[투자의 단상/240218] 소형주택 매입 양도세,종부세 과세관련

소형주택 세금폭탄 주의

얼마 전 정부가 발표한 ‘2023년 세법개정 후속 시행령 개정안’에는 1.10부동산 대책에 나온 부동산 세금 내용이 포함돼 있습니다. 다주택자 양도세 중과 완화를 1년 더 유예해 내년 5월 9일까지 연장하는 것과, 양도세와 종부세를 매길 때 소형주택을 주택 수에서 제외해준다는 내용이 핵심

부동산 세제 관련한 법이 조변석개하고 있어 주의가 필요한 듯 합니다.
개정된 소득세법 및 종합부동산세법 시행령에 의하면 '24.1.10~'25.12.31일까지 취득한 소형 신축, 준공 후 미분양 주택 매입시 양도세 중과에서 면제해 주겠다는 내용이네요.

하지만 결론은 2주택 이상은 유효하지만 1세대 1주택자는 주의해야 한다는 내용입니다.
"1세대 1주택자가 소형주택 사면 양도세, 종부세 1주택 특례 못 받는다"

종부세에서는 3주택 이상을 보유한 경우 일반세율보다 높은 중과세율이 적용되는데요. 마찬가지로 2주택자가 소형주택을 한 채 더 사면 세율 계산 시 주택 수에서 제외해주기 때문에 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 양도세 중과는 세대당 주택 수로 판단하는 반면, 종부세 세율은 인(人)당 보유한 주택 수로 따집니다.

여기서 중요한 점은 1주택자 양도세 비과세나 1세대 1주택자 종부세를 판단할 때는 소형주택을 주택 수에서 빼주는 것이 아니라는 점입니다. 즉 1주택자가 소형주택을 취득하고 나서 기존의 주택을 판다면, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없게 됩니다.
결국 소형주택 양도세 세제혜택은 원래 다주택자였던 사람에게 의미가 있는 거죠. 하지만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월 9일까지 유예된 데다가, 그 이후에 다시 중과가 시행된다 하더라도 조정대상지역*에 있는 주택을 팔 때에만 의미가 있기 때문에 사실상 이 혜택은 매우 제한적이라고 볼 수 있습니다.

종부세도 마찬가지로 1세대 1주택자가 소형주택을 취득한다면 1주택 특례를 적용받을 수 없기 때문에 기본공제 12억원과 고령자, 장기보유에 따른 세액공제를 받을 수 없어 불리합니다. 종부세 세율 적용 시 주택 수는 인(人)당으로 계산하는 만큼 소형주택을 주택 수에서 제외해주는 것은 인당 주택 수가 2채인 상태에서 추가로 취득할 때만 의미가 있습니다.

따라서 1세대 1주택자의 경우에는 소형주택 매입 후 향후 기존 1주택 매도시 1주택자 비과세 특례 및 종부세 1주택자 기본공제 12억, 고령자,장기보유에 따른 세액공제 등의 혜택을 받을 수 없음을 알고 있어야 할 것 같습니다.

세법이 참으로 어렵고 난해한 부분이 있어 저도 곤혹은 치른 경우가 1,2번 있었던 것 같습니다. 어떠한 부동산 매입 결정을 할 때는 반드시 복잡한 세법을 자세히 살펴보고 유불리를 따져본 후 매매하는 습관을 들여야 하겠습니다.

오늘 하루도 편안한 휴식과 함께 하시기를 바랍니다.~