Как инвестировать в долги по недвижимости и получать доход + рост

Как инвестор в ипотечные кредиты на недвижимость, вы можете получать процентный доход, как это делали банки десятилетиями. Заменяя их в качестве кредитора, вы вкладываете свои деньги в работу для Вас, а не для банка.

Вот как работает инвестирование в ипотеку: когда покупатель жилья получает ипотечный кредит, банк предоставляет полную сумму кредита по согласованной процентной ставке, в качестве кредитора вы получаете этот процентный доход от домовладельца (за вычетом платы за обслуживание ~ 1%) каждый месяц, пока ипотека не будет рефинансирована (исторически большинство заемщиков рефинансируют каждые 4 года) или пока она не будет выплачена полностью (сроки ипотеки варьируются от 3–5 лет до 15–30 лет). Когда домовладелец вносит своевременные платежи, ипотека называется ипотекой-исполнителем. Действующая ипотека становится неработающей ипотекой, когда заемщик пропускает 6 последовательных платежей. Это происходит в трудных ситуациях, когда у домовладельца могут возникнуть непредвиденные расходы или потеря работы, но большинство заемщиков отскакивают и продолжают платить. Не желают «тренировать» неработающие ипотеки (Тренировка ссуд - это процесс, при котором подавляющее большинство неработающих ссуд снова начинает приносить свои плоды ), банки часто готовы продавать их с большой скидкой, что создает возможность получить эту скидку в виде возврата капитала в дополнение к процентному доходу на повторные кредиты с доходностью 10–40% в течение 1–4 лет.

Повышение эффективности повторных ипотечных инвестиций

Эффективное инвестирование в неработающую ипотеку требует анализа условий, которые сообщают о вероятности того, что ипотека превратится в повторную ипотеку -  когда заемщик продолжает платить. Критерии включают спрос на недвижимость, цены на жилье, состояние активов, соотношение займа к стоимости (LTV), а также финансовые критерии и критерии занятости заемщика. Ипотека, обеспеченная основным домом заемщика, является наименее рискованной, поскольку их дом является необходимостью - в отличие от кредита, обеспеченного автомобилем или вторым / загородным домом, заемщик с большей вероятностью не выполнит свои обязательства в первую очередь.

Вы можете спросить: не могут ли банки сделать этот анализ самостоятельно и сохранить ипотеку с большей вероятностью погасить? Ответ - нет, банки не инвестируют в ипотечные кредиты., Работникам банка платят за выдачу новых закладных, сбор авансовых платежей и сбор процентов. Банки настолько консервативны, что многие с радостью собирают комиссионные за первоначальный взнос, а затем продают даже ипотечные ссуды инвестору вторичного ипотечного рынка (FannieMae, Freddy Mac, хедж-фонды или секьюритизированные MBS, последний представляет собой пул закладных, предлагаемых на биржах за премию). ) который выплачивает полную основную сумму и небольшую скидку / премию (обычно ~ 1% в зависимости от стоимости будущих доходов, т.е. чистой приведенной стоимости). Это создает одну инвестиционную возможность, но такую, которая требует больше капитала, чтобы конкурировать с институциональными инвесторами, со стабильной, но доходностью около процентной ставки (в настоящее время 4–5% для консервативных ипотечных кредитов).

Скажем, банк сохранил закладную, но затем прекратил работу, потому что заемщик был уволен. Банк затем будет действовать в соответствии с их политикой, отражающей ожидания возврата от своих консервативных инвесторов - созданный финансовым руководителем, который никогда не увидит отдельные файлы ипотеки и не встретится с проблемным заемщиком. Поскольку у банка могут быть миллионы или миллиарды долларов в ипотечных кредитах, они редко проводят тренировку, вместо этого предоставят стороннему обслуживающему лицу возможность собирать платежи, не вдаваясь в обстоятельства заемщика, и всего за 6 месяцев могут продать закладную. со скидкой. Это создает инвестиционную возможность.

Повторный пример ипотечного инвестирования

Давайте использовать пример, чтобы проиллюстрировать инвестиционную возможность, которую представляет неработающий кредит. Скажем, Джон дал следующую закладную:

Заемщик: Джон Уэллс
Дата выдачи: январь 2015 г.
Первоначальная стоимость дома: 600 000 долл. США
Ипотека Первоначальная сумма: 480 000 долл. США [возникла в январе 2015 г.]
LTV (ссуда к стоимости): 80%
процентная ставка по ипотеке: 4,5%
принцип и процентные платежи: 2 000 долл. США в месяц
Местоположение : Хьюстон, Tx
Тип ипотеки: Фиксированная ставка, Первичный дом

Джон купил дом в январе 2015 года за 600 000 долларов, отложив 20% денежных средств и заимствовав 480 000 долларов, что означает, что его коэффициент LTV (ссуды к стоимости) составил 80% (480 000 долларов США / 600 000 долларов США = 80%) - типичный LTV для покупок домов.

