Pułapki kredytowe Kowalskiego.

in polish •  last year  (edited)

Ponad dziesięć lat temu kiedy zajmowałem się budową i realizacją inwestycji z zakresu budowy terenów zielonych, można było zauważyć że koniunktura na rynku nieruchomości z każdym miesiącem przyspiesza. Na Rynku było dużo pieniędzy i ceny nieruchomości rosły bardzo dynamicznie i szybko. Po rynku krążyły plotki o tym jak ktoś sprzedawał prawo do zakupu lokalu za kilkadziesiąt tysięcy złotych, które istniało tylko na papierze a na placu budowy była wielka dziura. Moi klienci też byli bardzo szczodrzy. Budowa ogrodów o wartości kilkuset tysięcy złotych nie była rzadkością a pędzące ceny cegieł, betonu dochodziły do 30% rocznie. Po za tym zdarzało się, że na niektóre materiały budowlane trzeba było czekać nawet po kilka miesięcy. Producenci mieli tyle zamówień, że nie wyrabiali się z produkcją. 

Jak pewnie, niektórzy wiedzą ta sielanka została w pewnym momencie szybko i gwałtownie ucięta. Upadek Banku Lehman Brothers spowodował lawinę upadłości, problemów i nie wypłacalności wielu firm. Kryzys rozpoczęty w Ameryce bardzo szybko przełożył się na mój lokalny rynek. Wielu klientów, nagle wycofało się z inwestycji a rynek nieruchomości załamał się i w kolejnym roku odnotowano spadki cen nieruchomości a z rynku zniknęło wiele firm i wzrosło bezrobocie.

Po kliku latach od kryzysu na rynku cały czas panował duży strach, a bezrobocie było na podwyższonym poziomie. Z czasem jednak kiedy banki centralne obniżyły koszty kredytu do minimum a w niektórych krajach trzymanie pieniędzy w banku, mijało się z celem, ponieważ stopa procentowa była i nadal jest ujemna. Tani kredyt i zakrojony na szeroką skalę skup aktywów, spowodował, że koniunktura na rynek powoli wracała. Firmy mając do dyspozycji tanie pożyczki inwestowały i zatrudniały kolejnych pracowników. Spadek bezrobocia spowodował, że większa ilość osób mogła sobie pozwolić na kredyty co było dodatkowym impulsem dla gospodarki. Ostatnio jednak można wyczytać, że cena płyty OSB wzrosła o ponad 30%, a mieszkania drożeją o 7,5% w rok. Na rynku pojawia się coraz więcej hurraoptymistycznych artykułów o tym, że koniunktura na rynku nieruchomości jest nakręcona i przed nami jeszcze kilka lat wzrostu cen. Moje osobiste zdanie jest jednak zgoła odmienne i obecne najbliższe kilka miesięcy dobrej koniunktury wykorzystałbym do wyjścia z inwestycji z rynku nieruchomości. Z początkiem roku miałem rozmowę z wysokim przedstawicielem, dewelopera, który sprzedaje około kilkaset mieszkań rocznie. Z rozmowy wynikło, że deweloper doskonale zdaje sobie sprawę, że obecny czas to końcówka cyklu koniunkturalnego i podwyższa ceny, aby jeszcze wycisnąć ile się da z rynku, bo za chwilę czekają nas chude lata. Koniec koniunktury wynika z tego, że w USA zaczyna rosnąć inflacja a gospodarka rośnie jak na drożdżach. Bank Rezerw Federalnych chcąc uniknąć przegrzania gospodarki podwyższa koszty kredytu i tym samym schładza popyt. W Polsce jeszcze nie rozpoczęto cyklu podwyżek a nawet przesunięto na przyszły rok, ale może to i dobrze bo jest więcej czasu na to, aby w dobrej cenie sprzedać obecnie posiadane nieruchomości. 

