‘美·日 버블 붕괴’ 방아쇠 당겼던 금리인상, 한국 집값도 급락 부르나
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미 연준이 내년 3차례 금리인상을 예고하는 등 세계 각국이 금리인상을 본격화하고 있다. 전세계적인 집값 급등을 촉발시켰던 ‘저금리, 과잉 유동성’의 시대가 끝나고 ‘금리 인상, 긴축의 시대’가 본격화함에 따라 주택시장도 요동칠 가능성이 높아지고 있다.
8월과 11월 두차례의 금리 인상으로 기준 금리가 0.5%에서 1%로 오른 한국은 이미 주택 시장의 분위기가 급변하고 있다. 7~9월에만 해도 ‘15년만의 최대 폭등’ 이라는 말이 나올 정도로 과열됐던 주택시장이 급속도로 안정세를 되찾아가고 있다. 주택 거래량이 급감하고 일부 지역에서는 1억~2억 내린 급매물도 나온다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에서 은평구가 서울에서 처음으로 하락세로 전환했다. 1년 7개월만의 하락이다. KB부동산이 발표한 12월 주택 가격 동향 통계에 따르면 경기도 광명의 아파트 매매가격 변동률이 -0.01%를 기록했다. 2년 6개월만의 하락세 전환이다. 전셋값도 하락 지역이 늘어나고 있다.
◇급격한 금리 인상은 버블 붕괴의 방아쇠
일반적으로 금리가 내리면 집값 상승, 금리가 오르면 집값 하락 요인으로 작용한다. 2020년이후 전세계적으로 집값이 동시다발적으로 급등했는데, 이는 경기 침체를 막기 위한 각국 정부의 저금리, 유동성 공급 확대정책 탓이라는 분석이 유력하다. 그래서 “집값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어졌다”는 말이 부동산 업계에서 유행했다.
그렇다면 반대로 금리가 오르면 어떻게 될까. 미국에서는 1% 단기 금리의 인상효과가 2년후 주택가격에 미치는 영향에 대해 최소 1.7%, 최대 10.4%까지 하락시킨다는 연구결과가 나와 있다. 금리인상이 주택담보 대출 원리금 상환부담을 늘려 주택수요를 감소시켜 가격 하락 요인으로 작용하는데, 금리 인상폭과 주택시장 상황에 따라 하락폭이 달라진다. 이근영 성균관대 교수 등이 쓴 2016년 논문 ‘금리와 주택가격’에 따르면 집값 상승기와 금리 인상기가 겹칠 경우, 금리가 집값을 하락시킬 가능성이 낮다. 그러나 집값 하락기와 금리 상승기가 겹칠 경우, 주택가격과 전세가격이 대폭 하락할 가능성이 높다고 논문은 주장한다.
실제 급격한 금리인상은 부동산 버블 붕괴로 이어지기도 한다. 일본의 중앙은행이 1980년대 말 2.5%까지 낮춘 기준 금리를 1990년 8월에 6%까지 급격하게 올리면서 부동산 버블 붕괴로 이어졌다. 일본은 금리인상에다 부동산 대출을 제한하는 총량 규제 제도까지 함께 도입했다. 미국의 경우, 2003년 1%였던 기준 금리가 2006년 5.25%까지 오르면서 집값 하락과 가계연쇄 부도, 은행부도로 이어지면서 전세계 금융위기를 촉발시켰다.
급격한 금리인하는 보통 경기부양이 목적이다. 80년대 말 일본은 플라자 합의로 인한 ‘엔고 내수 불황’을 막기위한 저금리 정책으로 부동산 가격이 급등하자 뒤늦게 금리를 올렸고 대출을 제한했다. 미국도 2000년대 들어 닷컴버블이 붕괴하자 경기 부양을 위해 기준 금리를 1%까지 내렸고 신용도가 낮은 사람들에게까지 주택담보대출를 남발하다 금융위기로 이어졌다. 펜데믹으로 인한 경기침체를 막기위한 저금리와 유동성 확대 정책은 1980년대말 일본과 2000년대초반의 미국과 유사한 측면이 많다.
◇가파른 물가상승, 미국의 빨라진 금리 인상 스케줄
미 연준이 가파른 물가상승으로, 당초 예상보다 이른 내년에 3차례, 2023년 3차례의 금리인상을 시사하고 있다. 세계 각국 금리는 미국의 기준 금리의 영향을 받는다. 미국의 금리인상이 임박함에 따라 세계 각국이 금리를 선제적으로 인상하고 있다.
