국내 부동산시장과 정부대책

경제적 가치는 사회적 가치이상으로 중요하다. 인간의 가장 기본적인 먹고사는 문제이기 때문이다. 작년 6월 이후 정부의 잇따른 부동산시장 대책은 규제중심의 강도 높은 종합적 성격을 띠고 있다. 특히 작년 11월 가계부채의 실질적 대책으로 정책금리인상을 1번 단행한 바도 있다. 다주택 보유자와 고가 주택에 초점을 맞춘 급진적인 부동산 세제개편안이 최근 발표된바 있다.

공정시장가액 비율의 상향조정과 종합부동산세율, 누진세율을 동시에 올리는 방안이 시행된다면 조세저항이 만만치 않을 것으로 예상된다. 국내 부동산시장은 작년과는 확연하게 움직임이 다르다. 서울 강남 지역을 제외한 주택시장은 전세가 대비 매매가가 밑도는 이른바 깡통주택이 출현하는 등 이미 최악의 상황이다. 갭 투자용 경매물건이 늘어나고 4년 만에 매물 과다현상이

나타나고 있다고 한다. 현 정부 출범 이후 부동산시장은 서울과 지방의 양극화 현상이 더 심해지고 있다. 우려되는 바는 한국을 비롯한 각국의 주택담보대출금리가 속속 올라가고 있는 점이다. 주담 대 금리는 10년짜리 국채금리와 연동되어 있다. 한국은 주담대금리가 마지노선 5%를 돌파한 상태다. 부동산 거품 문제로 잃어버린 10년을 겪은 대표적인 국가는 일본이다.

부동산 거품의 형성 과정이나 해소하기 위한 정책대응이 일본의 전철을 한국이 그대로 밟고 있다. 주택가격의 적정선을 평가하는 지표들이 1990년대 일본처럼 한국은 고평가된 것으로 나타난다. 또한 국내 부동산가격의 급등 원인도 따져보면 저금리에 기인한 것이다. 특정가구는 생애에 걸쳐 소비흐름을 안정적으로 유지하려는 성향을 갖고 있어 소비지출은 현재 소득과 미래에

기대되는 소득뿐만 아니라 보유자산 가치에 의해 결정된다. 국내 주택가격 변화에 따른 소비지출 변화 탄력성은 0.1 내외로 1990년대 당시 일본과 비슷하다. 하지만 한국국민의 주된 거주수단인 아파트가격 변화에 따른 소비지출 변화 탄력성은 0.23으로 일본보다 높다. 따라서 아파트가격이 떨어질 때 경기둔화에 미치는 역(逆)자산 효과가 크게 나온다. 실물경기에 미치는 충격이

일본보다 크게 나오는 것도 이 때문이다. 부동산정책은 선제적으로 대응하는 것이 중요하다. 일본처럼 최악의 상황은 아니지만 조금이라도 여유가 있을 때 시장패닉에 대비해 다양한 완충장치를 마련하는 데 더 노력하는 모습을 보여주는 것이 정부당국의 바람직한 상(像)이다. 특히 올해는 한국의 부동산시장이 장기침체에 빠질 것이라는 위기설도 있지만 너무 우려할 필요는 없다.

그렇더라도 심리적인 위축효과는 작용할 것이다. 현 정부가 부동산시장을 Soft-landing(연착륙)시켜야 하고 이는 한국은행이 금리인상을 신중하게 가져가야 할 이유다. 한국이 가계부채가 많다는 것은 주지의 사실이다. 이미 세계 10대 가계부채 위험국가에 포함되어 있다.

위험국가 판정 기준은 증가율 1%, 부채규모 GDP대비 65% 이상이다. 한국의 가계부채 증가율은 10%이며 노르웨이에 이어 2위이다. 부채규모도 신흥국 중에서 가장 높다. 한국의 가계부채는 변동금리가 대부분을 차지한다. 최근처럼 주택대출금리가 올라가는 상황에서 부동산 세제까지 강화될 경우

충격이 클 것이다. 금융위기 이후 성장률 제고하기 위한 과정에서 자산효과(Wealth Effect)를 형성한다. 금리상승과 세제개편에 따라 逆 자산효과가 발생할 가능성이 높다. 금리상승은 저소득층일수록 타격이 커서 양극화를 심화시킬 것이다. 최근 주담대출금리가 올라가면서 자산 값의 붕괴와 저성장 상호간 악순환 현상을 뜻하는 일본식 복합불황 가능성 문제까지 나오고 있다.

정부는 금리상승기엔 부동산 세제개편의 방향도 경기에 미치는 영향을 주도면밀하게 고려해야 할 것이다. 아울러 소득상환능력 향상, 재정을 통한 경기부양을 하고 일자리 창출, 지속 가능한 임금소득도 제고하는 방안을 마련해야 할 것이다. 핀셋 규제를 하는데 있어서 생계형과 투기형 부채를 구분하되 전자는 Soft-landing, 후자는 Hard-landing(경착륙)을 유도해야 한다.

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