(부동산 투자) 일본의 부동산 가격은 왜 추락했는가?

안녕하세요. @etfinvestor 입니다.
부동산에 대한 개인적인 생각을 정리하는 글 2편입니다. 지난 글 링크는 https://steemit.com/tooza/@etfinvestor/1 입니다.

지난글에서는 우리나라의 인구증가, 그리고 현재의 주택공급량은 멸실을 고려하지 않은 점에 대해 말씀드렸지요. 많은 분들이 주택 가격의 미래를 얘기할때 주로 일본을 예로 듭니다. 일본을 예로 드는 가장 큰 이유는 우리나라와 일본의 인구구조가 비슷하고 그에따라 경제성장도 비슷하게 이루어졌기 때문입니다.

한국과 일본의 경제성장률을 비교하면 놀랍게도 비슷하죠.

그 이유를 인구구조에서 찾는 전문가들이 많습니다.

[일본의 인구변화]

[한국의 인구변화]

우리나라의 베이붐세대가 일본보다 30여년 늦으면서 경제성장률을 30년 늦춰 비교하면 놀랍도록 비슷하죠? 이를 이유로 많은 분들이 주택의 가격이 일본을 닮은 것으로 주장하는 것입니다. 고령화에 따른 생산가능 인구의 감소에 따라 집값도 하락할 것이라는 거죠.

물론 생산가능인구의 감소에 따라 집값이 전혀 연관이 없는 것은 아닙니다. 하지만 아래 자료를 보시면 생산가능인구의 감소보다는 수요와 공급에 따른 가격결정 이론이 더 설득력이 있어 보입니다.

그렇다면 일본의 부동산 가격은 왜 추락했을까요? 생산가능인구의 감소, 고령화의 영향보다는 수요와 공급의 원칙에서 이유를 찾아보겠습니다. 즉, 공급이 많았다는 얘기가 되겠죠.

일본의 주택가격 하락은 정책의 실패에서 찾을수 있습니다. 일본의 잃어버린 20년에 대해서는 많이 들어보셨죠? 이에 대해 자세히 쓴 블로그가 있어서 링크 합니다.

https://blog.naver.com/ojm3637/220700460259

플라자합의 이후 일본은 내수를 살리기위해 부동산 장려정책을 펼칩니다. 도쿄 주변에도 많은 위성 도시를 개발하는데요. 우리나라와 같이 부동산에 당첨만 되면 로또라는 생각이 퍼지면서 청약 경쟁률도
엄청났다고 합니다. 이러한 청약 광풍과 부동산의 지나친 개발은 당연히 버블을 만들었고.. 실제로 입주를 시작하면서 버블이 꺼지게 된거죠. 공급이 수요보다 너무 많아 실제로 살 사람이 없었기 때문입니다. 관련 자료를 보니 아파트 한동에 실제로 3~4가구만 살고 있는 아파트도 있더군요.

결론적으로 일본의 부동산 폭락은 일본 정부의 정책실패로 인한 주택 과공급으로 볼수있습니다. 그렇다면 우리나라의 경우 역시 우리나라 정부의 부동산 정책과 부동산 공급량을 면밀히 관찰하면 부동산의 가격변화를 예측할수 있겠죠.

이부분에 대해서는 다음에 또 글을 남기도록 하겠습니다. 개인적인 생각을 첨언하면...

'저는 다주택자입니다.'ㅋ