[판다양의 부동산 핫이슈 들여다보기] 재건축 초과이익 환수제도에 대하여...

pandafam (64)in #kr • 6 years ago (edited)

판다 양의 부동산 핫이슈 들여다보기

: 재건축 초과이익 환수제도 편

안녕하세요. 판다양입니다. 다들 부동산에 관심 많으신가요?
전 매우매우 많기도 하고, 사실 저는 부동산관련 회사의 연구소에 몸을 담고 있습니다.
부동산은 움직이지는 않지만 살아있다고 생각합니다.

그만큼 많은 정보와 관심을 쏟아줘야

아 부동산이란 이런거구나, 그래서 이렇게 생각해서 접근해야겠구나

라고 한걸음 다가갈수 있다고 생각합니다.

그래서 여러분들과 부동산 관련 핫이슈들을
함께 들여다 보면서 공유를 해보면 어떨까 생각이 들었습니다.

말솜씨가 없어서 간혹 어렵게 느껴지시면 질문주세요~!
제가 아는 선에서 성심성의껏 답변 드리겠습니다.

자, 그럼 첫번째 핫이슈를 시작해볼까요?

판다양의 부동산 핫이슈 들여다보기 : 재건축 부담금

요새 부동산에 좀 관심이 있다 싶은신분들은 다 들어보셨을 듯 합니다.
재건축 부담금, 정확히는 재건축초과이익 환수제도 입니다.

재건축이 부동산시장이 언급될 때 빠지지 않고 등장하는 단어이기도 합니다.
어제부터 뉴스에서 난리가 났었죠.

신문기사 몇 개를 추려드리겠습니다.

link to 매일경제 / 강남 4구 재건축 부담금 '쇼크'…조합원당 평균 4억4000만원

link to SBSCNBC / 국토부-재건축 조합 ‘예상 부담금’ 억대 차이…왜?

link to YTN / "재건축 부담금 8억"...위헌 소송 가나

자, 뉴스로 보시니 좀 어렵죠?
기본부터 간단히 정리해보도록 하겠습니다.

재건축초과이익 환수제도

재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모

라고 쓰고 저는 “재건축좀 잡아보겠다!”하는 정부의 의지로 읽고 있습니다.

좀더 길게쓰면 “재건축 이익을 내가 가져가겠다! 그러니 억울하고 분하면 재건축아 잡혀라!”
정도도 가능하겠네요

재건축부담금 산정방식

그림에서 보시다시피 평균이익에 따라 부과율이 달라집니다.

최소 10~50%까지죠.
(대부분의 강남권 재건축의 경우 50%가 대부분이 될것으로 예상합니다.)

자 그럼 이제 왜 정부에서 배포한
"강남4구 재건축부담금, 조합원당 평균 4억 4000만원 부과 예상"
보도자료를 헤드타이틀이 아닌 내용도 좀더 살펴봐야하는지 알아보겠습니다.

재건축부담금 시물레이션 결과(강남 15개, 기타 5개 단지)

20개 단지 전체 평균 : 3억6천6백만원
강남 4구 15개 단지 : 4억3천9백만원
기타 5개 단지 평균 : 1억4천7백만원

문제는 이값들이 나오게 된 산술식,
산술식에 들어간숫자… 심지어 단지명도 나와있지 않습니다.
(단지1, 단지2…이런식으로 결과값만 기입되고 끝이네요)

의구심을 가질수 밖에 없습니다.
우선 간단히 4억4천이라는 평균값을 가지고 계산을 한번 해보죠.

1억1천만원 초과 구간,
2000만원 + 1억1천만원 초과금액의 50%를 적용해보겠습니다.

평균이익을 x라고 하면

0.2억 +( x-1.1억)*0.5 = 4.4억
X = 9.5억이 나옵니다

9.5억?!!!!

자, 그럼 최대 8.4억이 나오려면….
평균이익이 17.5억이여야 하네요. 와우!!!!
용적률이 한 10%되는 곳인가봐요.

무.엇.보.다 구체적인 계산법과 대상 단지를 공개하지 않고
내놓은 숫자이기 때문에 의구심은 더 깊어질 뿐입니다.

아시다시피 근거 없는 결과값은 허상이라고 봐야한다고 생각합니다.

물론 근거라고 들어간 숫자는 있으니 나온 결과지만 그 근거가 믿을 숫자,
모집단이 편파적인 추출없이 제대로 된 것인지가 제일 중요하겠죠.

말그대로 재건축을 잡고자하는 정부의 공포 조성의 일환이 아닌가 조심스레 생각해봅니다.

아 참고로 시장의 혼란이 가중될까봐 상세한 기준들(단지명 등등)은 오픈을 안한거라고 하네요.

PS. 물론 재건축 아파트가 분양이후에도 값이 상승하여 초과이익환수분을 초과할 수는 있습니다.

최근 아파트 값 NO.1을 달리고 있는 아크로 리버 파크의 경우
분양가는 전용 84m2기준 12~15억이였는데
지금은 실거래가 기준 20~26억인 상태를 보면 확실히 강남 재건축 후에
상승은 무시못할 듯 보입니다.

하지만 이런 미래성과 별개로 당장 닥친 초과이익환수제는 또 다른 문제겠죠?

정말 이번 정부... 비트코인 관련 정책도 그렇고 부동산 정책도 아마추어...
앗. 잡혀가기 싫으니 여기까지...

암튼 이상 판다 양의 짤막한 부동산 이야기였습니다.
궁금하신 점 있으신 분은 댓글 남겨주세요 :)
아는 선에서 친절히 답변해 드리도록 하겠습니다.

그럼 모두들 행복한 하루 되세요~

저희의 포스팅이 좋으셨다면 투표와 팔로우 부탁드립니다^^
私のポストが良かったら、upvote＆followお願いします。ありがとうございます！
If you liked my posting please upvote & follow me. Thank you!
Please Follow @pandafam
마지막 마크.jpg