Джон, к сожалению, потерял работу и перестал выплачивать свой кредит на 6 месяцев, банк готов продать его с убытком, чтобы получить капитал для новых займов, не ожидая, что эти 6 месяцев будут погашены. Чтобы решить, является ли это хорошей инвестицией, мы рассчитываем текущую рыночную цену дома и вероятность продолжения платежей Джона.

Основываясь на данных местного рынка жилья, мы уверены, что стоимость его дома незначительно возросла до 620 000 долларов. Он также погасил свой основной непогашенный остаток до 400 000 долларов, получив LTV 65% (400 000/620 000 $ = 65%), что намного более привлекательно, чем первоначальный LTV, и намного ниже того, что считается рискованным LTV для рынка Хьюстона в соответствии с нашими данные.

Существует множество критериев, которые определяют доступность вероятности того, что Джон вернет свой кредит, давайте обсудим несколько. В данном случае, скажем, мы узнали, что его профессия - востребованный менеджер проектов по электромонтажу, у которого есть резервы на его банковском счете. Мы также знаем, что его ипотечный платеж составляет 15% от его ожидаемой заработной платы за целевую работу в районе Хьюстона. Наконец, из отчета о кредитных операциях мы видим, что его общие долги низки, а общая сумма долгов, включая его ипотечный платеж (P & I), составляет всего 20% его дохода, также известного как его отношение DTI (Долг / Доход).

Мы решаем, что существует высокая вероятность возобновления кредита или его возможности перепродать дом в течение 6 месяцев (тренировка с Джоном - первый шаг, последнее обращение взыскания). Чтобы быть консервативными, мы можем предположить, что Джон сможет возобновить платежи через 12 месяцев, а не через 6, поэтому мы рассчитываем дополнительную потерю платежей за 12 месяцев в размере 2000 x 12 = 24 000 долларов. В действительности мы рассчитали бы отношение вероятностей и применили бы это к дисконту (BitCasas достигает этого с помощью алгоритма андеррайтинга, утвержденного сообществом), а также время, которое требуется, чтобы начать получать возвраты, но давайте будем простыми и скажем, что мы хотим 50 000 $ скидка на возможные потери и наше время и усилия. Мы предлагаем банку всего $ 350 000 за ипотеку, которая в итоге может погасить 400 000 долларов. Банк принимает. Наша сделка выглядит так:

Стоимость дома при приобретении: 620 000 долларов США
Ипотека по принципу выдачи: 400 000 долларов США
LTV (ссуда к стоимости): 65%
John DTI (долг к доходу): 20%
Наши инвестиции: 350 000 долларов США

Джон находит работу и начинает погашать ипотеку через 6 месяцев; Теперь мы получили 38 000 долл. США в виде прироста капитала плюс доход в размере 2 000 долл. США в месяц, что обеспечило общий возврат денежных средств в размере 11,43% в 6 месяце, переданный вам как инвестору (40 000 долл. США / 350 000 долл. США = 11,43%).

Если бы Джон рефинансировал свой кредит в течение 24 месяцев с момента нашей покупки, мы получили бы 391 000 долларов США (от 400 000 до 9 000 долларов США = 391 000 долларов США), больше, чем мы заплатили за кредит на возврат IRR 39,10% за инвестирование нашего капитала в течение 24 месяцев.

диверсификации

Как и любые другие инвестиции, диверсификация является ключом к получению дополнительной защиты за счет снижения риска. В случае инвестиций в акции диверсификация означает распределение ваших денег по различным компаниям и отраслям, таким как технологии, здравоохранение, товары народного потребления и т. Д., Так что если одна отрасль падает или банкротится, вы не потеряете все свои деньги / доходы. Инвестируя в ипотеку, мы можем добиться диверсификации, вкладывая средства в портфель как ипотечных, так и разрабатываемых ипотечных кредитов, а также различных географических регионов, центров занятости и кредитных коэффициентов (среди прочего, LTV, DTI).

BitCasas построил алгоритм, учитывающий годы инвестиционной проницательности (во время восходящего и нисходящего рынков), который использовался для оценки ипотеки на основе их рисков и профиля доходности. Данные и отзывы от ветеранов отрасли (наше управление блокчейн-сообществом) являются ключевыми компонентами, включенными в наш андеррайтинг, позволяя нашим инвесторам быстрее заключать лучшие неработающие ипотечные сделки по сравнению с игроками вторичного ипотечного рынка (FannieMae, хедж-фонды, ипотечные ценные бумаги). Каждый день мы строим наши отношения, чтобы получить доступ к более крупным фондам ипотеки в США.

Как вы можете стать ипотечным инвестором?

Капитал и отношения являются ключевыми для того, чтобы стать ипотечным инвестором, потому что, к сожалению, нелегко получить доступ к инвестиционным возможностям, подобным тем, которые указаны выше. Присоединяясь к BitCasas, вы объединяете свои инвестиции с другими инвесторами, чтобы получить доступ к портфелю эффективных и неработающих ипотечных кредитов, приносящих стабильный доход и прирост капитала.

Станьте инвестором и поддержите американские мечты о семьях, сделав ипотеку частью своего инвестиционного портфеля, присоединяйтесь к Bitcasas.io .

Перевод