부동산 전문가들도 돈을 모으라고 한다. 암호화폐가 답인 이유.

아침 출근길에 다독다독이라는 유튜브 방송에서 소개한 “당신만 몰랐던 부동산 투자”라는 책을 소개를 한다. 개인적으로 부동산 공부를 하면서 입지에 대해 가장 명쾌한 답을 줬던 김학렬 소장인 필명 빠숑의 책이다. 그동안 계속 소재를 재탕하면서 책을 내는 감이 있어서 이후에는 걸렀는데, 아무래도 그렇게는 잘 안팔리는지, 시대와 트렌드에 맞춰 아예 지역과 상품까지 찍어서 책을 내놓았다. 하지만 이번 칼럼은 이 책에 대한 내용이라기 보다는 이 책의 소개를 통해서 빠숑이라는 부동산 전문가가 간과하고 있는 투자 부분에 대한 것을 짚어넘어가고자 한다.

(해당 내용은 해당 책을 구매하고 작성한 글이 아니며, 책에 대한 광고도 아닙니다. 하지만 필자는 해당 책을 기본적인 안목을 위해서 개인적으로는 구매하고 읽어볼 예정입니다.)

🔻 책 소개 핵심요약
◾️ 예전에는 아파는 사면 다 오름 (이제는 아니라는 이야기)
◾️ 그 이후 수요가 빠지면서 올라가는 아파트가 있고 내려가는 아파트가 있음. 공부가 약간은 필요함.
◾️ 새로운 정부가 들어서면서 신규 아파트가 싸진 현상이 발생, 그리고 너무 몰림
◾️ 결국 신규아파트 전단계인 재건출 재개발로 몰려서 여기도 2020년에 꽉참
◾️ 이제는 극초기 재개발 지역으로 이동, 리스크는 재개발 안될 수 있음.
◾️ 또한 규제받지 않는 상품중 적은 투자금으로 투자할 상품을 찾기 시작
◾️ 지산, 주거용 아파트, 토지, 생활형 숙박시설, 오래된 빌라, 하이앤드 아파트식 빌라까지 영역이 확대됨
◾️ 규제로 인한 상품 투자가 다양해지면서 가격이 오를 이유가 없는 상품도 오름
◾️ 그러니 이런 현상은 단기간에 끝날 것으로 예상됨. 현재 흐름과 리스크를 정확히 알고 투자해야함.
◾️ 빠숑분의 주장으로는 돈이 없기 때문에 20/30세대가 주식과 “비트코인”에 투자하는데, 이에는 리스크가 있고 부동산은 이보다는 적다고 주장함.
◾️ 하지만 역설적으로 현재 적은 돈으로 투자할 수 있는 부동산 상품은 리스크도 높고 공부도 많이 해야한다고 함.

🔰 개인적인 생각
부동산 투자의 꽃은 사실상 레버리지입니다. 대출을 받아서 가격이 비교적 높은 부동산을 사고 대출비용을 감당하고도 차익을 노리고 재판매를 하는게 흐름입니다. 일반적으로는 양도소득세 50%를 맞지 않기 위해서 2년정도의 텀을 두고 판매를 합니다. 그리고 부동산의 경우는 가장 쉬운 투자는 A급지의 32평형 이하 아파트를 레버리지 감당한 선으로 구매후 판매하는 방식이 가장 안전합니다. 물론 구매액이 높아서 자기자본금이 상당히 필요하기 때문에 아무나 접근이 가능하지는 않습니다.

그외의 부동산은 말그대로 동산이 움직이지 않기 때문에 마치 팔리지 않는 NFT를 가지고 있는 것과 비슷합니다. 여유가 있다면 장투를 이것도 장투를 하면 되지만, 1이더하는 NFT를 60% 레버리지로 사서 계속 대출비용이 나간다고 생각하면 시간은 말그대로 돈이 됩니다. 레버리지의 장점이자 가장 큰 단점입니다.

그렇기 때문에 저 책이 바라고 있는 20/30 세대를 입지, 임장과 공부의 벽이 정말 높은 리스크도 높은 부동산 상품으로 투자를 위해 몰고 있는 것은 사실 옳지 않다고 여겨지는 바입니다. (자금이 있으신 분들은 들여볼만하실듯 합니다.) 필자의 경우도 NFT 시장의 가능성이 높다고는 하지만, 언제나 팔리지 않으면 그만인 NFT 시장의 리스크도 높다고 알리기 때문입니다. 상기 부동산들의 특징과 임장및 지역적 특성까지 공부할 수 있을 정도라면 암호화폐 트렌드정도는 매우 쉽게 간파할 수 있을 것으로 보인다.

암호화폐장에는 빠숑이라는 분의 말씀처럼 비트코인만 있는 것은 아닙니다. 물론 대장이라서 매우 중요한 역할을 하나, DeFi계에서는 스테이블코인을 이용한 yielding이나 싱글 스테이킹으로 19.5%의 이자를 받을 수 있는 테라의 앵커가 있다. 테라의 파일론은 무손실 스테이블 6개월에서 1년 반 스테이킹으로 보통 최소 25%-최대 500%까지의 프로젝트 토큰 이자 도 지급하는 프로그램들이 있습니다. 즉, 자기 자본 훼손 없이 투자가 가능하다는 것입니다. 물론 어디나 그렇듯이 리스크는 스마트컨트랙트의 안전성, 현재 FATF의 규제안등 여럿 존재하지만, 현 정부의 부동산 규제나 암호화폐 규제나 비슷한 성향을 띄고 있어서 어떤 쪽이 더 대응하기 쉽다고 한다면 필자는 현금성이나 전환성이 빠른 암호화폐에 손을 들 것이다. A에서 B- 군의 아파트를 1억 미만 갭으로 구매가 가능한 구간이 온다면 다시 부동산 시장도 매력적일 것으로 보입니다. 그전까지는 주식이던 암호화폐에 대한 공부로 시드를 복리의 마법으로 계속 늘려나가는 것이 추천된다고 보인다.

ℹ️ 추신
필자는 암호화폐, 주식, 부동산, 사업 프로젝트등 다양하게 분산 투자를 하고 있습니다. 하나의 투자방법이 정답이라는 것이 없는게, 공부하는 방식, 리스크성향과 투자 가능한 금액에 따라서 많은 것이 결정되기 때문입니다.

👉🏼 참조링크 : https://bit.ly/31kjadm