경험상 결론 내린 최적의 부동산 투자는요...

in kr •  9 months ago

얼마전 뉴스에 국내 집 부자 1위가 보도된 적이 있습니다.
1659채를 보유한 광주의 40대 입니다. 사실 이분을 간접적으로 알고는 있었는데요
그 때는 1,000채 미만이었는데 그새 많이 증가한 것 같습니다.
2위가 700채를 가진 경남 창원 50대, 3위 605채를 보유한 광주의 53세 분입니다.

2위, 3위 모두 매입과정은 마찬가지 일 것입니다.
지방의 아파트들은 가격이 일체 오르지 않았던 과거가 있었습니다.
사면 그냥 감가상각만 있을 뿐이었죠.
그러다보니 아무도 아파트를 사지 않고 임차만 하려하죠
이런 경우 전세 매매가 갭이 불과 500만원 ~ 1000만원이죠.

지방의 많은 임대아파트들이 분양전환할 때 도 역시 세입자들은 분양을 받지 않았습니다.
이 때 통으로 임대아파트들을 가져갑니다.
100채를 가져가도 10억미만입니다.

그리고 보증금 상승분으로 Equity 를 모두 회수해서
다시 임대아파트를 떠안아가기의 되풀이..

이러한 지방의 집부자들은 갭 투자의 결과물일 것입니다.
갭투자는 시장의 추세를 잘 타야합니다. 10배의 레버리지 투자이니까요
최근 지방 특히 광주 부동산의 수익률이 굉장히 좋았습니다.
그런 결과물이 위와 같은 숫자지요..

최적의 부동산 투자 얘기한다고 하고 갭투자 얘기가 나왔는데요
본론으로 들어가 볼께요.

모든 종류의 부동산은 다 건드려 본 것 같은데요.
이것저것 말이죠. 좋게 말하면 도전정신, 나쁘게 말하면 귀가 얇은 것이겠죠

그리고 내린 결론입니다.

수도권 역세권 소형 아파트가 최적의 투자처입니다.

너무 뻔한 얘기인가요?
부동산 하다 망한 경우는 대체로 상가와 같은 범용성이 떨어지는 부동산에 투자했을 경우입니다만
하다보면 큰 수익률에 끌리게 되어 있습니다만 리스크가 너무 큽니다.

그래서 주거용 부동산이 진리입니다.
주거용은 세금에서도 커다란 특혜를 많이 받습니다.
사실 신경쓸게 거의 없습니다.
임차인 변경이 쉽게 이루어나지 않으므로 불필요한 비용이 발생이 적습니다.

역세권이라는 인프라 구축에 드는 비용만큼이 토지로 스며들어
인근 부동산으로 불변의 가치를 쌓아갑니다.

또한 수도권의 입지적 독보성은 하루아침에 이루어진 것이 아닙니다.

그리고 역시 소형입니다.
핵가족은 대세이며 이 흐름은 거스르기가 어려울 것입니다.
출산율 감소는 급등하는 이혼율로 세대수는 줄 것으로 보이지 않습니다.
공급자 입장에서도 소형 아파트는 타산이 맞지 않아 공급하기 어렵습니다.

화폐가치는 시간과 함께 지속적으로 하락할 수 밖에 없으니
결국 실물이 살아남습니다.

수요는 증가하고 공급은 감소하니
시간이 지날수록 가치는 오르겠죠

다만 최근 강남의 일부 소형 아파트는 지나치게 오버슈팅한 느낌입니다.

추가적으로 오피스텔도 나쁘지 않습니다만 그 가격이 1.5억을 넘는다면 말리고 싶습니다.

이런 반론이 바로 나올 것입니다.
수도권 소형아파트 좋은 것 안다 하지만 물건이 없고 너무 비싸다...
사실 최근에 대체로 모두 오른 것도 사실입니다.

하지만 내년 4월까지 양도세 중과 회피 물량이 지금 나오고 있습니다.
시간을 가지고 천천히 골라서 살 수 있는 시기입니다.

양도세 중과 부분은 매각하지 않고 지속 운영하면 될 것입니다.
LTV DTI 등 대출 규제는 전세를 활용하면 될 것이구요.

지방이라 할지라도 활실한 일자리를 끼고 있고 그 지역에 대해 자신있게 잘 알고 있다면
도전해 볼 만합니다.

그럼 이만 줄이겠습니다.

감사합니다.

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와..저분 대단하시네요ㄷㄷ

안녕하세요 uplus 님 부동산 투자 팁 잘 보고 갑니다. 다세대주택보유자가 이번 부동산대책으로 피해를 보는일이 없을까 모르겠네요. 감사합니다.

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예고없는 정책 시행으로 많이들 당황하셨을 것 같아요.

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네 그렇지요.. 성공하려면 때를 잘 만나야 한다는 말이 기억이 나네요..
감사합니다.

예전에 7~8년 전에 5000채 넘게 가지고 계신 70~80?대 할아버지가 광주에 계셧던 것 같은데... (기억이 정확하진 않지만) 그분이 돌아가시고 저기 1위하신분 물려주신게 아닌가 생각이 드네요..

합리적인 세금을 낸다고 생각하고 접근하면 되지요^^

좋은 글 감사합니다. 1600채는 정말 대단합니다.

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부족한 글 읽어주셔서 감사합니다. 저런 것 보면 좀 자극 받고 좋은 것 같아요 ㅎ