【부동산' thought】 분양아파트 취득세 이중과세

분양아파트 취득세가 현 세법상 이중과세의 문제점이 있으며, 정부 유관부처에서는 이를 알면서도 정치적 이유로 직무유기성 회피로 인하여 그 피해는 온전히 국민에게 돌아가고 있다는 기사가 있어 공유합니다.

오늘 이 글에서 분양아파트 취득세의 이중과세 문제를 다루는 배경에는 현재의 서울과 수도권 등지의 분양아파트 시장과 무관하지 않습니다. 현재 서울 등에서 재건축 시장은 완전히 죽어있는 상태이며, 이로 인하여 전체적 부동산 시장이 거래절벽이라고 연일 신문지상을 도배하고 있는 상태에서도 시장의 관심은 여전히 분양 시장을 뜨겁게 달구고 있습니다. 또한 이러한 열기는 향후 상당기간 지속될 것으로 예견되는 상황에서, 현재 분양시장과 직접적 연관이 있는 분양아파트의 취득세 이중과세 문제가 사실이라면 이런 문제가 정말 국민청원감이 아닐까요 ?

법리적 측면에서 보면 현재의 지방세법은 명백한 이중과세의 위험성을 쉽게 알 수 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 이중과세 금지원칙이라는 법리적 측면에는 "과세는 국민의 재산권을 침해해서는 안되며, 평등하게 이루어져야 한다"는 세법 상의 법리에 근거하기 때문입니다.

조세 평등의 원칙 측면에서 현재의 분양아파트 취득세 부과가 왜 이중과세에 해당될 수 있는지 간단히 살펴보겠습니다.
(참고)http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=421&aid=0003380826&sid1=001

상기 5월 20일자 인터넷 기사에서도 언급된 바 있듯이, 현재의 지방세법 7조 1항에서는 부동산을 포함한 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등을 취득한 경우 취득세를 부과하게 되어 있습니다.

반면, 동 조 2항의 단서조항에 보면 아래와 같이 취득세를 면제하는 항목이 나오는데 여기에서 부동산은 포함되어 있지 않습니다.

차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

상기 조항의 명문상으로는 "주문을 받아 건조하는" 이라고 표현되어 있으나, 실질적으로 이 조문은 "판매를 목적으로 원시취득하는" 이라고 해석되는 것이 맞다고 봅니다. 그렇지 않다면, 요즘같이 국내 자동차 산업이 위축되어 있는 상태에서 선제조되는 자동차의 경우 모두 자동차 제조회사도 분양아파트와 마찬가지로 원시취득에 해당되어 취득세 부과대상이 된다고 봐야겠지요.

부동산 거래에 조예가 깊으신 분들을 제외하면, 일반인들은 다소 생소할 수 있는 부분이 지방세법 제11조 1항의 3호 원시취득 부분일 것입니다.

원시취득이란, 부동산 등을 제조, 제작하여 최초로 취득하게 되는 경우를 말하며, 이 경우 원시취득자의 경우 2.8%의 취득세를 납부하게 되어 있습니다.

상기 5월 20일자 인터넷 기사에서 지적하고 있는 것이 바로 이 부분입니다. 일반인들은 자신들이 분양아파트를 취득할 때 내는 취득세 (1.1% ~ 3.5%)가 전부라고 알고 계신 분들이 많을 것입니다, 하지만, 여러분들에게 분양아파트를 판매하는 시행사의 경우 이미 건축비의 총 3.16%에 해당하는 원시취득세를 납부한 상태에서 분양가에 동 비용을 포함시켜 분양하고, 여러분들이 그 취득세를 대납하고 있는 결과라는 말이지요. 여러분이 대신 내는 분양사의 건축비 3.16% 원시취득세는 상기 사례의 경우 분양가격의 1.35%에 해당됩니다. 따라서, 여러분들이 지금까지 납부해온 총 취득세를 상기 사례와 같이 일괄적으로 단순 계산한다면 ;

분양가 6억이하 (85㎡ 미만) : 1.1 % + 1.35% => 2.45%
분양가 9억이하 (85㎡ 미만) : 2.3% + 1.35% => 3.65%
분양가 9억 초과 (85㎡ 이상) : 3.5% + 1.35% => 4.85%

※ 실제 환산된 원시취득세율은 분양가에 따라 상이할 것입니다.

이제 이해가 가시는지요 ?

분양아파트의 경우도 시행사가 사용 목적이 아닌, 판매를 목적으로 건축하여 실질적인 원시취득자는 수분양자가 됨으로, 취득세는 당연히 원시취득에 해당하는 2.8% 한번만 내던지, 아니면 현재 부동산 취득세율에 따른 취득세만 내던지 해야 하는 것이 이중과세를 피한 과세 법리에 맞을 것입니다.

그럼에도 불구하고, 자동차 등 다른 기계장비들은 원시취득자에 대하여 취득세를 면제하면서, 동일한 판매 목적인 부동산에 대하여 원시취득세와 승계취득세를 이중으로 부과하고 있는 셈이죠. 결론적으로 ;

부동산 분양회사에 대한 원시취득세는 국민의 재산권과 평등권을 침해하는 이중과세의 문제를 내포하고 있다

물론, 분양사의 원시취득세를 면제해준다 하여, 그러한 비용감소가 수분양자에 대한 분양가 인하로 곧바로 이어진다고 볼 수는 없습니다. 깜깜이 분양원가를 공개하지 않는 이상 일반인이 원시취득세의 절감폭만큼 분양가가 인하되었다는 사실을 확인할 길이 없을테니까요..

그렇다하더라도, 국민의 권리를 침해하는 위법 소지가 있는 법규정이 명백하다면 개선되어야 하겠죠.특히 상기 링크 글의 마지막 단락에서 언급하고 있는 것과 같이

국토교통부는 나 몰라라..행정안전부는 지방 세수의 감소를 우려하여....

이런 이유로 인하여 정부가 알고도 모른척 하고 있는 것이 사실이라면 실로 공분치 않을 수 없는 사안이라고 보여지네요..