리츠(REITs)로 본 부동산 시장의 명과 암

in #kr3 years ago

상황이 급격히 변하고 있다. 부동산 투자 신탁(REITs; 이하 리츠)은 위험한 주식형 상품이긴 하지만, 전통적으로 부동산에 쉽게 투자할 수 있게 해준다. 어쨌든, 금융 위기 당시 리츠 ETF는 70~80% 급락했다. 반면, 2000년대 초반부터 상승 랠리를 펼친 것처럼, 2009년 3월 9일부터 2020년 초반까지도 큰 상승을 이어왔다.

이윽고 코로나19가 닥쳤고, 본래 경기 방어적 성격이던 리츠는 코로나 바이러스에 직격탄을 맞았다.

따라서, 리츠는 이제 코로나19 이후 세계에서 생활이 정상화되는 모습을 살펴볼 수 있는 척도가 되고 있다. 소매 매장용 부동산, 호텔 및 레저 관련 부동산이 리츠의 상당 부분을 차지한다. 리츠는 일반적으로 상당한 배당금을 지급하기 때문에 투자자들에게 믿을만한 현금 흐름의 원천이었지만, 지금의 경제 봉쇄로 임대료를 내지 못하는 임차인이 많아지면서 해당 업계가 압박을 받고 있는 모습이 분명해지고 있다. 최근 리츠의 주가 움직임을 보면, 승자 위치에 있는 것도 있고, 가장 큰 패자에 속한 것도 있다. 모 아니면 도라는 말이다.

게다가, 근본적으로 대출 기준이 더 강화됐다. 물론 금리가 사상 최저 수준이지만, 은행들이 위험을 감수하지 않으려 한다면, 초저금리는 그리 큰 문제가 아니다. 연준이 개입해 채권 시장의 주요 부문을 지원하더라도, 신용 환경이 완화되려면 시간이 걸릴 것이다. 실제, 최근 은행 대출 담당자 설문조사에서 나온 데이터에 따르면 신용여건이 오히려 강화됐다.

하지만 모든 리츠가 끔찍한 것은 아니다. 일부는 틈새시장에서 잘 버티고 있다. 산업 & 특수 부동산 리츠는 1년 전과 비슷하거나 오히려 주가가 상승했다. 소매 & 호텔/리조트/레저 리츠는 큰 타격을 받고 있다. 이들 리츠는 전년 동기 대비 주가가 약 60% 하락했다.

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주가가 모든 것을 말해주지만, 현재 밸류에이션은 어떤 수준일까?

리츠의 밸류에이션은 장기 평균에 비해 여전히 상승세에 있다. 기억할 것은 40년 동안의 채권 강세장은 분명 만기 채권 시장의 강세는 부동산 시장에 분명한 순풍 역할을 해주었고, 저금리는 문제가 되지 않았다는 점이다. 리츠의 밸류에이션은 수십 년 동안 상승 추세를 보여 왔다. 하지만 보다 최근과 비교해 보면, 리츠의 밸류에이션은 2011년 3분기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 투자 기회가 될 여기도 있다. 하지만 주식시장의 다른 부문이 훨씬 더 싸게 거래되고 있다.

리츠의 밸류에이션은 연초 대비 크게 하락하긴 했어도, 여전히 장기 평균 보다 0.5 표준편차 더 높은 수준이다. 아마도 평균보다 높은 밸류에이션은 연준의 현행 금리 정책 때문이라고 할 수 있다.

리츠의 밸류에이션을 분석하는 또 다른 방법은 배당 수익률 스프레드를 살펴보는 것이다. 리츠는 주식과 채권의 특징을 모두 가지고 있고, 이것이 장점이다. 리츠의 배당 수익률과 10년 만기 국채를 비교해 보면, 리츠를 매수해야 한다고 말해준다. 그리고 투자 등급 채권과 S&P 500의 배당 수익률과 비교해봐도 마찬가지다.

정서적으로, 배당 수익률이 높은 상품에 투자하고 싶은 것은 인지상정이다. 투자자들은 종종 주가 수익보다는 현금 수익에 치우치는 경향이 있다. 하지만 여기에는 알아야 할 두 가지 위험이 있다. 1) 과연 배당금은 안전한가? 배당 수익률은 과거 지급한 배당금을 통해 계산한 것일 뿐, 앞으로도 같은 배당금이 지급될 것이라고 확신해서는 안 된다. 2) 주가가 하락해서 배당 수익률이 높은 것은 아닌가? 만일 주가가 형편없이 하락해서 그런 것이라면, 전체적인 수익률에 문제가 생긴다. 결론적으로 주가 수익과 배당 수익을 합한 총 투자 수익 면으로 접근해야 한다.

요점은 리츠가 또박또박 배당금을 지급하는 채권에서 코로나19로 가장 큰 타격을 입은 주식으로 변했고, 앞으로도 몇 가지 불확실성에 직면해 있지만, 배당 수익률 지지, 연준의 양적완화 그리고 극단적인 비관적 정서가 리츠를 떠받치는 데 도움이 될 것이다. 리츠는 지난 3월 강세 전망으로 돌아선 뒤, 상황이 점점 복잡해지면서 다시 중립 전망으로 떨어졌다.

자료 출처: All Star Charts, "Chart of the Week – REITs in Ruins"

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