임대주택의 보유
- 종합부동산세
매년 과세기준일(6.1.) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 ｢종합부동산세법｣ 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우 6억 원이 공제되지 아니하므로 주택 보유자)는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다. 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정액을 공제한 후, 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 합니다. 그러나 민간임대주택법에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함되지 않고 분리과세됩니다.
(1) 민간매입임대주택
합산배제 임대주택의 구체적인 내용은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조에서 규정하고 있고, 같은 조 제1항 제2호는 민간매입임대주택에 대한 합산배제를 규정하고 있습니다. 이에 따르면, 민간매입임대주택에 종합부동산세 합산배제가 적용되기 위해서는 2018.3.31. 이전에 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택이어야 하고, 또한 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)이하일 것, 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것, 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법｣ 제49조제1항의 전환 규정을 준용한다의 요건을 모두 충족하여야 합니다. 따라서 2018.4.1. 이후 등록하였거나 합산배제요건을 충족하지 못한 임대주택은 합산하여 종합부동산세가 과세됩니다.
한편 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원)이하일 것, 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것, 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 등의 요건을 모두 갖춘 주택은 합산배제가 적용됩니다. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득(상속, 재건축･재개발 등의 사유로 임대기간 합산하는 경우는 제외)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 합산하여 과세합니다.
