세계주택가격은 적정한 수준인가

• 주택가격비율과 수익비율

대내외 주택시장에선 거품붕괴와 하향경고 위험이 잇달아 제기되고 있다. 앞으로 어떻게 될지 궁금한바 현재의 가격수준을 평가해볼 필요가 있다. 주택가격의 적정선 평가는 구매력 측면과 투자측면의 2가지로 구분한다. 前者는 연소득 대비 주택가격 비율(P/I), 後者는 주택수익비율(P/R)이 가장 많이 활

용된다. 참고로 P/I는 주택취득 총비용을 개인의 가처분소득으로 나눈 수치로 과거와 비교해 높으면 현재 주택자산 가치가 고평가 낮으면 저평가된 것을 의미한다. 한편 P/R은 주택소요 총비용을 연간 임대료로 나눈 수치로 P/I와 마찬가지로 과거보다 높으면 상대적으로 고평가된 것을 뜻한다. 올해 1월 말 기준으로 P/I를 산출한 자료를 보면 대부분 국가의 주택가격이 장기평균치를

웃도는 것으로 나타난다. 국가별로 차이가 있으나 P/R도 사정은 마찬가지다. 세계 주택가격이 소득수준에 비해 너무 높고 투자수익 측면에서도 크게 기대하기 힘든 수준이다. 이는 주택시장 선행지표인 거래량이 위축되는 이유이다. 국내주택시장 역시 사정은 마찬가지다. 주택시장 대기자금도 빠르게 늘

어나고 있다. 주택시장 대기자금이란 주택매각 자금과 매입계획 자금을 말한다. 투자 양대 원칙인 안정성과 수익성 중 어느 것을 중시하느냐에 따라 안전자산 선호와 위험자산 선호로 구분할 경우 주택시장 대기자금은 前者와 後者의 경계 즉 準안정성 성격(quasi-flight to quality)이 짙다.

위 그림은 참고용이며 국제통화기금의 주택가격지수(P/I)를 나타낸 선형그래프이다. 금융위기 당시(2008년 1Q)와 비교할 경우 2017년도 2Q가 위기당시와 비슷한 수치다. 이는 세계 주택가격이 소득수준에 비해 너무 높은 수준임을 시사한다. 참고로 기준년도는 2000년(=100)이다.

• 위 그림의 설명

위 그림에서 보듯이 전 세계 주요국의 주택가격이 2008년 금융위기 직전의 고점을 넘어 역대 최고수준을 기록하고 있다. 국제통화기금(IMF)이 최근 발표한 세계 주택시장 동향 통계에 따르면 지난해 4분기 Global 실질주택가격 지수가 160.1로 자료가 확보된 2000년 이후 최고를 기록한다.

이는 Global 주택가격이 최고점을 찍은 금융위기 직전인 지난 2008년 1분기의 159.0을 추월한 것으로 17년 만에 60% 상승한 수치이다. IMF는 2000년을 기준으로 매 분기마다 물가상승을 반영한 세계 63개국의 실질주택가격을 단순평균해 구한 값인 Global 실질주택가격 지수를 발표한다.

IMF 주택가격지수는 2008년 1분기에 정점을 찍지만 금융위기로 거품이 가라앉으면서 하락해 2012년 1분기 143.1까지 떨어진다. 이후 꾸준히 상승곡선을 그리면서 최근엔 3분기 연속 상승한다. 이는 각국 중앙은행의 통화완화정책으로 장기간 초저금리가 계속되어 시중에 자금이 풍부한 탓으로 분석된다. 국가별로 보면 63개국 가운데 48개국에서 최근 1년간 주택가격이 상승한다.

홍콩과 아일랜드는 11% 대 상승으로 각각 1, 2위이며 중국(3.2% ) 23위, 일본(1.5%) 36위, 한국(0.3%) 45위에 랭크되어 있다. 국제통화기금은 또 2010년을 100으로 기준을 잡고 처분가능소득 대비 주택가격 비율(PIR) 변화를 살펴보면 뉴질랜드(143.4)의 상승폭이 가장 크게 나온다. 오스트리아와 룩셈부르크, 캐나다, 스웨덴, 호주 등도 120을 넘는다. 한국은 84.4다.

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