[부동산이야기] 재건축 초과이익 환수제에 대해 알아보자. 2편

기린과 집을 그려주신
@leesongyi 작가님 고맙습니다.

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지난 시간에 이어 재건축 초과이익 환수제에 대해 알아보자.
@uplus 님께서 좋은 의견을 달아주셨다.

저는 실현되지 않은 이익을 과세하겠다는 법률이 어떻게 가능한지 잘 이해가 되지 않습니다. 그것도 재건축 만 따로 떼어서 말이죠.

실현되지 않은 이익에도 세금을 부과할 수 있나?

실현되지 않은 이익에 세금을 부과하는 게 맞는지에 대한 공방은 도입 전부터 첨예했고, 위헌 소송이 진행중이기도 하다.

2006년 재건축 초과이익 환수제가 시행된 이후 2012년 부담금을 유예하기 전까지 부담금 대상이 되는 곳은 5곳이다.

• 한남연립
• 두산연립
• 정풍연립
• 우성연립
• 이화연립

이 가운데 세 곳은 부과를 완료했고, 두 곳은 소송 중이다.

한남연립

한남연립 재건축 조합은 2014년 9월 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’이 위헌 소지가 있다며 헌재에 헌법소원 심판을 청구했다.

한남연립은 한남동 720번지와 728-4 두 필지를 합쳐 재건축해 현재 한남파라곤이 들어섰다. 2008년 사업시행인가를 받고, 2011년 준공인가를 득했다.

재건축이 완료된 뒤 용산구청은 조합원들에게 17억1천872만원의 재건축부담금을 통보했다. 조합원 1인당 평균 5544만원이었다.

이들은 위헌 소송을 제기하기 전에 2012년 행정법원에 ‘재건축초과이익 환수부담금 부과처분 취소청구 소송’을 먼저 제기했으나 패소했다. 이 또한 항소해 현재 2심 진행중이다. 2심은 헌법소원 결과가 나온 뒤 나올 것으로 보인다.

두산연립

강남구 청담동 두산연립 조합도 부담금 부과처분 취소청구 소송을 제기한 상태다.

법률을 처음 제정할 때로 돌아가보자.

한겨레 신문에 따르면 정부는 ‘재건축 개발이익 환수방안 법률자문 결과’ 보고서를 작성했다. 법무법인 김앤장과 세종, 헌법학회 등 6곳의 전문집단에게

• 재건축 착수시점
• 집값 산정 방식
• 주변 아파트와의 형평성 등

모두 12개 항목에 걸쳐 위헌 여부 등을 자문한 뒤, 개발이익 환수방안을 마련했다. 위헌 소지는 없다고 했다.
당시 열린우리당 관계자는 다음과 같이 말했다.

개발이익환수의 시기와 형식, 방법에 대한 위헌 논란에 대비해 재건축 전과정에 대한 법적 자문을 구했다. 현재 야당이 주장하고 있는 ‘미실현 이익에 대한 과세 논란’ 등이 위헌이 될 수 없다는 것은 법조계의 상식이라 처음부터 검토대상도 아니었다.

결론은 어떻게 날 것인가.

관전 포인트는 크게 두 가지다.

• 2017년 12월 31일로 끝나는 부담금 유예가 연장될 것인가?
• 헌법소원 심판 청구 결과는 어떻게 나올 것인가?