다주택 전략에서 다시 고가 1주택 전략으로?

2020년 7월 10일 보완 대책이 발표됐다.

그래도 초저금리에 따른 풍부한 유동성 기조 하에서 새로운 세금 규제를 피할 방법이 보인다고 한다.

• 고가 1주택 갭 투자: 본인이 거주하는 주택은 반전세나 월세로 하고, 보유 현금과 전세 보증금과 신용 대출로 마련하는 돈으로 고가 주택에 전세를 끼고 향후 가격 상승(시세/매도 차익)을 기대하는 「갭 투자」를 하는 것이다. 이렇게 하면 종합부동산세 중과, 양도세 중과, 취득세 중과를 모두 피할 수 있다고 한다. 비거주 목적의 고가 1주택에 대한 종합부동산세 중과 방안이 빠져 있기 때문에 가능한 방법이라고 한다.

• 고가 주택으로 갈아타는 수요: 본인 거주 주택을 매도하고 그 자금과 은행 대출금을 더해 고가의 주택을 매수하여 이사하는 것이다. 1가구 1주택(9억 원 이하) 양도세 비과세와 연 8%의 장기 보유 특별 공제 혜택을 모두 누리는 것이라고 한다. 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 기간의 연장을 규제/제한하는 조치가 빠져서 가능한 방법이라고 한다.

• 재개발 예정 주택에 갭 투자: 본인이 거주하는 주택은 반전세나 월세로 하고, 각기 다른 곳의 재개발 예정 주택을 2채 매수(예를 들어 2채 모두 매매 가격 8억, 공시 가격 1억)하고 임대 사업자로 등록하여 「갭 투자」를 하는 것이다. 두 채 중 한 채에 취득세 8% 중과만 있을 뿐이고 10년 임대 시 70% 장기 보유 특별 공제가 적용되어 양도 차익에 대한 실효 세율이 20%에 불과하기 때문이라고 한다. 공시 가격도 낮아 종합부동산세에도 해당하지 않는다고 한다. 만약 재개발 예정 주택을 두 채가 아니라 한 채만 매수한다면 취득세 문제도 없고 본인이 거주하는 주택에 대한 전세 대출도 받을 수 있다고 한다.

비거주 목적의 고가 1주택에 대한 종합부동산세 강화 방안이 빠져 있고, 종합부동산세 산정을 위한 과세표준에서 6억 원 기본 공제를 유지하고 있으며(실질적인 세 부담이 거의 없어 이미 주택을 보유하고 있는 사람들이 매물로 내놓지 않을 가능성이 매우 크며), 1가구 1세대 비과세 요건 강화 방안이 빠져 있어서(내 집 마련을 하면서 하는 투자는 여전히 지속될 것이어서) 7•10 대책에서 그 부분들이 아쉽다고 한다.

즉, 고가 아파트 위주의 투자 수요는 계속 유지되어 고가든 저가든 아파트 가격의 하향 안정을 기대하기 곤란하다는 점이 안타깝다고 한다.