Ein Mietkaufrecht für alle - Revolutionäre Idee oder ein Flop erster Güte?
Wir alle haben hin und wieder Ideen und denken, so könnte die Welt vielleicht um einiges besser sein. Hier möchte ich euch einmal eine meiner Ideen zu einer hypothetischen Lösung im Zusammenhang mit dem Problem der hohen Mieten präsentieren.
Die Idee
Ab heute tritt ein Mietkaufrecht für alle Mieter und zukünftigen Mieter in Kraft. Dieses Recht besagt, dass jeder, der ab heute 30 Jahre (Zahl als Beispiel!) in seinem Mietobjekt verbleibt, dieses nach Ablauf dieser Zeit besitzt. Vor Ablauf dieser Zeit gibt es keinerlei Teilbesitz am Objekt. Eine Voraussetzung für einen erfolgreichen Mietkauf sollte die lückenlos pünktliche Zahlung der Miete innerhalb des Zeitraums darstellen. Pro Person darf nur ein Mietkaufvertrag abgeschlossen werden und bereits gezahlte Beiträge können nicht auf andere Verträge übertragen werden. Weitere angemietete Objekte pro Person bleiben automatisch für immer Mietobjekte.
Hat man Kinder, die in eine eigene Wohnung ziehen, starten diese ihren Mietkauf mit Anmietung der ersten eigenen Wohnung. Ein Erbe des Mietkaufs der Eltern ist damit jedoch ausgeschlossen, da mit dem Auszug ihre Mietkaufoption verfällt. Ein Erbe eines Mietkaufobjektes kann nur angetreten werden, wenn die Erben vor dem Eintreten des Todes 25 Jahre im Objekt ihren Wohnsitz hatten.
Im Falle des Todes eines Inhabers ohne berechtigten Erben, geht die Wohnung in den Besitz des Staates über und kommt in eine Auktion. Wird da kein Käufer gefunden, vermietet der Staat per Mietkauf weiter.
Bei Mietverträgen mit mehreren Parteien muss es den Mietern ermöglicht werden, den Vertrag bezüglich der Mieter zu ändern. Voraussetzung hierbei ist jedoch mindestens ein verbleibender Mieter des ursprünglichen Vertrags, da ansonsten die bereits gezahlten Mieten verfallen. Für den Mieter, der nicht auszieht, läuft die Zeit ganz normal weiter.
Bleiben diese mehreren Parteien jedoch so lange Mieter bis das Objekt in den Eigentum übergangen ist und erfolgt der Auszug einzelner Vertragsparteien danach, muss der Anteil des Ausziehenden vom verbleibenden Mieter ausgezahlt werden. Wohnt man also zu zweit und besitzt die Wohnung zu zweit, haben sich beide Mieter jeweils eine Hälfte nach Ablauf der Frist erkauft, sofern beide im Mietvertrag stehen. Der Ausziehende, als Besitzer einer Hälfte des Objekts, würde die Wohnung normalerweise vermieten oder verkaufen können, was durch das Verbleiben der anderen Partei jedoch nicht möglich ist.
Eine Erhöhung der Miete ist ausschließlich aus unvorhersehbaren Kostengründen gestattet und darf nicht der Bereicherung des Vermieters dienen. Die Berechnung des Gewinns sollte vor Vermietung geschehen und berechnet sich aus der Höhe der zu bezahlenden Miete. Jegliche zeitliche Befristung von Mietverträgen ist von jetzt an ausgeschlossen.
Vorteile für Mieter
Ein Jeder kann Eigentum für sich und damit für seine Zukunft schaffen, ohne den Wohnungsmarkt negativ zu beeinflussen. Niemand muss sich für den Kauf seiner Wohnimmobilie verschulden und läuft Gefahr sein Zuhause durch Pfändung der Bank zu verlieren. Die Altersarmut wird aufgrund zum großen Teil fehlender Kaltmiete im Alter bekämpft. Die Anzahl an Single Haushalten könnte drastisch sinken, da viele Kinder möglicherweise bei ihren Eltern wohnen bleiben und erst bei Gründung einer eigenen Familie wahrscheinlich eine große Wohnung suchen werden. Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wird dadurch sinken. Auch ohne Altersarmut wird das teilweise eingesparte Geld der Kaltmiete zurück in die Wirtschaft fließen und so für einen Aufschwung sorgen.
Vorteile für Vermieter
Der Vermieter kann eine Miete festlegen, die für den definierten Zeitraum eine Amortisierung der Wohnung garantiert. Ziehen Mieter vorzeitig wieder aus, erhöht das die Einnahmen des Objekts. Weniger attraktive Standorte werden für Vermieter interessanter, da hier wahrscheinlich häufiger ein Wechsel der Mieter stattfinden werden und somit die Gewinnspanne steigt. Ein Vermieter, der zuvor Mieter war, reicht die Mieteinnamen seiner alten Wohnung für die neue Wohnung nur noch durch. Nach den ersten 30 Jahren nach Einführung des Systems sinkt die Wahrscheinlichkeit von Mietnomaden erheblich, da eigentlich jeder ein Familienmitglied hat, das mit einer eigenen Wohnung für die neue Wohnung bürgen kann. Diese Wahrscheinlichkeit steigt mit Fortlaufen des Systems. Das jetzige System ist davon nicht beeinflusst und Vermieter können weiterhin Immobilien vermieten, bauen, kaufen und verkaufen.
