【부동산' thought】 가치투자란 무엇인가?

안녕하세요. 부동산 투자및 전망을 알려드리는 @sc100 입니다.
오늘은 제가 존경하는 스승(사수?)님이 쓴 기고문입니다.좋은글 같아서 올려봅니다.

세가지의 관점에서 볼 수 있다.

첫 번째로 자산가치투자이다. 기업이 보유하고 있는 자산가치 즉 청산가치가 회사의 시가총액보다 훨씬 높을때 회사가 망하더라도 그 자산을 매각하여 주주의 투자자산을 지켜줄 수 있는 기업에 투자하는 것이다. 일례로 충남방적이 3000원에 도산을 하고 주주들은 전 재산을 잃은 거라 생각했지만 결국엔 그 회사는 다른 투자회사에 넘어가서 주주들은 3배정도의 투자가치를 보상을 받았다. 이럴때 얘기할 수 있는 것이 투자하고 제발 망했으면 좋겠다라고 생각할 수 있는 기업에 투자하는 것이 자산가치투자이다.

​

두 번째로 성장가치투자이다. 기업이 끊임없이 성장하여 지금은 적정한 밸류로 평가를 받고 있지만 매년 매출액이 증가하고 영업이익이 증가하여 자산가치도 높아지고 현금흐름도 좋아지는 기업이 다시 재투자를 하여 매출을 반복해서 늘려가면서 끊임없이 초과이익을 창출하는 기업에 투자하는 것이다. 최근의 이런 기업에는 아이에스 동서나 오뚜기 같은 기업이 이런 섹터에 속한다. 이런 기업들은 반드시 매출액이 증가하여야 한다. 그리고 영업이익도 매출에 따라 증가하여야 한다.

​

세번째로 배당가치투자이다. 기업이 충분히 영업이익을 창출하고 그 현금의 여력이 있는 기업이 주주환원정책에 의해서 은행이자율이상의 배당을 주는 기업에 투자하는 것이 배당가치투자이다. 물론 배당가치투자에도 반드시 확인해야 할 내용은 기업의 매출액이나 영업이익이 끊임없이 증가하고 있어야 한다는 것이다. 기업의 가치가 소멸하면서 무리한 배당을 한다면 기업은 현금흐름이 안좋아지면서 추가 투자여력이 사라지기 때문에 배당가치에 투자를 할 때라도 반드시 기업의 펀더멘털은 봐야 한다.

이런 투자의 방식에서 투자한 기업의 주가가 이 세 가지 관점에서 볼 때 초과상승을 하여 자산가치 이상의 시가총액이 되었거나 매출액이 일정부분 정체나 하락이 왔을때나 주가가 올라 시가배당율이 떨어지거나 할 때 매도하는 것이 일반적인 가치투자의 모습이다.

여기에서 가장 의문스러운 점은 성장가치투자이다. 위에 세 가지 관점에서 본 투자는 전통적 개념에서의 가치투자개념이나.

가치투자의 개념이란 거의 대부분이 학자나 교수들에 의해서 만들어지고 워렌버핏과 같은 가치투자자들이 나오면서 그 실천방법을 책이나 강의를 통해서 우리가 습득을 하게 된다. 워렌버핏의 스승인 벤자민 그레이엄이 회계학을 가르치는 교수였기에 워렌버핏은 숫자에 관한한 굉장히 보수적인 시각을 가지고 있는 투자를 하였다. 그리고 그 한계를 느끼게 되면서 성장가치투자의 스승인 필립피셔를 만나게 되며 성장성에 기반한 투자를 하게 되는 이유이다.

이와같은 투자를 하는 이유는 단 한 번도 실패를 하면 안된다는 생각 즉 발상에서 나온 투자의 개념이다.

