[부동산이야기] 중국의 부동산 제도

기린과 집을 그려주신 @leesongyi 작가님 고맙습니다.

사회주의이면서도 자본주의인 듯 헛갈리는 중국. 중국의 부동산 제도가 우리나라와 얼마나 다른지 궁금해 알아보았습니다. (몇 분이나 관심 있으실지 모르겠습니다 ㅎㅎ)

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토지 소유권과 사용권

중국은 사회주의 국가입니다.

중국에서는 기업이나 개인이 토지를 소유할 수 있을까요?

없습니다.

중국의 토지는 '도시 토지'와 '농촌 및 도시 교외 지역 토지'로 나누어집니다. 국가가 소유하거나 농민들 집단으로 토지를 소유하고 있습니다.

중국 헌법 제10조
① 도시의 토지는 국가의 소유에 속한다.
② 농촌 및 도시교외의 토지는 법률의 규정에 의하여 국가소유에 속하는 이외에는 집단소유에 속한다. 택지와 자경지 및 자영림도 집단소유에 속한다.
③ 국가는 공공이익의 필요에 의하여 법률이 정한데 따라 토지를 징수 또는 지용하고 보상을 줄수 있다.
④ 어떠한 조직이나 개인도 토지를 침점, 매매, 또는 그밖의 방식으로 불법양도 할 수 없다. 토지의 사용권은 법률의 규정에 따라 양도할 수 있다. 토지를 사용하는 모든 조직이나 개인은 토지를 침점 ,매매 또는 그밖의 형식으로 불법 양도할 수 없다. 토지의 사용권은 법률의 규정에 따라 양도할 수 있다. 토지를 사용하는 모둔 조직이나 개인은 토지를 합리적으로 이용하여야 한다.

• 도시 토지 : 국가소유 토지
• 농촌 및 도시 교외지역 토지 : 집단소유 토지

출양 & 전양

토지 소유권은 매매를 하거나 임대를 할 수 없습니다. 토지를 사용하고자 하는 기업과 개인은 토지사용권을 취득해야 합니다. 건물을 짓는 경우에도 마찬가지로 토지사용권을 취득해야 합니다.

이를 '출양'이라고 합니다. 시나 현의 토지관리부서와 토지를 일정기간, 특정 용도로 사용하겠다는 계약을 체결해야 합니다. 토지의 사용 기간은 일반적으로 다음과 같습니다.

• 주택용지 : 최대 70년
• 상업·관광·오락용지 : 최대 40년
• 공장용지 : 최대 50년

이렇게 토지사용권을 취득한 토지는 제3자에게 양도하거나 임대할 수 있습니다. 이를 '전양'이라 합니다.

국유토지 출양 절차에서 비리 등 문제가 여러 차례 발생하자 중국 정부는 2002년부터 주택용지와 상업용지는 입찰과 경매 절차를 거치도록 하였습니다. 그러자 부동산개발업자 간 경쟁이 치열해지며 토지 출양금도 많이 올랐습니다.

출양과 전양은 국유토지만 가능합니다. 집단소유 토지는 출양과 전양이 되지 않습니다. 도시 주민은 원칙적으로 국유토지에 건설된 주택만 매입할 수 있지만, 토지 출양금 상승으로 도시 주택 가격이 많이 올라가자 법적인 보호를 받을 수 없음에도 집단소유 토지에 건설된 주택을 구입하는 사례도 늘고 있습니다.

참고자료
중국 토지수용제도의 현황과 문제점 http://ils.khu.ac.kr/ils-khulaw/43-1/43-1-6.pdf
프레시안 기사 http://www.pressian.com/news/article.html?no=123243
차이나인포닷컴 http://www.chinainfor.com/about/index.php?ca_no=45