[투자의 단상/230629] 부동산 가치분석-채상욱

채상욱 작가의 부동산 가치분석 이론을 정립한 삼프로 유튜브 내용(하단 참조)입니다.
아주 흥미로운 부분이 많아 시간 되시면 한번씩 들어보시면 좋을 듯 합니다.
기존에 직관적으로만 판단하던 부동산의 내재가치를 몇가지 변수에 대한 정의와 결합을 통해 쉽게 설명하고 있습니다.

좋은 자료를 만들고 오늘도 부동산의 적정한 가치를 평가하기 위한 모델링을 하고 계신 채상욱 작가에게 고마움을 느끼게 됩니다.
향후 참고용으로 관련 자료를 상세하게 캡쳐하여 기록용으로 남깁니다.
자세한 내용은 각자의 DYOR을 통해 감상 내재화 하시기를 추천 드립니다.

오늘도 모두들 좋은하루 되시고 건투/건승하시기를 기원드립니다.~

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가치분석의 시작 - 부동산의 3단 분해
권리개념, 물리적개념, 자본구성개념 등 3개의 개념으로 분리되나 하나의 개념이 총합의 개념과 동일하므로 물리적개념으로 가격과 가치를 설명할 수 있음

미시적 가격상승 요인은 결국 입지가치의 상승 & 상품가치의 상승의 결과물

전세보증금은 20년치 임차료를 일시불로 댕겨온 개념임

현금흐름 관점으로 보았을 때 20년치 임차료는 대략 40여년 기간동안의 임차료의 현재가치와 유사함

주택가치 평가모델 (V=(R/i) * M)
주택가치는 월세/할인율(이자율) * 지역별 적정배수

전월세 전환율(r)의 개념
전세가격 = 월세(R) * 12개월 / 할인율(전월세전환율)r

전월세전환율은 기준금리 영향을 받아서 변화함(시장이자율에 수렴)

주택가격은 전세가격(현 주택의 임차료 현금흐름)과 갭가격(미래 주택의 임차료 현금흐름)의 합산임
갭가격은 40여년 이후 주택의 임차료 현금흐름의 현재가치에 해당

현금흐름 모델 디자인 (1,2,3기 생애주기 총 현금유입과 각 기수별 비용)

주택용 현금흐름 (총 현금유입 요인과 총 현금지출 요인 분석)

주택 소유권 = 전세(1기 생애주기 총 현금유입-현금지출) + 갭가격(2기,3기 생애주기 총 현금유입-현금지출)

수익가치와 처분가치별 변화추이

총 현금유입은 일정조건(할인율/성장율)에 따라 일정한 배율을 보임

월세증가율/전월세 전환율의 변화에 따라, 총 현금유입이 달라지게 됨

갭가격의 적정한 비율
총 현금유입 = 전세1.0배 + 현 전세가의 1.1배 - 총 비용(전세의 0.4배)

주택시가총액/GDP는 장기적으로 경제성장율 대비 초과-적정 성장 가늠하는 기준이 되어옴

매매가/전세가 배수 추이는 '98~'01년까지 전국/서울 1.5배 수준에서 '16년말 전국-서울 1.4배로 2.6~1.4배 진폭을 보임

전세가 초과상승 구간('08~'16)