이런 투자의 방식은 산업혁명시대에 적합한 투자의 개념이라고 생각한다. 전세계의 경제는 산업혁명 이후에 급속히 발전을 한다. 투자를 하고 그 기업이 이끄는 회사가 그 만큼 노동 창출을 하고 기업은 충분히 이윤창출을 하는 시대에서 가능했던 발상 특히 충분히 노동을 통한 근로자의 임금상승을 통해 경제가 급속히 발전을 하여 100년간의 전세계의 발전은 그 전 몇천년간의 발전속도보다 몇배의 성장을 하게 되는 이유에서 출발하며 경제는 IT혁명을 통해 2000년도의 고성장을 누려왔다. 찾기만 한다면 먹거리는 어디에든 있었다는 것이다. 그러나 지금의 산업혁명의 끝자락, 고성장시대의 끝자락에 머물러있는 현재의 상황에서 기업의 양극화 그리고 근로자의 양극화,, 기업은 잘되고 있는 회사만 잘된다. 근로자의 임금격차는 계속해서 벌어지고 있다. 중산층이 사라지고 빈곤층과 상류층만 소득불균형이 비단 우리나라 뿐만 아니라 일부유럽 국가를 제외하고 전세계에서 일어나는 일반적인 현상이다.

미국이 가장 평등했던 시대가 경제대공황이후의 1930~40년 대의 루즈벨트 대통령이 집권을 하고 지속적으로 불균형과 양극화가 일어나고 있으며 우리나라 또한 IMF이후에 중산층은 몰락을 하고 빈곤층이 두터워지는 경제구조를 보이고 있는 상황인것이다.

​

이런 현상이 일어나는 것에는 투자에 따른 고용창출효과가 없다는 것이다. 노동생산성이 기계나 IT의 발달로 노동창출효과가 없어졌다는 것에 있다. 기업은 투자를 하고 고용을 창출하려 하지만 예전만큼 노동자들이 필요하지 않다는 것이다. 대기업은 수많은 혜택을 보면서 이익을 창출한다. 100대기업의 수익이 우리나라 전체수입의 70퍼센트 이지만 고용창출은 4프로에 불과하다는 통계가 있다. 그 밑에 중소기업들이나 자영업자들이 그 나머지의 비율을 차지한다고 하니 노동자의 고용창출이 사회적 문제가 될 수밖에 없는 구조적인 문제가 있는 것이다. 청년고용이 심각한 데에도 이런 사회의 분위기를 대변하는 것이다. 청년들이 갈 일자리가 없는 것은 사회의 구조적변화 노동생산성의 증가 그리고 기술의 발전이다. 전 세계 경제는 장기저성장국면에 돌입을 했다고 본다. 뭔가 새로운 혁명 아님 전쟁 이 두가지 일이 발생하지 않는 이상 저성장 국면은 확실해 보인다.

​

이런 저성장 국면에서 전통적 가치투자를 하지만, 물론 필자도 50%는 전통적 가치투자자이다, 자산가치가 오르지 않는 다는 것이다. 은행에 현금을 맡기면 돈을 지불해야 하는 시대, 비유동성자산은 처분하기 힘든 시대에 돌입을 한 것이다. 물론 일부 핫한 지역 서울 강남을 제외한 부동산 투자는 옳지 않다고 봅니다만 청산가치가 높은 자산에 투자를 한다는 것조차 이제 힘들어졌다는 것을 의미한다. 그리고 성장할 회사를 찾는 것이 힘들어졌다. 산업이 무너지면서 멀쩡한 회사들이 갑자기 영업손실을 내기 시작한다. 조선업이 대표적이다. 중국의 저가 수주공세에 중국의 기술발전에 한 번만 삐끗하면 기업의 존폐가 달리게 된 현재의 상황에 성장가치투자를 안전하게 할 방법이 사라지고 있다는 것이다. 마지막 남은 것이 배당가치투자이다. 배당을 지속적으로 오래 줄 기업들을 찾는 것은 유효해졌다. 은행의 이자나 마이너스 금리시대에 배당을 받아 안전하게 살 수있는 방법이 생겼다는 것에 주목을 해야 한다.

대기업은 700조를 곳간에 쌓아놓고 투자를 하지를 않고 있고 투자를 해도 이윤창출을 할 수 있는 동남아로만 나가려고 하고 있다. 투자를 할 지라도 고용창출 그리고 임금인상을 통해 소비를 이끌 수 있는 선순환구조가 만들어지지 않는 시대에 살고 있는 우리인 것이다.

