[뻔뻔한 스티미언] 서울 부동산의 미래 : 부동산 투자에 관심있는 분들을 위한 서적

안녕하세요. 밋님들~!
@pandafam 의 판다 양입니다.

어제 #kr-funfun 소모임에 참가를 하게 되었는데요, 이번 주제가 북스팀이더라구요.
그래서 오늘은 처음으로 북스팀 관련 포스팅을 해보고자 합니다.

뻔뻔한 소모임에 관심 있으신 밋님들은 아래의 링크 확인해보시면 됩니다.

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link to 소모임 소개
link to 소모임 신청

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이제 북스팀으로 돌아가서,
오늘 소개해드릴 책은 판다 양이 부동산 관련 연구소에서 일을 하고 있는 관계로
부동산관련 서적입니다.

부동산에 관심이 많으신 분이거나 이쪽에 업을 두고 계시는 분이라면 김학렬,
아니 빠숑이란 분을 한번쯤은 들어보셨을수도 있을겁니다.

바로 이분!!!
부동산 시장에 대한 냉철하고 정확한 분석을 통해
많은 영향력을 행사하는 파워블로그겸 베스트셀러 작가입니다.
저서는 현재까지 총 5권입니다.

그중 가장 최근 발매한 서울 부동산의 미래입니다.
사실 빠숑님과 업무적으로 친분이 좀 있어서(부동산 연구쪽이 본업입니다.)
선물을 받은책입니다.

너무 감사하고 뿌듯했습니다. (제 이름은 살짝 가렸어요)
자랑 좀 하고 갈께요.
(선물받고 읽는데 올해초에 다 읽은건 안자랑…ㅠㅠ)

이전 책들도 구매해서 읽었었는데
일부 중복되는 내용들도 많기 때문에 (부동산 투자의 기본원칙 등)
가장 최근작만 읽어보셔도 큰 도움이 될듯합니다.

자, 우선 어떤분들이 이 책을 읽어야 하는지부터 알려드리겠습니다.

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1. 서울권 부동산에 관심이 많으신분

2. 내집마련이 꿈이신분들

3. 부동산에 관심이 많으신분

결론 : 그냥 부동산에 관심이 있으시다면 다보시면 좋습니다.

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왜냐구요?

한국의 부동산 특성상 서울이라는 곳이 부동산의 중심,
부동산의 흐름을 주도하는 곳이 아닐수 없습니다.

물론 지방시장과 많이 다른 온도차를 보인다 하더라도
서울의 부동산 시장은 필수적으로 알고 이해해야 하기 때문이죠.

오죽하면 정부에서

부동산을 잡는다 = 강남 집값을 잡는다

라는 말로 바꿔서 하겠습니까.

책은 제1부와 2부로 나뉩니다.

제1부 : 서울은 부동산에서도 특별시다

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서울에 대한 소개와 함께 과거 서울 부동산의 역사와 정책, 흐름을 소개합니다.

사실 이부분은 전문적인 (특히 시정을 통한 부분) 부분도 많아서 가볍게 읽으시면 좋습니다.

자, 가볍게 읽고넘기... 시면 안됩니다.

중요한 부분들이 나오니까요.

바로 서울시 생활권 계획, 서울시 부동산 개발 방향입니다.

물론 전국적으로 오픈된 정보들이지만 이를 모아서 정리하고
한눈에 볼수 있다는 것이 얼마나 좋은점인지 다들 아시리라 믿습니다.

여기서 유의하셔야 하는 것들이 있습니다.

1. 계획은 계획일뿐!

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실제로 많은 뉴타운, 많은 재개발재건축들이
실제 계획보다 늦어지는건 다반사, 취소되는 경우도 많습니다.
꼭 실효성과 미래성을 따져보셔야 합니다.

