[부동산정보] 8.2대책에 따른 양도소득세 중과와 부동산매매업 비교과세

요즘 언론과 인터넷 카페 등의 칼럼 등에 8.2대책과 관련한 양도소득세 중과가 핵심 이슈로 등장하고 있습니다. 양도소득세 중과와 관련하여 부동산매매업도 비교 과세를 통해 양도소득세가 중과되지 않는가 하는 문의가 많이 오고 있습니다. 결로부터 말하면 현재의 소득세법 규정을 가지고는 부동산매매업 비교 과세를 통해 양도소득세를 중과할 수 없습니다.

그런데 부동산매매업과 관련하여 비교 과세를 통해 양도소득세가 중과되므로 부동산매매업으로의 사업자 등록이 별 의미가 없다는 내용이 언론기사와 부동산 카페의 컬럼 등에서 자주 등장하고 있습니다. 이는 아마도 2014년에 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 폐지되면서 부동산매매업에 대한 비교과세도 같이 폐지된 것을 모르고 얘기하는 것 같습니다.

8.2대책에 따른 양도소득세 중과세를 부동산매매업에도 적용하려면 소득세법 제64조 제1항 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」을 개정하여야 합니다. 우선 현행 소득세법 제64조 제1항의 조문은 다음과 같습니다.

소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. <개정 2014.12.23>

1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
   가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
   나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

위 조항에서 제104조 제1항 제8호 및 제10호는 비사업용토지와 미등기주택을 의미합니다. 해당 조문은 다음과 같습니다.

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.12.20>

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)
4. 삭제 <2014.1.1>
5. 삭제 <2014.1.1>
6. 삭제 <2014.1.1>
7. 삭제 <2014.1.1>
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
9. 미등기양도자산　양도소득 과세표준의 100분의 70

위 조항에서 보듯이 다주택자에 대한 양도소득세 중고가 2014.1.1.에 폐지됨에 따라 4호, 5호, 6호, 7호가 삭제됨에 따라 부동산매매업에 대한 비교과세 대상에 4호, 5호, 6호, 7호를 빼 버린 것입니다.

이를 확인하기 위해서 다주택자 중과세가 폐지되기 전의 소득세법 조항을 살펴보면 다음과 같습니다.

제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】[2009.12.31]
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
   가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
   나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

제104조【양도소득세의 세율】[2013.01.01]
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2010.12.27>

1. 제94조제1항제1호・제2호 및 제4호에 따른 자산
   제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
   양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
   양도소득 과세표준의 100분의 50
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
   양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
   양도소득 과세표준의 100분의 60
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
   양도소득 과세표준의 100분의 50
7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
   양도소득 과세표준의 100분의 50
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
   양도소득 과세표준의 100분의 60
9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산
   양도소득 과세표준의 100분의 60
10. 미등기양도자산

결론적으로 2014년 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 폐지되기 전까지는 제104조 제1항 4호부터 7호까지 중과세율이 규정되어 있었고, 이를 토대로 부동산매매업에 대한 비교과세를 통해 양도소득세를 중과세 하였습니다. 그러나 2014년 다주택자 양도소득세 중과가 폐되면서 제104조 제1항 4호부터 7호까지 중과세율이 규정은 삭제되었고, 이에 따라 부동산매매업의 비교과세 대상도 제104조 제1항 8호(비사업용토지), 10호(미등기주택)만 남게 된 것입니다.

따라서 8.2대책에 따라 양도소득세 중과를 부동산매매업 비교과세를 통해 적용하고자 하는 경우에는 반드시 소득세법 제64조 제1항 개정을 통해, 관련 내용을 소득세법 제64조 제1항에 삽입하여야 합니다. 이와 같이 소득세법 제64조 제1항에 대한 개정 없이는 양도소득세를 중과할 수 없으며, 8.2에 기획재정부에서 발표된 2017년 세법개정안에도 소득세법 제64조 제1항을 개정한다는 내용이 없습니다. 이에 따라 적어도 내년(2018년)까지는 부동산매매업으로 사업자등록을 한 경우에는 양도소득세 중과를 회피할 수 있습니다.

물론 2018.4.1. 이후에 상황을 봐서 소득세법 제64조 제1항을 개정하여 부동산매매업자에 대한 비교 과세를 적용할 여지는 있으나, 가능성은 희박하다고 봅니다. 이유는 양도소득세와 종합소득세는 다르고 부동산매매업은 투기 보다는 사업을 통한 투자의 성격이 강하고 무엇보다 다른 것은 2005년 부동산 대책에서는 다주택자에 대해서 무조건 중과세율을 적용하였는데, 이번 8.2 대책은 서울, 경기, 부산 등 일부 지역에 대해서만 적용하기 때문입니다.

그동안의 정부발표를 통해 추론해 볼 수 있는 것은 2018.4.1. 이후의 상황을 검토하여, 아마도 보유세를 인상하는 쪽으로 세제개편이 이루어 지지 않을 까 생각합니다. 즉, 재산세와 종합부동산세를 인상하여 다주택자에게 실질적인 세금 부담을 가중하여 양도가 이루어지도록 할 것으로 판단됩니다.

부동산매매업 전문세무사 이한우