임대주택 등에 대한 추징 사유

1. 추징사유가 되는 매각･증여의 범위
   임대주택에 대한 취득세 감면은 민간임대주택법에 따라 등록된 임대사업자가 감면대상 주택 또는 오피스텔을 계속적으로 임대하는 것을 전제로 감면을 적용하는 것이기 때문에 해당 주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각･증여하거나 또는 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면된 취득세 등을 추징합니다. 다만 임대사업기간 중에 부도, 파산, 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우는 감면세액 추징에서 제외됩니다. 이 경우 감면받은 임대주택에 대한 추징사유 판단 시 매각･증여의 범위에 대해 알아봅니다.

• 지방세특례제한법 제31조 【임대주택 등에 대한 감면】
  ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의 2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

• 지방세특례제한법 시행령 제13조 【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】
  ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
  ② 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)
2. 「주택법」 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자
3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자

• 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
  ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우

• 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대의무주택의 양도 등】
  ③ 법 제43조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호나목의 경우로 한정한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우
5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
   가. 임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우
   나. 법 제5조의 6 또는 제5조의 7에 해당되어 등록이 제한되는 경우

=> 임대주택의 신탁 시 임대주택 감면요건의 적용대상을 신탁재산에 대한 사실상의 통제권을 가진 위탁자로 할 것인지 아니면 법률적 소유권을 보유한 수탁자로 할 것인지가 논란이 되어 왔습니다. 이에 대해 최근 심판례는 임대주택의 감면요건을 적용함에 있어 수탁자에 대해 요건 충족여부를 판단하고 있어 신탁 여부 의사결정 시 유의할 필요가 있습니다.

한편 임대주택 취득세를 감면받은 임대사업자가 임대의무기간 내에 사망하고 상속인이 임대사업을 승계하지 않고 상속받은 임대주택을 매각한 경우에는 피상속인에게 감면하였던 취득세를 추징한다는 점을 유의할 필요가 있습니다.