Stuurloos S01E08 - De Huizenmarkt

Podcast: https://archive.org/download/08_20200618_20200618_2321/08.mp3

In deze uitzending gaan we het met Jeroen Weber hebben over de huizenmarkt. Over de hypotheekrenteaftrek, "huisjesmelken", sociale woningbouw, onderwaterhypotheken, bestemmingsplannen, overdrachtsbelasting, etc.
En natuurlijk: over private / particuliere alternatieven voor overheidsinmenging in de huizenmarkt.

Hypotheekrenteaftrek & huurwaardeforfait

In 1978 wordt er voor het eerst gesproken over het "H-woord", door professor Hofstra, tijdens het kabinet Den Uyl. Andere Tijden maakt hierover in 2012 een thema-uitzending. Daarin werd de problematiek kernachtig uitgelegd:

"Het principe is minder complex dan het lijkt. Inkomen wordt belast, de kosten om dat inkomen te krijgen mogen worden afgetrokken van die belasting. Omdat u uw eigen huis zou kunnen verhuren, ziet de overheid het eigen huis als bron van inkomen. Over de waarde van die bron betaalt u dus belasting: het huurwaardeforfait. Tegelijkertijd zijn de kosten voor die bron van inkomsten, de door u betaalde hypotheekrente dus, aftrekbaar van die belasting."

(Andere Tijden, 17 maart 2012)
Is het wel zo logisch dat inkomen wordt belast? Hoe eerlijk is het huurwaardeforfait (ook wel: eigenwoningforfait)? En is hypotheekrenteaftrek een subsidie voor de rijken?

"Huisjesmelken"

Huisjesmelker. Het woord wordt te pas en te onpas gebruikt voor particuliere / private verhuurders. Maar wat is een huisjesmelker nou eigenlijk? Een definitie van huurwoningen.nl:

"Huisjesmelkers maken handig gebruik van de woningschaarste. Studenten en seizoensarbeiders zijn dan ook regelmatig de dupe van dergelijke praktijken. Denk aan hoge huurprijzen voor huizen en kamers die nauwelijks worden onderhouden. Tegenwoordig proberen verschillende instanties huurders te wijzen op hun rechten, om op deze manier hopen de huisjesmelkers zo veel mogelijk uit de huurmarkt te weren."

(Bron: huurwoningen.nl)
Ondanks dat de term "huisjesmelker" vaak onterecht wordt gebruikt voor particuliere / private verhuurders in het algemeen, blijft wel de vraag staan hoe je zonder overheid woningschaarste verhelpt. En hoe zorg je dat studenten en seizoensarbeiders niet uitgebuit worden in een huizenmarkt die ze niet kennen? Welke private / particuliere oplossingen zijn er voor deze problemen?

Sociale woningbouw

"Sociale woningbouw is een vorm van filantropische en later gesubsidieerde bouw van volkswoningen die bedoeld zijn om zonder winstoogmerk te verhuren aan mensen die niet in staat zijn om zelfstandig een woning te kopen of te huren, bijvoorbeeld mensen die te weinig geld verdienen om markthuren te betalen of om een hypotheek af te sluiten voor een koopwoning.

Tot de vroegste vormen van sociale woningbouw in Nederland mogen wellicht de hofjes worden gerekend, die welgestelde leden van de adel, vooraanstaande kooplieden en andere elite lieten bouwen voor de huisvesting van armen, zieken en weduwen vanaf de 13e eeuw. Er was veelal een sociaal, filantropisch of moreel motief, terwijl bepaald eigenbelang ook een rol speelde, zoals status of de verwachting dat men met dergelijke liefdadigheid een betere plek in het hiernamaals kon verkrijgen.

Georganiseerde sociale woningbouw kwam in Nederland langzaam op gang met de oprichting van de eerste woningbouwvereniging in Nederland, de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam in 1852. Het voorbeeld werd in Amsterdam en in veel andere steden gevolgd door andere particulieren die bouwmaatschappijen oprichtten of hun krachten bundelden in woningbouwverenigingen om arbeiderswoningen te bouwen. Het kon echter geen einde maken aan de woningnood en schrijnende leefomstandigheden aan de onderkant van de samenleving, vooral in de grote steden.

Voor de invoering van de Woningwet van 1901 telde Nederland ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden. Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht. De oudste woningcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK). In 1851 riepen enkele Amsterdamse notabelen op om een particuliere bouwmaatschappij op te richten, die iets zou moeten doen aan de heersende woningnood en belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen. De oproep werd opgevolgd door 20 welgestelde burgers, zodat op 21 februari 1852 de eerste woningbouwvereniging van Nederland kon worden opgericht.