​

그렇다고 우리가 넋을 놓고 있어야만 하는가?

전통적 가치투자는 죽은 것인가? 아니다 절대 죽지 않는다. 기업을 찾고 발굴하고 투자에 임하는 것이 더욱 힘들어졌다는 것을 의미하는 것이다. 많은 투자자들이 헷갈려하고 있는 개념이 성장가치투자인데 이 부분은 과거부터 쭈욱 있어왔던 투자이다. 성장하는 기업에 투자할 때 어느정도의 per을 적정하게 볼것이냐와 자주 바뀌는 산업의 트렌드를 어떻게 따라 잡아야 할 것이냐하는데의 논점이 맞추어지어야한다.

전통적 가치투자 개념에서 보게 되면 성장가치투자는 per10~20 정도에 있는 회사가 매년 성장하면서 가치를 창출한다면 그 회사가 성장이 멈출때까지는 그 주식을 보유하고 가는 것이 성장가치투자이다.
워렌버핏이 코카콜라를 투자하고 나이가 70이 넘을때까지 주주들에게 보여주는 기자회견을 할 때 코카콜라를 마시면서 하는 그런 성장가치투자. 현재 아쉽지만 우리나라엔 그런 기업을 찾아보기가 많이 힘들어 졌다. 그러니 많은 투자자들이 중국의 성장에 목을 매고 쳐다보는 것이 중국관련 성장주 섹터인것이다. 사드배치나 중국과의 불화로 이번 하락장에선 산성엘엔에스 같은 종목은 거의 4분의 1토막이났으니 성장주투자는 항상 두렵기도 한 것이 사실이다.

전통적 가치투자자들은 미래형 가치투자를 무척이나 싫어하고 혐오하는 성향을 볼 수 있다. 숫자가 나오지 않는 것에 대한 두려움 그리고 투자실패에 대한 두려움을 가지고 있기 때문에 그 종목을 회피하거나 쳐다보지 않고 폄훼를 한다. 이것이 잘못된 투자성향은 아니라고 생각한다.
그러나 이런 전통가치투자자들이 놓치는 것이 있다. 자신들이 안정적으로 투자한 종목들의 숫자가 나오지 않는 다는 것을 애써 외면하고 숫자가 나오길 기대하면서 버티고 있다는 것이다.

전통가치투자나 미래성장가치투자나 결국은 산업과 투자한 기업이 얼마나 어떻게 언제 성장할 것을 봐야 하는 데도 불구하고 말이다. 결국은 같은 얘기이다. 즉 미래의 성장가능성에 대한 멀티플을 얼마나 줄것이냐하는 데 포커스가 맞추어지어야 한다. 많은 투자자들이 미국의 제약바이오와 한국의 제약바이오를 비교하면서 밸류를 논하고 있다. 지금 사회에서 일어나는 현상들을 매일 접하고 있는데도 불구하고 있는데도 말이다. 얼마전에 사회에서 이슈가 되었던 로켓배송의 쿠팡 그리고 부동산 사이트의 직빵 이런 회사들은 성장잠재력이 무척이나 높지만 적자를 실현하고 있는데 멀티플은 몇백배 아니 밸류에이션이 나오질 않으니 그 회사의 사업성장성을 믿고 투자하는 자금이 몰려있다. 물론 이런 스타트업기업에 투자를 하는 것이 안전하다고 외치는 것은 아니다. 시대상을 배려하고 있다고 보는 것이다.
​

