1. 가계부채 관리대책

1-1. 개요

8·2 대책은 집값이 급등하는 지역을 중심으로 대출증가세를 억제한 반면 이번 대책은 대출의 건전성을 강화하는 게 목표입니다.

환언하면 일시적 처방이 아니라 새 정부 5년 동안 추진할 중장기 가계부채 관리 방안이 될 것인바 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원 등 관계부처는 10/24일 오후 가계부채 관리대책을 발표합니다.

문 정부 1기 경제내각, 대선 이후 5개월이 지나 정권차원 의지 담은 새로운 대출기준인 신DTI와 DSR 가이드라인 및 청사진을 제시할 것으로 보입니다.

1-2. 핵심

부동산 대출규제, 대출시스템의 근본적인 변화를 준 이번 대책의 핵심은 3가지다. 먼저 갚을 능력만큼만 대출받도록 대출심사를 강화하고

20~30대 젊은 직장인은 임금증가 가능성 등을 반영해 연간 소득을 가산해주고 정년을 앞둔 장년층의 대출한도를 줄인다는 것입니다.

1-3. 구체적 내용

• 신(新)총부채상환비율(DTI)

기존의 총부채상환비율(DTI)을 차주의 실제 상황을 최대한 반영하기 위해 더 정교하게 바꾼 것이 특징입니다. 내년부터 시행되는 신DTI는 연소득을 산출할 때 직업, 나이 등에 따라 미래예상소득을 세분화하여 상세하게 평가한 지표입니다.

기존 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 이자상환액만 포함시켜 소득을 나눠 계산한 반면 신(新)DTI는 신규주택 원리금과 기존 주택담보대출 원금까지 포함해 소득을 나눠 구합니다.

분모의 소득은 주택담보대출 만기 시 평균예상소득으로 계산합니다. 부채원리금의 경우 기존대출의 이자금액에 원금까지 갚아나가야 하니 다주택자를 포함한 기존대출자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기 어렵습니다.

• 총부채원리금상환비율(DSR)

DSR은 전면도입할 시기는 2019년이며 주택담보대출 원리금만 따져 대출한도를 정하는 DTI와 달리 마이너스통장, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 기준으로 대출한도를 산정.

영세자영업자가 아니라 부동산임대업 등 일반자영업자의 주택담보대출 한도를 축소하고, 연간 수익규모에 따라 대출한도를 규제하여 대출심사를 강화하는 방안입니다.

최근 자료를 보면 지난 6월 기준으로 총부채원리금상환비율(DSR)이 100%를 넘는 채무자는 118만 명으로 추정. DSR이 100%가 넘을 경우 이는 소득을 전부 빚 갚는 데 쓴다고 해도 연간 원리금을 충당할 수 없다는 의미입니다.

1-4. 유의할 점

주택담보 및 집단대출 규제강화, 주택공급시장 관리 등을 바탕으로 부동산시장의 과열을 방지하고 투기적 수요를 억제함으로써 가계부채의 증가속도를 완화시킬 필요가 있습니다.

궁극적으로는 모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 점검하고, 주택담보대출 억제로 나타날 풍선효과를 차단하기 위해 신용대출 관리를 강화하되 규제일변도의 정책추진으로 경제의 원활한 순환을 저해할 정도로 강하게 하지 말아야 합니다.

1-5. 문제는

• 형편이 곤란한 다중채무자, 저신용/저소득자, 한계차주(借主)부터 De-leveraging(부채축소)의 영향을 받는다(한계차주를 지원하는 방안 마련).

• 신 DTI와 DSR은 소득수준이 낮을수록, (기존)대출이 많을수록 상환부담이 큽니다(소득을 늘리기 위한 일자리정책 추진).

• 대출규제 강화가 실수요자의 주택구입을 어렵게 합니다(주거복지 로드맵 제시).
  

2. 금융규제와 부동산(전세)시장

• 최근 들어 매매가와 전세금의 차액을 이용해 집을 사는 갭(gap)투자가 활발하게 이뤄지면서 민간시장에서 전셋집 공급이 늘어

작년 말부터 올 9월까지 서울과 경기도 전세시장은 안정적인 흐름을 보인바 있습니다. 하지만 정부가 금융부문을 규제할 경우 매매보다 전셋집을 찾는 수요가 많아지면서 전세시장 불균형이 나타날 가능성이 큽니다.

GAP투자자의 경우 전세금과 자기자본을 합쳐 집을 사는데, 신용이나 주택담보대출을 받아 자기자본을 마련하는 경우가 많습니다. 이 때문에 대출규제가 도입되면 대출금액이 줄어들어 GAP투자에 나서기 어렵습니다.

그리고 경기도의 경우 올해와 내년 쏟아질 아파트 공급물량이 너무 많아 매매가가 하락하여 전세금이 매매가격을 추월하는 이른바 깡통전세나 역(逆)전세 현상이 나타날 수도 있는 게 현실입니다.

• 자료 분석결과에 따르면 우리경제의 뇌관인 가계부채 1천 440조 중 65%가량이 주택담보대출로서 대부분이 집을 살 때 진 빚입니다. 가계부채가 터지면 부동산시장도 같이 꺼지는 구조입니다.

역으로 부동산시장이 급락하면 부동산에 잠겨있는 대출이 문제가 됩니다. 가계부채와 부동산시장이 서로의 위기를 증폭시켜 경제전체를 위기에 빠뜨릴 수 있는 것입니다.

결과적으로, 부동산시장을 안정시키면서 서서히 가계부채 즉 대출을 줄여나가는 연착륙 대책이 필요합니다.

3. 가계부채문제와 금리인상

국내 기준금리가 1%오르면 대출금리는 최대 3%까지 오를 것으로 추산하기 때문에 한은이 통상 0.25% 단위로 기준금리를 조정하므로 실제 대출금리는 0.5%∼0.75%(2-3배) 오릅니다.

한은에 의하면 대출금리가 0.5%만 올라도 원리금의 상환부담이 크고 자산을 팔아 부채를 상환할 능력도 취약한 고위험 가구의 금융부채 규모가 4.7조원 늘어날 것으로 추산합니다.

1천 440조원에 달하는 가계부채의 상당부분(2/3)은 주택을 사기 위해 진 채무인바 한국은행의 향후 금리인상으로 채무자가 불어난 이자에 빚(원리금)을 갚기 어려워 주택을 내다 팔기 시작하면 부동산시장이 급랭할 수 있습니다.

한편으로는 자영업자 대출은 모두 521조원으로, 이중 부실위험이 크고 신용등급이 7등급 이하인 신용이 낮은 자영업자에게 대출한 금액이 32조원(6.2%)입니다.

고정금리 대출비중을 높이고 변동금리 대출의 고정금리 전환을 지속적으로 확대함으로써 대출금리 상승으로 인한 가계 채무상환부담 문제를 완화해야 한다.

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긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.