Можно ли расторгнуть договор с управляющей организацией по конкурсу раньше, чем через год?

Мнение о том, что управляющую организацию, назначенную по конкурсу органом местного самоуправления, собственники могут поменять только через год после заключения договора управления, преобладает среди собственников.

Однако суды принимают другие решения.

Государственная жилищная инспекция считает, что собственники до истечения года со дня заключения договора управления с УО по конкурсу не могут выбарть другую компанию.

Позиция Десятого арбитражного апелляционного суда (дела № А41 – 58302/20, А41 – 5009/21):

Жилищный кодекс РФ:

• не препятствует жильцам дома в отсутствие возражений со стороны управляющей организации принять решение о расторжении договора управления в иные сроки (часть 8 ст. 162);
• предусматривает возможность расторгнуть договор управления МКД (ст. 162);
• предоставляет собственникам право отказаться от исполнения договора управления, который заключён по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
• позволяет собственникам помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8 ст. 162).

Вывод:
Собственники имеют право расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке, поскольку деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья.

Позиция Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда (дело № А55 – 5635/2021):

• деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом,
• ЖК РФ позволяют собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (части 8 и 8.1 ст. 162),
• выбор иной управляющей организации или изменение способа управления многоквартирным домом — безусловное основание для расторжения заключённого договора управления со специализированной управляющей организацией,
• реализация правомочий собственниками жилых помещений в МКД не ограничена определённым временным периодом.

Позиция Арбитражного суда Поволжского округа (дело № А12 – 3561/2021):

• выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников (ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
• дом может управляться единственной компанией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ);
• собственники могут принять решение об отказе от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8 ст. 162 ЖК РФ);
• при одностороннем расторжении собственниками договора управления с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).