[부동산이야기] 재건축 초과이익은 어떻게 산정하나?

기린과 집을 그려주신
@leesongyi 작가님 고맙습니다.

---

재건축 초과이익이란 준공 시점의 주택 가격에서 개시시점의 주택 가격, 정상적인 주택 가격 상승분, 개발 비용을 뺀 금액이다.
다음과 같다.

초과이익 = 종료시점 주택가격 - (개시시점 주택가격 + 정상 주택 가격 상승분 + 개발 비용)

재건축 사업 절차

재건축 사업은 다음과 같은 절차로 이루어진다.

• 추진위원회 구성 승인
• 조합설립 인가
• 사업시행 인가
• 관리처분계획 인가
• 준공 인가

개시시점 & 종료시점

개시시점은 추진위원회 구성 승인을 받은 날이다.

부과개시시점은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)가 승인된 날로 한다.

종료시점은 준공인가를 받은 날이다.

부과종료시점은 당해 주택재건축사업의 준공인가일로 한다.

정상 주택가격 상승분

정상 주택가격 상승분은 개시시점 주택가격에 정기예금 이자율과 종료시점까지의 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다.

예를 들어 개시시점 집값이 6억원이고, 정기예금 이자율이나 종료시점까지 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율이 10%라면 6.6억원까지는 정상 가격 상승으로 보고, 이를 초과하는 금액을 초과이익으로 본다.

주택가격

주택가격 산정 또한 쟁점이다.

개시시점 주택가액 = 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격 + 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액

종료시점 주택가액 = 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 부동산가격공시위원회(이하 "부동산가격공시위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 결정한 가액

단순히 개시시점 주택가격은 공시가격을 적용하고, 종료시점 주택가격은 감정평가 가격을 적용하면 초과이익이 훨씬 증가한다. 일반적으로 공시가격이 감정평가 금액보다 낮기 때문이다.

그렇기 때문에 개시시점과 종료시점의 주택가격 산정은 하나의 기준을 적용해야 하기 때문에, 법률에서는 공시 가격을 적용하도록 한다.

관련 글

[부동산이야기] 재건축 초과이익 환수제에 대해 알아보자.
[부동산이야기] 재건축 초과이익 환수제에 대해 알아보자. 2편