A co na to Kowalski, który wszędzie widzi reklamy taniego kredytu, ma pracę, pensja rośnie i marzy o własnych czterech kątach, lub pierwszych inwestycjach, ale nie ma własnego kapitału. W dodatku może usłyszeć od wieloletniego inwestora z rynku nieruchomości, że kredyt inwestycyjny nie jest zły. Ogólnie sytuacje jest bezpieczna a wokół Panuje duży optymizm, więc Kowalski podpisuje umowę kredytową na 30 lat.

Żródło: https://www.instagram.com/majda.p/

Mija kilka miesięcy. 

W Ameryce gdzie stopy procentowe rosną już od dwóch lat,koszty kredytu dla nie których firm stają się coraz większym kosztem i problemem. W pewnym momencie dochodzi do upadku najsłabszego i najbardziej z lewarowanego kredytem przedsiębiorstwa. To wywołuje lawinę. Zatory płatnicze, powodują upadek kolejnych firm i zwalnianie wielu pracowników. Panika na giełdach i spadek wartości takich walut jak polska złotówka powodują, że do akcji wkracza NBP i w ciągu kilku miesięcy podnosi stopy procentowe a tani kredyt nagle kosztuje kilkaset złotych więcej. Wyższe koszty kredytu i brak koniunktury gospodarczej wywołuje upadki firm i zatory płatnicze również w Polsce. Bezrobocie wzrasta a o podwyżkach już rzadko kto myśli bo fajnie byłoby mieć w ogóle pracę. 

Zachęcony do kredytu inwestycyjnego Kowalski, najpierw przepłaca za nieruchomość , której ceny były sztucznie zawyżone w ostatnich latach i traci po pierwszym roku od 10 do 20 procent zainwestowanych środków. Pracodawca ma także problemy, spadek zamówień następnie redukuja zatrudnienia a w najlepszym wypadku obniżenie premii które stanowią 20% wynagrodzenia. Mieszkania nie da się wynająć z zyskiem, bo inwestycja jest kredytowana i przepłacona.

Dalsza historia Kowalskiego to w najlepszym wypadku duży stres i znacznie skromniejsze dochody w najgorszym to utrata majątku i życie z komornikiem na karku przez kilka lat a skredytowana inwestycja trafia do człowieka, który swoją poprzednią inwestycje zrealizował w momencie wystąpienia szczytu cyklu koniunkturalnego.

Wzięcie kredytu inwestycyjnego obecnie nie jest trudne a otoczenie tylko do tego zachęca. Atakowani z zewsząd informacjami o boomie gospodarczym, braku bezrobocia i rosnących cenach towarów, wzmagają chciwość i pożądanie...zalecam rozsądek.

Authors get paid when people like you upvote their post.
If you enjoyed what you read here, create your account today and start earning FREE STEEM!
Sort Order:  
  ·  last year (edited)

Popyt na mieszkania ze względu na duży napływ Ukraińców ma się jeszcze całkiem dobrze. Cały czas kupowane są mieszkania na wynajem więc ceny mieszkań jeszcze przez przynajmniej rok będą utrzymywać się na wysokim poziomi. To co może nastąpić później, gdy rynek się nasyci i dodatkowo zaczną rosnąć stopy procentowe, to nieruchomościowy armagedon. Ceny mieszkań mogą spaść o 30-50%.
Frankowicze zostali nabici w butelkę teraz czas na złotówkowiczów.

  ·  last year (edited)

O, ale zapachniało "mieszkaniowym Big Short'em"! :)
A chatkę ze zdjęcia, to widziałem u @olgamajda! :)

·

Bylismy tam razem na majówce...piękne miejsce :)

·
·

Rzeczywiście, cudowne!
A tag #pl-artykuly byłby lepszy... :)

  ·  last year (edited)

Myśle ze jeszcze trochę tych wzrostów będzie. Ja sama tez nie wyobrażam sobie sprzedać teraz mieszkań które wynajmuje, wręcz przeciwnie, gdybym mogła na pewno jeszcze jakieś bym kupiła bo perspektywy sa bardzo dobre. Mamy coraz więcej obcokrajowcow w Polsce, wzrost zarobków wiec wynajem się opłaca. A tak poza tym to bardzo fajny wpis :)

·

Dziękuję Aniu :)