이 지저분한것 보다는 깨끗한것이 좋습니다. 권리관계가 계속 바뀌고 말소된 권리들이 취소선이 쭉쭉 그어져있고.. 뭐 지금 권리상 하자가 없다면 큰 문제는 안되지만 기분 탓으로~

전세계약기간 만료후에 임대인과 임차인간에 별다른 이야기가 없었다면 자동으로 이전 계약이 2년간 연장됩니다. 임차인은 묵시적 갱신으로 인한 계약 기간 중 퇴거를 원하는 날짜 3개월 전에 퇴거 예정임을 알리면 됩니다. 묵시적 갱신 기간 중 거주한 내용에 대해서는 추가적인 차임, 퇴거 중 발생하는 공인중개 수수료를 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.

계약날짜가 지나도록 보증금을 돌려받지 못하면 내용증명을 보냅니다. 내용증명에는 계약의 내용과 임대차 계약 해지, 그리고 보증금을 돌려 달라는 취지의 내용을 간략하게 씁니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 문서는 아니고, 다만 어떤 내용을 언제 누가 누구에게 보냈는지 우체국(국가)이 증명을 해주는 것에 불과합니다. 내용증명을 보내도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 다른 집으로 이사를 가게되면 상실하게 되는 대항력을 상실하지 않고 유지하도록 해주는 제도이며, 미반환 보증금에 대해 연 5%의 이자까지 받을 수 있게됩니다. 이후에도 집주인이 움직이지 않는다면 임차보증금 반환 소송과 강제집행 절차를 거치면서 보증금을 돌려받으면 됩니다. 꽤 피곤한 일이 됩니다.

토지와 건물의 소유자가 일치하는지, 집합 건물의 경우 토지에 대한 지분율이 얼마인지 확인합니다.

소유자와 계약자의 신분이 일치하는지 확인합니다. 이거 기본인데 잘 안하시는 분들이 많습니다. '집주인 명의가 저희 아들인데요. 하면서 가족과 계약을 한다거나..'

오늘은 이 정도 선에서 마무리하겠습니다. 러프하게만 기록해 보았고, 기회가 되면 조금 더 디테일하고 창의적인 부동산 실무 이야기들도 진행할 수 있도록 해보겠습니다. 감사합니다.

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