[주식] 주식으로도 부동산투자 하는 방법이 있을까?

기업이 보유한 부동산 가치의 재평가는 언제 일어날까요? 아무리 부동산을 많이 가지고 있는 회사라도 땅값이 오른다고 해서 주가가 재평가되는 경우는 많지 않습니다. 최근 2~3년간 큰 폭의 부동산 가격 상승으로도 주가의 재평가가 일어나지 않는다면, 부동산을 많이 가지고 있는 주식들의 주가는 언제 오르는 걸까요? 주유소의 사례를 들어 알아보겠습니다.

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요약

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• 일본의 주유소 사례를 통해 알아본 토지 수익가치의 변화
• 해당 기업이 보유한 부동산의 수익가치가 주목받는다면 주가를 자극할 가능성이 커진다.
• 우리나라 직영주유소를 운영하는 기업들의 토지자산 비교

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최근 일본 정부가 주유소에서 전기자동차와 연료전지 자동차를 충전할 수 있도록 제도마련에 나섰다고 합니다. 일본의 경제산업성은 관련 방안을 정비하기 위한 절차에 착수했고, 유통업계와 통신판매회사 등 관련 업계와 논의를 통해 2019년도에 규제를 완화하겠다는 목표를 발표했습니다. 현행법상 일본 주유소 부지 내에는 주유시설 및 세차서비스 사업밖에 영위할 수 없었는데, 이번 법 개정으로 주유소 내에서 다양한 사업을 할 수 있도록 법이 개정된 것입니다.

제도가 변화하면 누가 수혜를 볼 수 있을까요?
겉으로 보기에는 전기차나 수소연료차를 타고 다니는 소비자처럼 보일 수도 있겠지만, 실질적인 수혜자는 토지의 ‘주인’이라고 생각합니다. 같은 규모에 토지에서 더 많은 '임차료'와 사업수익을 올릴 수 있기 때문입니다. 이를 토지의 가치 측면에서 예를 들어 계산해보시죠.

약 10억원 가치의 토지를 보유한 일본인이 기존 주유소 사업을 통해서 월에 300만원의 세후 소득을 올렸다고 계산해보면, 1년에 3,600만원 수익을 올린 것이기 때문에 ROA는 3,600만원에서 10억원을 나눈 3.6%가 될 것입니다. 이번 법 개정을 통해서 주유소 내에 편의점을 들여와 사업을 해서 추가로 200만원의 수익을 더 올린다고 가정한다면 연간 벌어들이는 소득이 약 6,000만원이 되기 때문에 해당 토지의 ROA는 6.0%로 상승하게 됩니다. 즉, 약 20~30%이상의 수익을 더 가져다줄 수 있는 토지가 되었기 때문에 더 비싼 가격에 거래될 수 밖에 없습니다.

부동산 투자를 좀 해보신 분들이시라면 아시겠지만, 토지의 지목이 변경되는 경우가 위의 예와 비슷합니다. 기존에는 밭농사나 논농사만 하던 토지가 상업시설을 지을 수 있는 땅으로 변하게 된다면 (물론 현실에서 극히 드문 경우입니다) 토지상 변한 것은 아무것도 없지만 가격은 수십배 뛸 것입니다.

이는 기업에도 똑같이 적용됩니다.
우리나라에 상장된 기업 중 엄청나게 높은 가치의 토지를 소유한 자산주가 생각보다 많습니다만, 최근 2~3년간 땅값이 상승했다고 해서 이들 기업의 주가가 같이 올랐던 것은 아닙니다. 아주 비루한 예로 서부 T&D를 말씀드리고 싶습니다.

서울 용산에 호텔을 가지고 있고, 신정동에 대규모 토지를 보유하고 있습니다. 아시겠지만, 최근 용산에는 큰 변화들이 많이 일어나면서 땅값이 큰 폭 상승했는데요, 서부T&D의 주가는 크게 변동이 없었습니다. 물론 땅 값 외에도 사드 이슈 등의 이유로 주가가 영향을 받은 측면도 있으나 땅값이 막연히 상승한다고 해서 주가에 바로 주가에 반영되지는 않는다는 말씀을 드리고 싶습니다.

(출처: 네이버)

하지만, 보유한 토지의 수익성이 바뀐다면 이는 얘기가 달라진다고 생각합니다.
같은 토지라도 땅값이 오르는 것 외에 그 토지에서 벌어드릴 수 있는 수익이 높아진다면 이는 회사의 수익성에도 긍정적 영향을 주기 때문입니다.

