임대주택 재산세 감면
- 재산세 감면대상 주택 취득의 범위
공공사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 임대사업자등록을 한 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세 기준일 현재 2세대 이상 임대목적으로 직접 사용하는 경우에는 전용면적 40㎡~60㎡은 재산세의 50%, 전용면적 60㎡~85㎡은 재산세의 25%를 2021년 12월 31일까지 감면합니다[단, 2020.8.12. 이후 공시주택가격 등 시가표준액이 3억 원(수도권 6억 원)을 초과하는 공동주택과 시가표준액이 2억 원(수도권 4억 원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외]
이 경우 민간임대주택의 ‘취득’에 상속･증여 등 무상으로 취득하는 경우도 포함되는지 그리고 직접 사용하는 경우에 공동주택과 오피스텔을 신탁한 경우도 포함되는지에 대해 알아봅니다.
- 지방세특례제한법 제31조 【임대주택 등에 대한 감면】
④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억 원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 6억 원으로 한다)을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억 원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 4억 원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
- 전용면적 40제곱미터 이하인 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(｢지방세법｣ 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
- 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(｢지방세법｣ 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
- 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
상속･증여로 취득한 임대주택의 감면 여부
(1) 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과되는 재산세는 현황과세 성격의 조세로서 과세기준일 현재 임대주택의 용도로 직접 사용하는지 여부에 따라 그 과세 및 감면 등 요건의 충족여부가 판단되어야 하는 점 등을 종합할 때, ‘상속･증여’로 취득하여 과세기준일 현재 임대주택의 용도로 직접 사용 중인 공동주택에 대하여는 재산세의 감면대상에 포함되는 것으로 보는 것이 타당함(지방세특례-3616, 2018.10.8.)
(2) 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 건축･매입하거나 오피스텔을 매입하지 아니하고 상속 또는 증여를 받아 임대사업을 하는 경우에는 위 조항에 따른 감면대상에 해당하지아니한 것으로 판단됨(서울세제-4102, 2018.3.28.)임대주택을 신탁한 경우 감면 적용여부
(1) 재산세 과세기준일 현재 신탁을 원인으로 소유권을 이전하여 법적으로 소유권자가 수탁자로 변경된 것이라면 신탁한 부동산에 대하여 위탁자가 계속해서 임대관리하고 있다하더라도 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 수탁자에게 있고 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없어 임대사업자 재산세 감면에 해당되지 않는 경우임(서울세제-12229, 2018.9.12.).
(2) 청구법인이 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트를 임대 목적으로 제공하고 있다하더라도 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3 제1항 제1호에서 규정한 “임대주택을 임대하려는 자”는 임대사업자로 등록한 자를 말한다 할 것이고, 청구법인이 이러한 요건을 갖추고 있지 못하고 있는 이상, 이 건 아파트에 대해서 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의 3 제1항 제1호를 적용하기는 어려움(조심 2019지0566, 2019. 7. 24.).자기관리형 임대주택 감면대상 해당여부
(1) 임대사업자가 임대목적으로 공동주택을 신축하여 자기관리형 주택임대관리업자와 계약을 체결하고 그 공동주택을 주거용으로 임대하는 경우라면, 임대사업자는 여전히 임대사업자의 지위를 유지하면서 공동주택을 임대용으로 사용하고 있는 경우로서 ｢지방세특례제한법｣제31조에서 정한 지방세 감면대상에 해당함(지방세특례제도과-2442, 2015.9.8.)
=> 2018.12.24. ｢지방세특례제한법｣ 개정 이전에는 국내에서 임대용 공동주택을 건축･매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에 지방세 감면이 적용되는 것으로 규정함으로써 상속･증여로 취득한 임대주택에 대해 재산세 감면이 적용되는지에 대한 과세관청 간의 논란이 있었습니다. 그러나 2018.12.24. “건축･매입하거나 오피스텔을 매입하여” 문구를 삭제하고 “임대 목적으로 직접 사용하는 경우”로 개정함으로써 상속･증여받은 임대주택 및 오피스텔에 대해서도 감면을 적용받을 수 있게 되었습니다.
한편 임대주택을 신탁회사에 신탁한 경우에는 수탁자가 소유자가 되므로 임대사업자로 등록하지 않는 이상 재산세 감면을 적용받을 수 없다는 점에 유의하여야 합니다.
