부동산 "대책": 시장을 이기는 정책은 없다

이번 정부 들어 벌써 3년만에 19번째였나요? 이번에 또 나온 부동산 "대책" 을 보고 떠오른 첫 생각입니다.

• 시장을 이기는 정책은 없다.

오늘 스코판 톡방에서도 부동산 대책 관련 이야기가 나왔어서, 잠시 생각을 정리해 봅니다.

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이런저런 내용이 있는데, 이번 대책의 핵심은 요약하면 두 가지입니다:

1. 비싼 아파트에는 대출 금지, 세율 증가 등의 부담을 추가하겠다.

2. 이러면 비싼 아파트 (속칭 "강남 집값") 가격이 덜 오를거다.

그리고 이걸로 얻고자 하는 건 명확하죠: "정부는 비싼 아파트 가격을 낮추고자 한다." 는 이미지.

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정책들이 나올때마다 수없이 이번엔 집값 잡는다 이러면서 실패한 이유는 간단합니다.

시장 논리에 전혀 맞지 않는 탁상공론을 하기 때문이죠.

우선 "강남 집값" 이 오르면 안된다는 명제 자체부터 이상합니다. 이것의 논리적 근거는 대체 뭘까요?

• 미국을 예로 들면, 미국에서 맨하탄 집값이 오르면 안된다는 이야기는 들어본 적이 없습니다.

이것의 "근거" 로 자주 쓰이는 것은, 강남 집값이 너무 높아서 일반 "서민" 들이 강남에 집 사서 들어갈 수 없어진다, 이런 겁니다.

강남의 주거 공간은 한정되어 있습니다.그리고 "강남" 이라는 지역 안에서도 보통 저럴 때 언급되는 것은 살기 좋은 아파트, 신축 아파트들입니다. 그러면 값이 어떻든 간에 공급이 일정하다면 그곳에 살 수 있는 사람 수는 일정하죠.

정말로 서민들이 강남에 집을 살 수 있게 도와주는 게 목적이면, 공급을 늘려야 합니다. 가장 기초적인 시장 논리이고 경제학 수업 처음에 나올 것 같은 당연한 이야기인데, 정책적으로 재건축이나 신규 공급을 막아서 전체적인 공급을 오히려 반대로 줄였죠.

그게 아니라 있는 아파트라도 사게 해주려면, 대출을 받을 수 있게 해줘야 합니다. 그런데 이번에 그마저도 막아 버렸네요?

비싼 아파트 기준을 15억으로 잡았던데, 전세 끼고 산다고 해도 그럼 적어도 5억은 현금이 있어야겠네요. 달리 말해, 대출 막히면 현금 5억 없으면 살 가능성이 0이란 말이 되겠습니다.

• 집 살 여윳돈 현금 5억이 있는 사람들을 "서민"이라고 칭하려는 건 아닐거라고 믿고 싶습니다.

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역대 부동산 가격, 특히 강남 아파트 가격 추이를 살펴보면 언제 올랐고 언제 안 올랐는지 누구나 볼 수 있습니다. 대표적으로 KB에서 가격 데이터를 공개하죠.

정치적인 언어나 쇼를 제외하고 숫자만 보면, 강남 아파트 집값이 오르지 않고 실제로 서민들이 강남에 입성할 수 있던 시기는 강남 개발 이후에는 사실상 한번입니다. 그린벨트 해제하고 보금자리 아파트 등 지어서 공급을 확 늘렸을 때.

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정책 비판만 하지 말고, 넌 대책이 있어? 라고 물어보실 수도 있습니다.

정말로 집값을 잡고 싶다면, 한국에만 있는 이상한 제도인 전세를 줄여야 합니다. 전세가 있는 이상, "갭투자" 를 막을 방법이 없고 레버리지로 아파트 여러 채 구매하는 걸 막을 방법이 없어요.

"대책" 도 매우 간단하죠. 전세자금대출 줄이는 방향으로 가면 됩니다.

• 다만... 이러면 선거에서 질 것이니 아무도 이 정책은 쓰지 않을 겁니다.

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뭔가 주저리주저리 길어졌는데요... 이 정책에도 불구하고 강남 아파트 가격 오름세를 잡기는 쉽지 않을겁니다.

이거 관련해서는 다음에 따로 정리해 보겠습니다.