[180726오늘의서울시] 취소되는 관광호텔계획들, 승인한 책임은 없나
[오늘의서울시] 관광호텔 특별법으로 우후죽순 들어섰던 관광호텔, 이제는 줄줄이 취소
25일 서울시는 도시건축공동위원회를 개최했다. 이 위원회는 <국토의이용및계획에관한법률> 제30조에 따라 정비계획의 변경이나 취소, 용도구역의 취소 등을 결정할 때 도시계획위원회와 <건축법>상 건축위원회의 공동심의를 받도록 한 규정에 의해 개최되는 법정위원회다. 이 위원회에 대한 정보는 서울시의 위원회 정보공개 사이트(https://opengov.seoul.go.kr/proceeding/committee/6663)에서 확인할 수 있다. 하지만 서울시의 정보공개 수준이라는 것이 아직은 양에서 질로 변하질 않아서 이런 상태로 공개된다. 저기에 있는 '***'를 독해할 수 있으면 내용을 알 수 있다.
그래서 여전히 이 위원들이 어떤 이야기를 했고 어떤 맥락에서 도시계획의 변경이 이루어졌는지는 알기 어렵다. 물론 관련 업계는 다 알고 있다. 모르는 것은 지역주민들과 시민들 밖에 없다.
어쨌든 7월 25일 개최된 11차 회의에서는 흥미로운 사항이 눈에 띈다. 하나는 남산자락이라 불리는 회현역 일대 도시계획이 마련되었다는 점이다. 이 지역은 서울역-남대문시장-명동 등으로 이어지는 구역과 남산이 닿아 있는 곳으로 일종의 완충지대같은 곳이라 할 수 있다. 그래서 토지 용도도 대부분 주거용도다. 당연히 고도제한이 있고(그렇기 때문에 지금 살고 있는 사람들이 상대적으로 적은 부담으로 살 수 있었다), 상대적으로 서민들 주거지에 가깝다. 그리고 또 하나는 3개의 안건을 차지하고 있는 관광숙박시설 용도 취소에 대한 사항이다.
회현지역에 대한 특이사항은 일부 상업지역을 제외하고는 역사환경지구로서 보존한다는 계획이라는 점이다. 그런데 눈에 띄는 사항은 용도에 따른 권장시설 목록이다. 그러니까, 이 곳은 이런 저런 용도로 사용하라는 식의 가이드인셈인데 퇴계로 쪽은 음식점이니 공연장이니 이렇게 권장하는 것은 이해가 되는데, 구역 내 중심부엔 학원, 독서실, 공연장 같은 것을 권장시설로 한 것이 의아하다. 서울시가 이 지역에서 무얼 하고자 하는 것이지?라는 것이 언뜻 떠오르지 않는다. 물론 권장용도라는 것이 그렇게 하면 인센티브를 받지만 그렇지 않아도 상관은 없는 것이라 딱히 이렇게 변한다 하긴 힘들다.
그리고 해당 구역 내에 있는 회현 시민아파트는 별도의 현상공모에 들어갈 예정이다. 일단 계획 상으로는 특별계획구역으로 묶어서 보존 방식으로 간다. 예술관련 시설로 이용할 모양인데 어떤 방식으로 활용이 될지는 지켜봐야 겠다.
개인적으로 더 눈에 띄는 사항은 마포, 신촌, 종로에서 제안된 숙박시설 지정 취소에 대한 사항이다. 비슷한 여건일 텐데 신촌지역만 수정가결되었고 나머지는 보류되었다. 아마도 사업자가 청문을 신청하거나 이의신청을 해서 그런 것이 아닐까 싶다. 재미있는 것이 법상 숙박시설 지정 취소라는 것이 서울시의 방침이나 정책변화 때문에 발생하는 것이 아니라는 점이다. 일단 한번 지정되면 서울시가 정말 의지를 보이지 않는 한 취소되는 일은 없다. 실제로 박근혜 정부가 관광활성화라고 주장하고 사실은 도심 내 관광호텔 소유주들에게 막대한 리모델링 기회를 제공하기 위해 <관광호텔특별법>을 만들었다. 그리고 서울시는 이에 따라 상당수의 관광호텔 건립계획을 승인했다. 아마 홍대 앞에 '왜 이리 호텔이 늘었어?'라고 생각하시는 분이나, 혹은 뜬금없이 동네에 관광호텔이 보이면 이 때문이라고 생각하면 된다. 주차장도 축소해주고(그래서 인근 도로에 주차차량을 밀어넣고), 의료시설 등을 넣을 수도 있다.