Jetzt seid Ihr dran
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An sich keine schlechte Idee, aber da gibt es ein kleines Problem. Wenn es für Mieter und Vermieter nur Vorteile gäbe, dann gäbe es keinen Grund, es nicht jetzt schon so zu handhaben. Schließlich ist es für den Vermieter egal ob er nach 30 Jahren sein Eigentum aufgibt, oder ob er die Sanierung bezahlt und das Spiel von vorne losgeht.
Aber das Problem, das ich sehe ist folgendes: In diesem Fall wird in der Kaufkraft von heute gerechnet. Wer ein Haus heute vermietet und sagen wir 500€ monatlich dafür nimmt, der kann sich dafür im Jahr 2018 mehr kaufen als im Jahr 2028. Er muß also für Rücklagen einen immer größeren Teil zurücklegen, und gegen Ende bezahlt er praktisch selber die Miete.
Es wäre für den Vermieter also besser, das Objekt frühzeitig zu verkaufen. Nun käme es darauf an, was der neue Eigentümer für Bedingungen vorfindet. Sind diese schlecht, drückt das den Preis. Am besten wäre es also, wenn Mieter und Vermieter die Bedingungen untereinander ohne irgendwelche staatlichen Regelungen aushandeln dürften.
Ich kann den Gedanken nachvollziehen. Freier Markt, der sich langfristig selbst regelt. Das Problem besteht aber in einer extrem endlichen Ressource, dem Platz. Durch diesen unvermeidbaren Mangel wird das Angebot und die Nachfrage niemals ausgeglichen sein, was eine Voraussetzung dafür wäre.
Ich bin mir nicht sicher, ob ich dir hier folgen kann. Meinst du die jährliche Inflationsrate?
Man könnte in dem Fall darüber nachdenken, inwiefern die Inflationsrate die Miete beeinflussen sollte. Ich wollte in meinem Modell nur eine weitere nachträgliche Bereicherung vermeiden. Da die Inflationsrate womöglich keine Bereicherung ist, wäre es eine Überlegung wert.
Auf der anderen Seite sollte es ein Unternehmer, der Gewinn erwirtschaftet, auch vorher mit einberechnen und dadurch auch das Risiko tragen.
Ich bin nicht unbedingt ein Verfechter des freien Marktes. Das mag in den meisten Fällen zwar klappen, aber es bleiben Bereiche die er nicht regeln kann. Beispielsweise, wenn eine Autobahn oder ein Damm gebaut werden soll. Aber bei Mietverträgen zwischen Mieter und Vermieter sollte das problemlos funktionieren.
Das mit dem Platz verstehe ich nicht. Der ist doch mehr oder weniger statisch. In A besteht ein Wohnungsmangel, dafür stehen in Z viele Häuser leer.
Das mit der Inflation ist schnell erklärt. Das Geld verliert ja zusehends an Kaufkraft. Ein schöner Indikator dafür ist der Benzinpreis. Bei der Euroeinführung stand er bei 1,04€, mittlerweile steht er bei 1,44€. Er ist also um 49% gestiegen. Das heißt, ich brauche heute 49% mehr Euro, um das selbe zu kaufen, wie bei seiner Einführung. Das Geld hat also heute nur noch ca. 72% der Kaufkraft von 2002.
Nun sagen wir ich bin der Vermieter und wir haben uns auf einen Mietpreis von damals 500€ geeinigt. Dafür könnte ich mir heute also nur noch Waren und Dienstleistungen im Wert von 360€ kaufen. Und je weiter man sich dem 30 Jahr nähert, desto schlechter wird dieses Verhältnis. Und dann kommt die Dachrinne... Für den Vermieter ist das also kein sehr attraktives Modell, denn er trägt allein das volle Risiko, darf aber den Risikoausgleich (Gewinn) nicht einstreichen, und wird am Schluß enteignet.
Von der Idee her aber nicht schlecht. Tatsächlich existieren ähnliche Modelle bereits, allerdings unterscheiden sie sich dahingehend, daß die Nachteile nicht so stark zu Lasten des Eigentümers gehen. Hier in Nordirland gibt es Firmen, die in Zusammenarbeit mit der Regierung solche "Rent to Own"Schemes oder "Rent to Buy"-Schemes anbieten. Allerdings ist das nur für Leute, die noch kein Haus besitzen und nachweislich die Anfangssumme bei der Bank nicht hinlegen können. Es ist also praktisch ein Hauskredit für Arme.
Rent to own in Northern Ireland
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