임대주택 종합소득세
- 주택임대사업과 관련하여 발생한 차입금 이자
임대용 주택의 취득을 위해 발생하는 차입금에 대한 이자와 취득 이후의 차입금 이자에 대하여 소득세법상 필요경비가 얼마만큼 인정되는지와 임대사업 진행 중에 자기자본을 인출하기 위하여 차입한 차입금에 대한 지급이자가 필요경비에 해당되는지에 대해 알아봅니다.
- ｢소득세법｣ 제33조(필요경비 불산입)
① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.
-> 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자
｢소득세법 시행령｣ 제75조(건설자금의 이자계산)
① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입･제작･건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다
② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.
③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.
④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.
⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.｢소득세법 시행령｣ 제55조(사업소득의 필요경비의 계산)
① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
-> 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자주택임대사업자의 필요경비 산입 여부
∙ 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임개인사업자 투자금회수용도의 차입금 이자의 필요경비
∙ 개인사업자가 사업을 위하여 자기자본을 투입한 후 그 투입된 자본을 회수하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하여 당해 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 한 당해 차입금은 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채로 보아 그 지급이자는 필요경비에 산입하는 것임
=> 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 임대주택의 취득(건설 등)에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 취득일까지는 이를 자본적 지출로 유형자산의 취득가액에 산입하고, 취득일 이후 발생된 지급이자는 필요경비에 산입한다. 또한, 개인사업자의 투하자본의 회수 목적으로 금융기관으로부터 자금을 차입한 경우에도 초과인출금이 발생하지 않는 한 지급이자는 필요경비에 산입합니다.