물가가 치솟고 있는 러시아 기준금리는 지난 3월 이후 일곱 차례 인상, 최근 8.5%까지 올랐다. 연초 4.25%였던 기준 금리가 거의 2배 오른 것이다. 브라질도 연초 기준금리가 2%로 사상 최저치였지만, 7차례 연속 금리를 인상, 현재 9.25%이다. 영국도 최근 3년여 만에 기준금리 인상을 단행해 0.1%에서 0.25%로 올렸고, 노르웨이도 기준금리를 0.25%에서 0.5%로 인상했다.
터키가 대통령 공약이라는 이유로, 금리인하를 했다가 자본유출로 자국 화폐 가치가 반토막이 나면서 금융위기 가능성까지 나오고 있다. 터키의 거꾸로 정책이 초래한 위기로 인해 각국의 금리인상에 속도가 붙을 전망이다. 이미 두차례 금리를 올린 한국은 내년말 두차례 이상 금리를 인상, 1.5%~1.75%까지 기준 금리가 오를 것이라는 전망이 나온다.
◇미국과 일본은 공급폭탄, 한국은?
일본의 버블붕괴와 미국의 리먼쇼크는 금리인상과 함께 주택 과잉공급이 또다른 원인이었다. 일본은 1980년대 연평균 공급 가구 수가 136만이었는데, 버블이 붕괴한 1990년대 오히려 144만 가구나 공급됐다. 미국의 경우, 리먼쇼크 전에는 연간 최대 200만가구의 주택이 공급됐다. 하지만 2009년~2019년 공급은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급 규모 자체가 줄었다. 이 때문에 지난 10년간 400만~600만가구 정도 덜 공급됐다는 분석이 나온다. 골드만삭스가 내년 미국 집값이 16% 정도 오를 것으로 전망하는 근거가 공급부족이다.
금리인상에도 불구하고 건설산업연구원, 주택산업연구원 등 국내 전문기관들이 내년에 집값이 상승할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 수도권 주택시장은 3.0%, 전국은 2.0% 상승, 주택산업연구원은 전국 2.5% 상승을 전망한다. 이들 연구기관들은 공급부족으로 인해 집값 하락 가능성은 낮다는 입장이다.
◇정부, 공급 늘리고 대출 규제로 집값 잡겠다
전문연구기관들의 공급부족론에 대해 국토부는 정면 반박한다. 내년 분양물량을 올해 39만가구(사전 청약 3만8000가구 포함)에서 사전 청약 7만 가구를 포함 46만가구로 대폭 늘리겠다는 입장이다.
국토부는 입주물량이 올해 전국 46만 가구에서 내년 49만가구, 2023년 54만가구로 늘어난다고 전망했다. 다만 서울은 내년 아파트 입주물량 감소로 시장 불안요인이 될 수 있다. 서울 아파트 입주물량은 올해 4만2000가구에서 내년 3만6000가구로 감소한다. 다만 2023년에는 4만8000가구로 증가한다. 다만 수도권은 올해 18만6000가구, 내년 19만1000가구, 2023년 23만3000가구로 증가한다.
대출 규제도 변수이다. 정부는 내년도 가계 부채 증가율을 4~5% 수준으로 통제하겠다는 입장이다. 코로나 이후 저금리 정책 등으로 가계 부채 증가율이 10%에 육박했다. 정부는 내년 1월부터는 총 가계대출이 2억원을 초과할 때, 7월부터는 1억원을 초과할 때 DSR 규제가 적용된다. DSR 규제 대상에 포함되면 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. 대출액이 이미 1억원이 넘는 593만명은 내년 7월부터 소득에 따라 신용대출 등 추가 대출을 받지 못할 수 있다
◇대선이후 정책이 분수령 될 수도
현재로서는 내년 집값을 속단하기는 쉽지 않다. 내년도 금리인상 폭과 속도 등 변수가 많기 때문이다. 내년대선도 변수가 될 수 있다. 야당 윤석열 후보뿐만 아니라 여당 이재명 후보도 주택공급 확대를 공약한데다 다주택자 양도세 유예 등의 정책을 펴겠다는 입장이다. 윤 후보는 종부세 인하, 양도세 유예, 재건축 규제 완화 등의 정책을 공약했고 이재명 후보도 최근 ‘다주택자 양도세 한시적 완화’ 필요성을 강조하고 있다. 조만간 획기적인 공급확대 정책도 발표할 예정이다.