이런 측면에서 우리나라 주유소의 가치는 앞으로 어떻게 될까요?
주유소는 크게 직영점과 대리점으로 나뉩니다. 직영점은 말 그대로 정유사나 유통업체가 직접 자산을 소유하고 영업을 하는 주유소를 뜻하고, 대리점은 대리점 사장님이 자신의 토지와 유형자산을 가지고 영업을 하는 것으로 뜻합니다. 그럼, 서울 내 수많은 직영주유소는 어느 업체들이 운영하고 있을까요? 뭐 사실 우리나라야 4개 업체가 대부분 유류 유통을 과점하고 있는 형태이기 때문에 쉽게 떠오르실 거라 생각합니다. 바로 SK, GS, S-OIL, 현대오일뱅크입니다.

SK 같은 경우 SK이노베이션이 아닌 SK네트웍스에서 직영주유소를 운영하고 있고, S-OIL은 직영주유소가 50여개에 불과하기 때문에 적은 편입니다. SK네트웍스는 약 700여개의 직영주유소를 운영하고 있고, GS와 현대오일뱅크는 약 200여개 수준입니다. 그럼 실제로 각 회사의 재무제표에 토지가치가 얼마로 잡혀있는지 같이 보시겠습니다.

(출처: 전자공시)

위의 표는 SK네트웍스의 17년 3분기 분기보고서의 재무제표 주석입니다. 표 위쪽에 보시면 토지의 가치가 약 2.3조로 잡혀있는 것을 보실 수 있습니다. SK네트웍스가 영업용이나 사무용으로 가지고 있는 건물의 토지 가치도 잡혀있을 것이기 때문에 2.3조를 모두 직영하고 있는 주유소의 토지 가치라고 볼 수는 없을 것입니다. 그러나, 이중 상당 부분은 직영주유소의 토지 가치로 보는 것이 맞다고 생각합니다. 여기서 한 가지 재미있는 점을 짚고 넘어가고 싶습니다. 아래 표를 보시죠.

(출처: 전자공시)

최근 몇 년간 토지의 가격은 정말 많이 올랐습니다. 근데 왜 재무제표에서 잡고 있는 주유소들의 토지가격은 오르지 않고 있을까요?

이는 SK네트웍스가 시가평가를 하지 않았기 때문입니다. IFRS 회계기준 도입 이후 시가평가가 의무사항이 아니다 보니 굳이 토지에 대해 매년 시가평가를 하지 않았던 것입니다. 아마 시가평가까지 고려하면 지금 재무제표에 잡혀있는 가치보다 더욱 올라갈 것으로 보입니다.

GS칼텍스도 재무제표 주석을 보니 토지 가치가 약 2.6조로 잡혀있습니다. 다만, SK네트웍스와는 좀 다른 것이 SK네트웍스는 단순 유통만 하는 사업자인데 비해 GS칼텍스는 정유공장까지 보유한 법인이라는 것입니다. 즉, GS칼텍스 토지가치 2.6조에는 공장 부지에 대한 것도 포함되어 있을 것이기 때문에 실질적으로 직영주유소 운영을 위한 토지는 2.6조보다 크게 줄어들 것입니다.

GS칼텍스와 현대오일뱅크의 직영 주유소의 수는 SK네트웍스의 약 1/3수준에 못 미치기 때문에 이를 기준으로 생각해보시면 되실 것 같습니다.

우리나라는 2009년 위험물 안전관리법이 개정되어 주유소에 패스트푸드점 등의 휴게음식점과 편의점, 옷가게 등의 부대시설 입점이 최초 허용되었고, 2014년 6월 위험물 안전관리법이 추가로 개정되면서 주유소 부대시설의 업종 제한이 추가로 완화되었습니다. 앞으로 전기차 충전 등 새로운 APP 등이 전기차의 보급으로 보편화 된다면 주유소 토지의 가치가 재평가될 가능성에도 주목해 봐야 한다고 생각합니다.

또한, 꼭 주유소의 예가 아니더라도 회사가 보유한 토지의 투자가치가 상승된다면 주가로 반영되는 경우가 많습니다. 눈여겨 보시고 계신 자산주가 있으시다면 댓글 남겨주세요! 같이 토론해 보시는 것도 재미있을 것이라 생각합니다.

PS. 매수 매도를 주장하는 글이 아닌 투자 아이디어 차원에서 같이 공부해 보자는 글입니다. 투자는 본인의 확신과 판단에 의해서 이뤄져야 좋은 결실을 맺습니다.