임대주택 등에 대한 취득세 감면
임대주택사업자 자격 요건의 충족 여부
현행 ｢지방세특례제한법｣ 제31조에서는 2021.12.31.까지 한시적으로 민간임대주택법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하거나 건축주로부터 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세 전액 면제 그리고 전용면적 60㎡ 초과 85㎡이하인 10년 이상의 장기임대목적 주택에 대해서는 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 50% 감면 혜택을 부여하고 있습니다. 다만 취득세가 면제되는 경우에는 ｢지방세특례제한법｣에 따른 취득세의 면제 규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용합니다.
이때 민간임대주택법에 따른 임대사업자란 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 자를 말합니다.
이 경우 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에 감면이 적용되지 않는지와 이미 임대사업자 등록을 한 이후 임대용 부동산을 취득할 때마다 임대사업자 변경등록을 해야 하는지가 문제점으로 대두됩니다.
민간임대주택법에 따라 등록한 주택임대사업자는 취득세 및 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제 뿐만 아니라 양도소득세와 관련하여 조정대상지역 안의 다주택자에 대한 중과배제,장기보유특별공제 특례 적용, 양도소득세 감면 등의 다양한 혜택을 적용받을 수 있다. 다만 이러한 혜택의 반대급부로서 주택임대사업자는 임대의무기간의 준수,임대의무기간 동안의 위반행위에 대한 과태료 부과, 주택 임대소득에 대한 종합소득세와 건강보험료의 추가 부담의 의무를 부담하여야 합니다.
따라서 임대주택에 대한 취득세 감면 혜택을 받기 위해서는 ｢소득세법｣상 사업자등록과는 별도로 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 해야 하고, 임대용 부동산 취득일부터 60일이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 변경등록을 하여야 합니다. 한편 임대사업자인 위탁자와 수탁자 간의 신탁계약에 따라 수탁자가 공동주택을 건축하는 경우에는 해당 공동주택의 건축주는 수탁자이므로 그 수탁자가 해당 주택의 임대사업자로 등록되지 않는 이상, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택에 해당하지 않는다고 해석하고 있어 신탁 시 유의할 필요가 있습니다.