별장임대와 부가가치세
- 별장 임대에 대한 부가가치세 과세여부
주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세가 면제됩니다. 이때 주택은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말합니다. 별장･주말농장주택은 ｢부가가치세법｣에서 별도로 정의하고 있지 않고 있어, 별장을 임대한 경우 부가가치세 면제대상에 해당되는 지에 대해 알아봅니다.
- 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
- 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
- 부가가치세법 시행령 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
- 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
- 건물이 정착된 면적에 5배(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
별장 여부에 대한 판단
부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시 주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당여부를 가려야 하는 것이며, 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에도 임차인별로 면세대상인 주택의 임대인지 여부와 그 범위를 판단하여야 할 것임(대법원91누12707,1992.7.24.)별장에 대한 부가가치세면제여부
(1) 별장･주말농장주택 등 상시 주거용으로 사용되지 아니하는 건물은 부가가치세가 면제되는 주택에서 제외됨(부가46015-684, 1993.5.14.)
(2) 상시 주거용이 아닌 건물(별장)의 임대용역은 부가가치세가 면제되는 주택임대용역에 해당하지 아니하는 것이므로 동 건물을 임대하고 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세가 과세됨(부가22601-471,1989.4.6.)
=> 별장, 주말농장주택 등과 같은 일시 주거용 건물과 사업을 위한 주거용 건물 및 그 건물들에 부수되는 토지를 임대한 경우 면세대상에서 제외합니다. 또 면세대상인 주택이라도 그 부수토지에 관하여는 건물 정착면적의 일정 배수를 초과하는 부분의 임대에 대하여 이를 토지의 임대로 보아 부가가치세의 면제대상에서 제외하고 있습니다.
부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 해당 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 판단합니다. 공부상 주택이라 하더라도 임차인이 상시 주거용으로 사용하지 않아 별장 등으로 판정됨에 따라 임대인이 예상하지 못한 조세부담을 지지 않기 위해서는 임대차 계약서의 특약사항에 임대용 부동산을 임차인이 약정과 달리 상시 주거용으로 사용하지 않음에 따라 부과되는 제세공과금은 임차인이 부담한다는 내용을 포함할것인지 검토할 필요가 있습니다.
