대한민국의 빌딩들 ② 센터원

이미지 출처 : 미래에셋자산운용

• 위치 : 서울시 중구 을지로5길 26 (서울시 중구 수하동 67)
• 대지면적 : 9,115제곱미터
• 건축면적 : 5,095제곱미터 (건폐율 56%)
• 연면적 : 168,050제곱미터 (50,835평)

앞서 소개한 63시티와 비교해 대지면적은 절반이 되지 않지만(42%), 연면적은 조금 더 크다. (101%) BoA메릴린치는 2008년 센터원빌딩 지분 50%를 4,243억원(3.3㎡당 1,650만원)에 사들였다.

절반은 '맵스리얼티1호(미래에셋아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사)'가 보유하고 있다.
맵스리얼티1은 부동산펀드를 유가증권시장에 상장한 것으로 주식처럼 거래할 수 있다.

맵스리얼티1호의 2010년 구입가격은 4,868억원. 이를 단순히 건물 연면적의 절반으로 나누면 평당 1,915만원이 나오지만, 보다 정확히 계산하기 위해서는 토지가격과 건축가격을 구분해야 한다. 토지 취득가는 2,596억원이고 건물 취득가는 2,272억원이다.

토지 면적은 전체 대지면적의 50%이므로, 1,376평, 평당 1,886만원이다. 건물 취득가는 2,272억원, 건물은 평당 894만원이다. 건물 가격만 해도 거의 평당 900만원에 육박한다. 그러나 토지 단가가 훨씬 높다. 서울은 건물 가격에 비해 토지 가격이 훨씬 높은 게 일반적이다.

미래에셋자산운용은 맵스리얼티1의 2016 자산운용보고서에서 센터원 자산 가치를 2016년 말 토지는 3,824억원, 건물은 2,896억원으로 평가했다. 6년 사이 토지가격은 47.3%가 올랐고, 건물가격은 27.5% 증가했다. 물론 이는 평가금액일 뿐 시세는 아니기 때문에 이 가격에 거래될 거란 보장은 없다. 다른 빌딩들의 거래 사례를 비교해 봐야 한다.

아무튼, 센터원 50%의 토지와 건물 가격이 6,720억원이므로, 전체 가격은 현재까지 1.34조원으로 추정해 볼 수 있다. 다음에는 빌딩의 임대수입에 대해 알아보고자 한다.