[미국 생활] Mortgage 집담보대출에 대한 단상

미국에서

신용이 좋은 사람은 집 가격의 80%, 별로여도 70% 정도 까지는 별 문제 없이 빌릴 수 있다. 물론 신용도에 따라 이자율은 조금 다르겠지만.

그 이상 빌리려면 Mortgage Insurance 즉 대출에 대한 보험료를 추가로 물어야 한다.

미국 사람들은 보통 저축을 거의 안/못한다고 한다. 그래서 Downpay 5%도 흔하고, 0% 즉 집값 100% 다 빌리는 사람도 꽤 있다고 한다. 물론 이렇게 되면 위에 언급한 보험료에다가 이율도 안좋아서 대출 조건이 별로 안좋겠지만.

그런데 이렇게 대출 조건이 안좋으면 많은 한국 사람들은 이자로 "버려지는 돈"이 아깝다고 생각하는데, 미국의 많은 사람들은 매달 내는 돈이 적당하면 문제 없다 생각하는 듯 하다.

많은 미국 사람들은 Mortgage를 평생 가져가는 걸로 생각한다고 한다. 예를 들면, 집 산다고 $200,000 30년 기한으로 빌리고, 5년동안 매달 돈 내서 빚 원금이 $180,000로 줄었는 데, 갑자기 차 사고 집 고칠 돈 필요해서 Refinancing! 빚은 $220,000으로 늘고, 기간은 다시 시작 앞으로 30년. 몇 년 있다 자식 대학간다고 등록금 필요하다고 다시 Refinancing! 반복...

이자율이 내려가면 당연히 Refinancing을 하는 게 이득이다. 그런데 이거 할 때 마다 수수료가 약 $4,000에서 $6,000 정도 든다. 만약 한 달 갚아야 할 금액이 $200 준다면 약 20여개월 지나면 흑자로 전환.

흑자로 전환한다고 생각할 수 있으나 실은 더 복잡하다. 왜냐하면 Mortgage는 매달 내는 금액이 같아도 초반에는 원금보다 이자로 나가는 게 훨씬 많기 때문이다.

$200,000을 30년으로 4% 이율로 빌릴 경우, 매달 $955를 내야 하는데, 30년동안 내야하는 총 금액은 약 $343,835이다. 즉 이자 비용이 원금의 약 70%.

위 조건으로 5년동안 유지해 왔는 데, 30년 이자율이 3%로 바뀌었다고 생각해보자. 5년동안 매달 $955를 낸 결과 현 상황은 $955 x 60 개월 = $57,300인데, 빚 원금은 $180,940. 즉 원금 $19,060 갚은 상태. 앞으로 남은 25년 동안 내야 할 돈은 빚 원금 $180,940 + 이자 $ 105,595 = $286,535

이 상태에서 이자율 3%로 바꾸고 비용 $4,000을 들여서 다시 30년 시작한다고 하면, 새 mortgage로 30년동안 내야하는 돈은 빚 원금 $184940 + 이자 $95,916 = $280,856. 약 $6,000 이득이다. 뭐, 이득이라면 이득이다. 전체 금액의 2.1%에 불과하긴 하지만.

이자율이 3%로 바뀌면 매달 내는 돈이 $779로 준다. 전과는 $176 차이. 이 $176을 매달 원금 갚는 데 쓴다면 얘기가 조금 달라질 수 있다. 그러면 다 갚는 기간이 약 8년 앞당겨지고, 그래서 22년동안 내야하는 이자는 $68,227로, 전보다 $27689 줄었다. 이런 조건이면 무조건 Refinancing.

이런 저런 계산을 해보는 이유는... 빚을 늘리고 돈을 한 $40,000 정도 빼서 그 돈으로 지붕을 싹 손보고 태양 전지 판을 설치하면 전기세로만 매달 $200 정도 아낄 수 있지 않을까 하는 생각이 들어서이다. 지금 빚을 늘리는 것이 과연 가치가 있을 것인가...?

누군가는 말한다. 시간이 갈 수록 돈의 가치가 떨어지니 지금 빚이 나중 20년 후에는 훨씬 가벼운 짐이 될 거라고.

하지만 내 생각엔 위 문장에 한 가지 가정이 더해져야 한다. 돈의 가치가 떨어진 만큼 내 월급이 올라야 하는 것. 과연...?