Woningcorporaties moeten ten minste 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018). Voor 10% van de toewijzingen is er tot 2021 ruimte tot € 41.056 (prijspeil 2018).[1] Het vermogen is niet rechtstreeks van belang, het is alleen van belang via de vermogensrendementsheffing. 10% mag naar de hogere inkomens, waarbij urgent woningzoekenden voorrang hebben, bijvoorbeeld mensen die een fysieke beperking hebben gekregen of vanwege herstructurering geherhuisvest moeten worden.[2][3] De wijze waarop is toegewezen maakt deel uit van de verantwoordingsgegevens op grond van de Woningwet."

(Bron: Wikipedia)
Wat is er gebeurd met de filantropische verhuur van sociale woningen? De hofjes bestaan nog steeds, maar kennen inmiddels veel hogere huren.

Het doel van de Woningwet was om bouw en bewoning van slechte en ongezonde woningen onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen te bevorderen. Hoe zorg je in een private huizenmarkt eigenlijk voor een goede prijs-kwaliteitverhouding voor mensen met lage inkomens?

Hadden de woningcorporaties zich anders ontwikkeld als ze geen overheidssteun hadden ontvangen? En wat zijn de voor- en nadelen van de eis vanuit de overheid dat ten minste 80% van de woningen van woningcorporaties toegewezen moet worden aan huishoudens met een inkomen dat beneden modaal is?

Onderwaterhypotheken

"Een huis onder water is de term waarbij een huis, waarvan de hypotheekschuld groter is dan de te verwachten verkoopprijs, waardoor de eigenaar na verkoop met een restschuld zit. In een dergelijk geval zal er na de verkoop van het huis voor de Nederlandse Inkomstenbelasting een negatieve eigenwoningreserve ontstaan.

Door de flink dalende huizenprijzen sinds het begin van de kredietcrisis in 2008 betreft het vooral de mensen die meer voor de woning hebben betaald dan de huidige marktwaardes. Ook was het lange tijd gebruikelijk meer geld te kunnen lenen dan de woning waard is. De zogenoemde loan-to-value was in Nederland lange tijd ca. 125% waar het in omringende landen ca. 83% was.[1] In 2015 is de maximale loan-to-value 103% bij een hypotheek onder de NHG-norm. Vanaf 1 januari 2016 zal dit verlaagd worden naar 102%, de komende jaren zal dit nog verder afgebouwd worden."

(Bron: Wikipedia)
Mensen die de kredietcrisis van 2008 hebben gevolgd, kunnen zich nog wel herinneren dat er in het nieuws toen regelmatig benoemd werd dat de oorzaak voor de kredietcrisis met name in de VS lag, waar banken "subprime" loans hadden verkocht aan particulieren. In het Nederlands heten zulke hypotheken "rommelhypotheken". De oorzaak daarvoor werd gezocht in de zogenaamde "moral hazard": enerzijds kregen de banken wel commissies voor afgesloten leningen, maar anderzijds konden ze risico's afwentelen waardoor de prikkel tot voorzichtigheid wegviel. Wat is de rol van de overheid geweest in de kredietcrisis? En hoe zouden we dit probleem in een private huizenmarkt oplossen?

Bestemmingsplannen

"Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik en welke bebouwingsmogelijkheden van de gronden zijn toegelaten. De realisatie van de aan de gronden gegeven bestemming kan er niet mee worden afgedwongen, maar realisatie van andere bestemmingen kan er wel mee worden voorkomen."

(Bron: Wikipedia)
De bestemmingsplannen zijn per gemeente geregeld. Wijziging van het bestemmingsplan vereist een ambtelijke procedure. Een aanvraag tot wijziging van de bestemming kan worden afgewezen.

Welke rol spelen bestemmingsplannen in de huizenmarkt? Welke gevolgen hebben bestemmingsplannen bijvoorbeeld voor schaarste, huizenprijzen en de prijs-kwaliteitverhouding?

Overdrachtsbelasting

"U betaalt overdrachtsbelasting als u eigenaar wordt van:

• een onroerende zaak. Bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond.
• rechten op onroerende zaken, zoals:
  • opstalrecht. Opstalrecht is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat u bouwt.
  • erfpachtrecht. Erfpachtrecht is het recht om de grond waarop bijvoorbeeld uw huis staat voor bepaalde of onbepaalde tijd te gebruiken, zonder dat u eigenaar wordt van de grond.
  • lidmaatschapsrecht van coöperatieve flatverenigingen. Het lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatvereniging is het recht om gebruik te maken van (een deel van) een gebouw dat eigendom is van de vereniging, zonder dat u eigenaar wordt van dat (deel van het) gebouw.
• aandelen in een nv, bv of maatschap waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan"

(Bron: Belastingdienst)

Het tarief van de overdrachtsbelasting is 2% voor woningen. (Bron: Belastingdienst) Die 2% betaal je over de waarde van het onroerend goed in het economisch verkeer. Welke invloed heeft de overdrachtsbelasting op de aankoop en verkoop van koopwoningen in Nederland? En wat zou er veranderen als de overdrachtsbelasting zou worden afgeschaft?