한국의 성장기업들은 한계가 있다. 특히 인터넷 비지니스사업은 세계화에 한계가 있다. 진출을 해봐야 겨우 동남아수준의 한계에서 벗어나고 있지못하니 미국 글로벌 스타트업과 비교를 할 수도 없는 것을 인정한다. 제약바이오를 논하기 전에 미국의 암젠이나 길리어드의 시총과 밸류에이션은 형편 없었다. 그 시기에도 성장가능성을 두고 몇만배의 밸류에이션을 평가받아 이제는 per20에서 30을 유지하고 있는 신 바이오기업이 되었다. 대한민국의 제약바이오 업종도 마찬가지이다. 겨우 이제 시작하는 단계에 임상을 차근차근 밟아가고 있는 R&D 전문기업으로 수익은 형편이 없으나 밸류에이션은 높게 평가를 받고 있으니 말이다. 초기에 발전을 하는 스타트업 기업에 멀티플을 성장이 정점에 있는 기업들과 멀티플을 주는 우를 범하지 말아야 한다. 그 성장이 실현되었을때 지금의 밸류에이션은 무척이나 싸게 평가를 받게 되기 때문이다. 제약 바이오산업은 글로벌라이제이션이 가능하다는 것을 명심하길 바란다. 인터넷기업처럼 동남아 변방에 있는 기업으로 머물지만은 않은 것이다. 한미형제들 그리고 바이로메드 제넥신 몇몇 기업이 우리나라의 기업으로서 세계에 우뚝 서는 것을 볼날이 얼마남지 않았다.

미래성장가치투자자들은 전통가치투자자들과 달라야 한다. 물론 자산의 50센트 이상을 미래성장가치투자에 집중을 하면 안된다.

첫 번째로 트렌드를 읽어야 한다. 어떤 산업이 성장하고 그 중에 옥석을 가리는 눈을 가져야 한다. 매와 같은 눈을 갖고 곰처럼 행동하는 투자를 해야 한다. 일시적인 성장이 아니라 지속적인 성장을 할 섹터를 찾는 것이 중요하다.

​
두 번째로 공부를 해야한다. 미래의 어느정도 불확실성에 투자를 했으니 그 기업이 성장하는 스토리를 주인과 같은 마음으로 지켜보아야 한다. 새로운 산업의 발전을 지켜보아야 하니 무척이나 어려운 용어들이며 산업에 대한 공부를 해야하니 무척이나 힘든 투자이다. 제약바이오 분야는 꼭 전문가의 도움을 받아 전문가의 시각으로 그 신약들을 검증하고 실현 가능성들을 체크해야 한다. 우리정도의 시각으론 잘못된 투자를 할 수 있기 때문이다.

​
세 번째로 자산의 배분을 전략적으로 해야한다. 이 종목의 미래가치를 보고 일확천금을 얻을 거 같은 상상에 무리한 투자를 하면 안된다. 많지 않은 물량을 보유하고 있는 것만으로 경제적 자유를 누릴수 있는데도 조급함의 투자를 하면 안된다.

​
네 번째로 본업에 충실해야 한다. 결국에 가치는 자신의 성장에 있다. 투자한 회사의 성장은 그 기업이 알아서 하는 것이다. 씨 뿌려놓고 수확할 생각하고 돈을 빌려 쓰지 말아야 한다. 자신의 가치는 투자한 기업의 가치와는 아무 상관없으니 본업에 충실하면서 자신의 가치를 상승시키는데 주력을 해야 한다.
다 섯번째로 존버이다. 그 회사를 추적하고 믿고 기다리는 것이다. 그냥 기다리라는 것이 아니다. 끊임없이 그 회사가 이루어나가는 업적을 보며 판단하며 시간 죽이기를 하는 것이다.

결국은 전통적가치투자들 보다는 미래성장가치투자자들이 힘들다는 것이다. 무서운 투자이기에 초보자들한테는 권하고 싶지 않는 투자이다. 여기저기 투자자들을 접하다 보면 덥썩 미래성장가치투자를 해버리는 경우가 많다. 기본적인 회사의 전통가치평가를 하지도 못할 뿐더러 미래성장의 트렌드 조차 아님 회사가 개발하고 있는 신약의 가치를 평가하지 못하고 친구따라 사는 결과를 가지고 오는 무식한 투자자들을 보면 두렵다.
부자는 쉽게 만들어 지는 것이 아니다. 자신이 그럴 자격이 있는지 돌이켜 보자. 과연 내 자신이 그렇게 열심히 공부를 하고 투자를 했는지. 자신이 부자가 될 자격이 있는지 냉정하게 판단해 보자.