(부동산 투자) 부동산 값은 과연 떨어질까?

안녕하세요. @etfinvestor 입니다.
저의 이웃님들은 즐거운 명절 보내고 계신가요? 저의 관심사가 투자이다 보니 사람이 모이면 자연스럽게 투자이야기를 나눕니다. 이번엔 부동산에 대한 많은 얘기를 나눴는데요. 스팀잇에 생각을 정리해보고 이웃님들과 의견을 나누는 것도 좋을거 같아서요.

개인적으로 데이터를 기반으로한 투자는 성공확률을 높일수 있을거라 믿으며 그렇게 투자를 하고 있습니다. 각 기업의 실적과 투자지표를 확인하며 투자할 주식 종목을 결정하고, 경제지표를 확인하며 ETF종목을 선정하죠. 부동산도 데이터를 기반으로 투자하며 다주택을 보유한 투자자입니다.

많은분들이 우리나라의 저출산과 고령화 문제로 '우리나라의 주택시장 역시 일본과 같이 폭락할 것이다' 라고 주장하지만 개인적으로 이같은 주장은 '무주택자의 희망사항'이라고 생각합니다.

글 초반부터 많은 분들의 반발이 예상되는데요.^^ 저출산고령화의 문제는 우리나라만의 문제가 아닙니다. 또한 일본을 비롯해 독일, 영국, 프랑스와 같은 선진국도 모두 겪고 있는 문제죠. 그렇다면 그러한 선진국들도 일본과 같은 동일한 주택가격하락 현상을 경험해야 했을텐데 어땠나요? 주택가격의 하락을 겪은 국가도 있지만 그렇지 않은 국가도 있습니다. 그렇다면 주택가격의 결정은 고령화/저출산 보다는 다른 곳에서 찾아야 하지 않을까요? 이는 우리도 익히 알고 있는 시장원리 '수요와 공급' 의 법칙에서 찾을수 있습니다. 인구는 줄어들어도 인구보다 집이 부족하다면 집값이 올라가고, 주택이 과공급되면 집값은 내려가겠죠. 정말 간단하고 쉽죠. 그럼 이부분에 대해서 같이 생각해보시죠.

1.인구는 줄어드는가?
우리나라의 인구는 아직 증가세입니다. 그 이유는 의료기술의 발달로 인간의 수명이 연장되었기 때문입니다. 실제 우리나라의 인구는 2035년까지 꾸준히 증가한다는 예측이 있습니다. 인구예상통계는 가장 오차가 적은 통계로 유명한 지표중 하나입니다.

2.현재 주택 공급은 충분한가?
우리나라 주택보급률이 106퍼센트라는 통계가 있습니다. 통계에 따르면 우리나라는 현재 필요이상이 집이 공급되고 있는데요. 이 통계에는 노후화된 집도 포함된 것이라는 함정이 있습니다. 바닥이 냉골이고 수돗물에선 녹물이 나오는 집이 과연 집의 가치가 있을까요? 이런곳에서 살고싶어하는 사람이 얼마나 될까요? 이렇게 기능을 상실한 집은 더이상 집으로 볼수 없습니다. 이렇게 멸실되는 가구수를 고려하면 우리나라는 매년 40만호 정도의 가구가 공급되어야 한다고 하는데요. 최근 몇년 주택경기호황으로 주택이 과공급되었다는 뉴스가 많죠. 문제는 과공급된 주택의 입주가 끝난 이후 주택공급량이 크게 줄어든다는 것에 있습니다.

현재 우리나라 정책을 보시면 신도시개발 및 신규택지 공급 중단을 예정하고 있는데요. 이는 앞으로 주택이 과공급되기 힘들것이라는 얘기입니다. 2035년까지 계속되는 인구증가, 1인가구증가, 노후주택의 멸실, 신규공급계획의 중단 등을 고려할때 주택의 공급은 충분하지 않은 것으로 생각됩니다.

주절주절 쓰다보니 글이 길어져서 다음에 또 이어서 글을 쓰겠습니다. (휴대폰으로 쓰려니 힘드네요 ㅠ)