이런 관광호텔은 한번 지정이 되면 세월아 내월아 버틸 수 있다. <관광진흥법> 제35조는 관광시설의 등록 등을 취소할 수 있는 권한을 명시하고 있는데, 건립계획과 관련해서는 다음의 규정을 따른다.
"8. 제15조에 따라 사업계획의 승인을 얻은 자가 정당한 사유 없이 대통령령으로 정하는 기간 내에 착공 또는 준공을 하지 아니하거나 같은 조를 위반하여 변경승인을 얻지 아니하고 사업계획을 임의로 변경한 경우"
그리고 이에 따라 대통령령으로 되어 있는 사항은,
" 제32조(사업계획승인시설의 착공 및 준공기간) 법 제35조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 기간을 말한다. <개정 2009.6.30.>
2011년 6월 30일 이전에 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우
가. 착공기간: 사업계획의 승인을 받은 날부터 4년
나. 준공기간: 착공한 날부터 7년2011년 7월 1일 이후에 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우
가. 착공기간: 사업계획의 승인을 받은 날부터 2년
나. 준공기간: 착공한 날부터 5년"
이다. 얼마나 관대한가? 계획 승인을 받으면 최대 4년 동안은 아무것도 안해도 된다. 준공도 최대 7년 동안만 하면된다. 이것을 착실히 챙기면 11년 동안 땅을 가둬놓을 수 있다. 이렇게 말이다.
종로지역이다.
홍대지역이다.
도시에 이런 땅들이 몇 년이나 아무런 활용도 되지 않고 방치되는 것이 '합법적'인 조치다. 이런 식의 내땅 내맘대로는 다른 나라에선 보기 힘든 사례다. 적어도 임시적 사용조치를 통해서 주차장으로라도 사용한다. 한국처럼 저렇게 펜스를 쳐놓고 방치해도 '사유재산이니 아무것도 할 수 없다'고 두 손을 놓는 경우는 거의 없다. 미사용 부지세unused land tax, 혹은 공지세 vacant land tax라는 방식으로 과세를 한다. 사실 서울과 같은 도시에서 저렇게 방치한 부지는 엄청난 사회적 낭비다. 더 재미있는 것은 저런 부지의 낭비를 가장 많이 하는 곳이 지방정부라는 점인데 동네 다니다가 펜스가 쳐져있는 땅을 보면 확인할 수 있다.
아무튼 관광호텔을 짓겠다고 한 곳이 사업을 진행하지 못해 취소되는 것은 생각해볼 만한 문제다. 앞서 봤듯이 건축물을 올린다는 관점에서만 보면 현재 관광호텔은 엄청난 특혜다. 그런데도 이를 짓지 못하는 것은 건설과정이 아니라 '운영과정'에 문제가 있기 때문이다. 즉, 호텔 장사가 안된다는 뜻이다.
뭔가 관광산업 내에서의 포화지점이 있다고 볼 수 있다. 사실 <관광호텔특별법>에 따라 서울시가 관광호텔 건설 승인을 막 늘릴 때부터 과잉공급 이야기는 있었다. 실제로 2016년에 서울시가 마포지역에 추가로 관광호텔 건립 승인을 냈을 때 우려의 목소리가 있었다(http://seoul.laborparty.kr/1135). 그리고 작년 부터 지속적으로 관광호텔 과잉 공급에 대한 이야기가 나오기 시작했다(http://www.ttlnews.com/article/travel_report/2553). 이 기사에 따르면, 2010년부터 2015년까지 지속적으로 객실이용률OCC가 하락했다.
요즘 관광호텔들이 투자유치를 위해 분양형으로 공급을 하면서 '고정수입 얼마', '회전율 얼마' 이렇게 광고를 했는데 이에 따르면 외려 절반 정도는 빈 객실을 분양받는 꼴이 된다. 질문은 이렇다. 숙박시설 취소를 하는 서울시 도시건축위원회가 승인을 했던 책임은 어떻게 질 것인가 하는 부분이다. 그냥 사업자 책임인가? [끝]