특히 부동산 분양 소식을 보면 빠짐없이 등장하는 문구들이 있습니다.
호재들 뒤에 꼭 붙는 단어죠

(예정),

그리고

상기 계획은 해당관청 또는 주관에 따라 변경될수 있습니다.

꼭!꼭!꼭 유념하셔야 합니다.

예정이란 단어가 지니는 무서움을 꼭 아셔야합니다.

2. 질적성장

3. 재건축은 양적확대가 아닌 질적 확대

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사실 2번과 3번은 유사합니다.
사실 큰틀에서 보면 3번이 2번에 포함되겠죠?
용적률이 매우 낮거나 인센티브를 미친듯 받았으면 모를까

대부분의 재건축은 1:1에서 조금 높은 정도입니다.

일반분양분이 많지가 않죠.
바꿔말하면 재건축을 통해서 신규공급되는(일반분양) 물량은 적습니다.

즉, 신규 주택이 추가공급이 아닌 업그레이드 된 살기 좋은 신규주택의 수가 늘어나는 것이라는 겁니다.

특히 서울의 경우 신규 토지가 거의 없기 때문에
전체 스탁이 많아지는건 특히나 불가능에 가깝습니다.

서울은 더욱더 비싸지고 더욱 더 질적으로
좋은 아파트들의 비율이 높아질 가능성이 높아지는 거죠.

제2부 투자의 실천 : 서울시 생활권 계획 100% 활용하기

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이책의 가장 큰 장점입니다.
관심있는 지역을 한눈에 일목요연하게 정리된 것을 보실수 있습니다.
5개 생활권을 큰틀로 보고 세세하게 나누어 정리되어 있습니다.

물론 개발계획 전부를 다 숙지하면 좋겠지만
아무래도 힘들기 때문에 관심있는지역,
내가 사는 지역을 중심으로 보시면 좋습니다.

다섯가지 주요 키워드

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1. 상권 : 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 활성될 입지를 주목

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요새 다양한 상권이 생겨서 기존의 역세권,
학세권 등을 넘어서서 편세권(편의점),
스세권(스타벅스) 등 다양한 세권이 생겨났습니다.
(2018년 키워드로 ~ 세권이 선정되었을 정도니까요)

특히 관심가지실게 몰세권 인듯합니다.
최근 핫한 것이 바로 하루를 온가족이 즐겁게 보낼수 있는 복합쇼핑몰입니다.

몰세권은 많지는 않습니다. 하남 스타필드, 고양 스타필드 등
굵직한 것들이 대부분이지만 이들이 미치는 영향은 어마무시합니다.
(이는 개인적인 의견으로 책에서는 서울권만 다루고 있습니다.
상권의 중요성이야 두말하면 잔소리라서 추가적으로 보실만한 걸로 대처했습니다)

2. 교통 : 철도 도로망이 신설되거나 연장되는 지역이 어디인가

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사실 개인적으로 상권보다 더 중요하다고 여기는 요소입니다.
상권은 교통이 발달하고 사람이 모이면 자동으로 발달한다고 생각하거든요.

물론 주요 키워드라 순위가 절대적으로 중요도 순이라고 보아선 안될수도 있지만요.
그래서 저는 기회가 된다면 1~2년에 한번씩 개통예정 철도, 도로망을 정리해서 보곤합니다.
(물론 개인적으로 한거라 국토교통부 자료를 베이스로 가공해서 보는 겁니다)

만약 기회가 되어서 원하시는 분들이 있으면 공유해드릴께요.

서울의 경우 빠질수 없는 교통 1번은 지하철이 아닐까 싶습니다.
그중에서도 2,3,7,9호선 은 가치가 가장 높다고 볼수 있습니다.

이런 주요호선 연장에 더불어 경전철에도 깊은 관심을 가지실만 합니다.

특히 지하철역과의 거리는 집값에 큰영향을 미치니까요
(특히 오피스텔등은 더욱 심합니다. 환경적 가치도 눌러버릴 NO.1 요소니까요)

아, 물론 도로상황도 중요합니다. 단지 지하철 >>> 도로 일뿐이니까요.

