[부동산이야기] 아파트는 왜 짓기 전에 먼저 살까?

illustration by @leesongyi

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이런 기사가 나왔다.
[로드맨] '짓지도 않은 집' 사세요..'아파트 선분양'

기사내용은 이렇다.

• 2천원 짜리 사과 하나 살 때도 확인하고 사는데, 수억원 짜리 아파트를 사는데 제대로 보지도 못하고 사고 있다.
• 아파트 선분양 제도 때문이다.
• 부실시공으로 인한 분쟁과 소송이 끊이지 않는다. 아파트 하자 보수로 인한 피해 구제 신청이 매년 4천건 씩 접수된다.
• 지난 40년 동안 우리나라 부동산 시장의 관행이었다.

외국은 어떨까?

• 미국과 일본은 일부 선분양을 하지만 분양권 전매는 금지하고 있다.
• 캐나다는 일부 선분양을 하는데 우리나라와 같은 중도금을 받지는 않는다. 계약금도 보증금 용도이고, 공사비로 사용할 수 없다.
• 말레이시아, 베트남, 인도네시아, 카자흐스탄, 홍콩 등 여러 나라에서 선분양제도를 시행하고 있다.

왜 선분양을 할까?

• 주택선분양제도는 주택건설사업자가 아파트 준공 전에 수분양자(주택 계약을 체결한 사람)에게 분양가 일부를 미리 받을 수 있도록 한 것이다.
• 주택건설사업자는 선분양을 통해 건설자금을 충당할 수 있었다.
• 금융 시스템이 발달하지 못하여 주택건설 자금 조달이 어려운 상황에서 선분양을 통해 주택수요자로부터 자금을 직접 조달해 공급할 수 있으므로 주택공급을 늘리는 장점이 있다.
• 선분양제도는 주택공급자에게 유리하고 주택수요자에게 불리한 경향이 있다. 주택의 부실시공, 공사지연, 주택건설사업자의 부도 등으로 인한 공사 중단 등 수분양자에게 많은 리스크가 있다. 우리나라는 주택도시보증공사를 설립하고 건설사업자가 파산하는 경우를 대비하여 주택 건설을 보증해 수분양자를 보호하고 있다.

이제는 후분양

• 주택 보급률이 100%를 넘었으며, 자금을 조달할 수 있는 금융 시스템도 발달했으므로 이제 우리나라도 후분양제로 바꾸어야 한다는 목소리가 커지고 있으며, 정부도 이를 추진하고 있다.

• 2022년까지 공공주택의 70%를 후분양으로 공급하기로 했다. (후분양제라 하더라도 기준은 100% 완공은 아니고 60% 공사가 진행된 경우를 말한다)