3. 환경 : 천연환경은 황금알 낳는 거위

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한강이 보이냐 보이지 않느냐로
수천만원에서 억단위까지 시세가 차이나는걸 보실수 있었을 것입니다.

환경은 (큰 공원개발이 예정되어 있지 않는한) 고정적인 요소입니다.

4. 교육 : 학군별 영향권과 프리미엄 수준을 확인

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과거 교육 때문에 이사는 기본, 위장전입은 옵션이였습니다.
요새 교육 프리미엄이 과거에 비해 조금 시들한 것 같은 느낌도 있지만
잊으시면 안되는!!
과거 대비 조금 줄었을지 모르지만 여전히 높은 수요가 높은 요소입니다.

5. 랜드마크 아파트 : 질적시장에서 시세 수준을 판단하는 기준

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혹시 아크로리버파크 라는 단지를 들어보셨나요?
2016년 입주 이후 현재 가장 랜드마크로 불리우는 곳입니다.
평당시세는 6000만원을 넘겼죠.
(㎡를 사용하는게 법적 기준이지만 편의를 위해 평으로 진행하고저 합니다.)

경희궁자이 는요?
2017년 입주하였고 평당 3500만원에 가까운 곳입니다.
종로구의 대표적인 랜드마크로 자리잡았죠.

랜드마크 아파트가 그 근방의 시세를 이끌어 올리는 견인차 역할을 일부한다고 보시면 좋습니다.
가격형성과 흐름을 보면 그 근방지역의 가격과 흐름을 짐작할수 있는거죠.
랜드마크 아파트는 시간이 지날수록 바뀔수 밖에 없습니다.
실제 아크로리버파크 이전엔 래미안퍼스티지가 그 자리를 차지하고 있었습니다.

이 책을 읽은 소감은 한마디로

서울로, 서울로

였습니다.

현실적으로 서울이 다가가기 힘든 지역이긴합니다.
하지만 손해를 보고자 도전하는게 아니라면
사람들이 몰리고 수요가 풍부한 곳으로 미래성을 보고 접근해야하는게 맞습니다.

그런의미에서 서울이 가장 대표적인 곳이 되겠죠.

투자시에는 사실 거주까지도 고려해야하는 경우가 많기 때문에 서울은 정말 아니다 싶으신 분들도 있을겁니다.

여기서 서울이 정말 서울이라는 지명이기도 하지만
서울 같은 중심이 되는 지역으로 해석하셔서 접근하셔도 될듯합니다.

부동산을 단타로 접근하시는 분들도 있을테지만
대부분이 장기로 보신다는 가정하에 저자는 목표지점은 같다고 말합니다.

목적지까지 가는 방법은 무궁무진합니다.
대중교통 이용에서부터 자차이용, 도보 등...

이 수많은 방법중 자신에게 가장 적절한 방법을 찾으라고 조언합니다.

자신에게 가장 맞는 방법을 찾기 위해서는
우선 자신의 상황과 미래 능력까지 고려하는 것이 필요하지만
무엇보다 부동산을 보는 안목을 키우는것도 중요할거라 생각합니다.

부동산을 얻기위한 기회는 스스로 만들어가야하니까요.

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부동산 관련서적이 쉴새없이 나오고 있습니다.
그중에서 서울 부동산의 미래 는 상세한 자료와 함께
중요하면서도 보편적인 부동산 투자에 대한 개념을 일깨워줄수 있는 책이라고 생각합니다.

특히 서울 부동산에 대한 지역별 내용을 비교적 간단하고 쉽게
얻고 싶은 분들에게 강추입니다.

원하는 지역을 고르신다음 추가적으로 정보를 찾고 업데이트는 꼭 해주셔야 하구요 :)

그럼 모두들 건물주가 되는 그날까지 화이팅입니다!!!

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